出生入死16年，一朝打下北京城。农民起义家李自成，只做了42天皇帝，就从一个失败走向另一个失败，没多久居然稀里糊涂死在地主手上。
300多年后的1949年，另一个农民的儿子带领大军再次“进京赶考”，一路告诫他的同志们要戒骄戒操，千万不要学李自成，考不及格。
他说：
李自成失败的根源，就是“胜利后忘记了人民”。
对于房产企业而言，业主就是人民。
同样是农民的儿子，杨国强创建了碧桂园，承诺要给他的业主们一个“五星级的家”，他扎根三四线城市十余年，一步一步将碧桂园做到了中国房产头把交椅。
然而，2018流年不利，开年至今各地爆发的碧桂园业主维权事件，让这家“宇宙第一房企”陷入业主声讨的泥沼，看上去深陷其中，无法自拔。今年6月，碧桂园南通公馆1895的业主们认为自己花了一辈子的积蓄买了一个“五星级的坑”，其他区域相似的事件亦层出不穷。
数据不会骗人。搜索百度指数“碧桂园+维权”，曲线一路向上，从2015年2月15日-2月21日周平均值1897的低点，到2018年2月25-3月3日周平均值17039的高点，上涨了近10倍。
历史告诉我们，李自成失败于“忘记了人民”。碧桂园创始人杨国强的心里，还有他的业主吗？
一
据南通热线报道，6月9日星期六谈及精装修材料验收相关事宜时，碧桂园方的消极态度及令人费解的答复，彻底激怒业主。
瓷砖品牌调换、门窗样式改变、沙盘不符总图、阳台缩水，业主提出4大问题，碧桂园一方均以看合同作答。
无奈之下，业主们打出了“碧桂园虚假宣传，欺诈业主！”“强烈要求碧桂园交付给我们的房子与样板间一样！”的横幅。
南通碧桂园业主维权并非个案。据长江商报在2015年底统计，当年内在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏如东、靖江、无锡，广东台山，重庆垫江，福建三明以及湖北的荆门、随州、宜都及武汉等地，涉及6个省13地碧桂园楼盘，均出现工程质量问题和投诉。
2018年4月初，长江商报又一次梳理公开报道发现，仅一个季度，就有江苏、广东、郑州、马来西亚等10余地碧桂园房屋项目遭到业主投诉，主要包括房屋质量问题、装修问题、公积金贷款等问题。
2018年一个季度与2015年全年投诉量相当，这也符合百度指数“碧桂园+维权”曲线图走势，如上图所示，2018年指数高点是2015年低点近10倍。
任何一个千亿级房企，或多或少都有质量问题遭业主投诉，但是像碧桂园这样集中飙升的并不多见。以万科为例，2015年到2018年三年中，“万科+维权”百度指数基本是一条水平线，2015年底与2016年中出现两次波峰，正好与“万宝之战”的高潮吻合。
二
种种迹象表明，碧桂园房屋频遭业主投诉，维权事件高涨的背后，是碧桂园内在系统性问题，而非偶然性失准。
今年4月5日至11日，碧桂园连续下发三份文件力促高周转速度，“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”
文件显示，“设计院接到营销户型配置及设计要求后，当天内通宵出图”，此举严重危害健康，遭到设计员的强烈反弹，坊间流行“生死不进碧桂园”的说法。
所谓高周转，就是碧桂园启动一个地产项目后，设计、报建、平整、运营、施工、开盘等工序高速完成，尽可能缩短项目周期，提升销售额。
高周转一向是碧桂园的独门绝技，这么多年后才以内部文件的形式曝出来，可见高周转速度已经到了碧桂园自身不堪承受的地步。
设计员如何通宵出图？据媒体报道，杨国强自认为经得起测算，一幅广泛流传的杨国强内部指示截图显示，一个优秀的规划设计师年薪为36万元每年，每月3万元，10天1万。如果下午下班后接到设计要求，找5人通宵做出来，连续两天假补休，也是5人×2天=一人10天，即付出一万元的设计工资而已。
按此逻辑，500个女人同时怀孕，就可以在一天内把孩子生出来了。
杨国强一再强调高速度还得有高质量，但客观规律不可违背。
就如一辆汽车，司机技术再好，性能再好，跑得太快，发动机过热，亦将引发事故。
《速度与激情》主演保罗·沃克驾驶保时捷超速车毁人亡，说明开快车毫发无伤只能存在于电影中。德国车王舒马赫滑雪太快撞了头，昏迷5年至今未醒。
房子盖得太快，质量难以保证，碧桂园自然就会频遭投诉。
三
更要命的是，碧桂园已停不下来，也不能停下来。
从2012年开始，碧桂园推出“成就共享”激励计划，而后又创新推出升级版的“同心共享”激励计划， 2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制。
这些机制的核心，就是杨国强激发出人性中的贪欲，将项目利润的一部分奖励给员工。他曾以“打土豪，分田地”来说明当年如何调动农民的革命积极性。
房产项目利润动辄亿计。2012年推出的第一年，到年底有人发现自己竟拿到8000万元奖励，不相信，去问杨国强是否给自己多打了一个零。杨告诉他这是根据他的业绩和分红所得。这件事在公司内部刺激了很多人，大家发现原来激励并非空头支票。
“所以到2013年，所有人都拼命了。”
碧桂园江苏区域总裁刘森峰说。
碧桂园的项目大都集中在三四线城市薄利多销，员工要想在一年内拿到丰厚的利润奖励，就必须尽可能多地叠加项目薄利，倒逼高周转越来越快，做大滚动利润。
2018年春天曝出的碧桂园高周转问题，也是碧桂园上下特别是中高层的推动所致。
因为涉及到个人切身利益。
碧桂园的激励机制追求一个“快”字，一大风险就是因赶工过程中，忽视工程质量，造成日后交楼存在群诉、收楼低等情况，导致收楼阶段不能获取30%奖金。
其他房产企业也有类似的项目跟投激励制度。万科有事业合伙人+项目跟投制度，项目跟投是一个项目一募集，除强制跟投人员外，其他员工可自由选择所有项目和跟投金额。
万科的制度，激励高管经营好企业形象和品牌；地方高管选好项目、运营好项目；所有参与人员为项目运营出谋划策，监督项目运作。
碧桂园的项目跟投是先把资金筹集进员工持股平台，再统一投入具体的项目，员工不能自由选择项目或跟投比例。
由于项目主要由地方管理层主导，普通员工无选择权，员工需迎合管理层，所以不会引发员工主动监督项目运作。
碧桂园的制度主要是激励管理层选好项目、运营好项目，与公司形象、品牌不关联，所以曾出现项目公司为短期利益而损害公司形象的事件。
四
经过十几年的开发，碧桂园的三四线城市增长已到瓶颈，挺进一二线城市并非其所长，还面临激烈竞争，下沉五六线城镇无非是从鸡肋中榨出油水。
向海外拓展曾是杨国强的战略方向，为此他豪赌马来西亚森林城市项目，开出1000亿美元的价码，填海造城近14平方公里，20-30年的开发周期，测算有1.5万亿的货值，如顺利进展，则能达到杨国强海外与国内销售1:1的目标。
但森林城市项目已进入“冬眠”期。（详见“無房”报道：《悬崖边上的碧桂园》）
外汇管制掐断了最大的国内销售渠道，马来西亚政局变天也让森林城市前景不明。2017年至今碧桂园只字不提森林城市销售业绩。
海外拓展受挫，只能继续加快国内销售，这是高周转提速的一个外部原因，但只是之一。
5月28日，上交所信息显示，碧桂园2016年公开发行公司债项目再度处于“中止”状态。今年2月，这笔拟发行金额200亿元的公司债也曾“中止”。
碧桂园方面表示：
此次中止不是碧桂园一家的问题，是行业的普遍问题，是因为证监会等监管部门对房企发债的政策有了变动，碧桂园需要根据目前的政策导向来修改和调整申报材料。
资金回笼是房企的命根子，在银行贷款收紧，发债形势严峻的情况下，房企只能提高回款率，加快资金回笼。这或许就是此前碧桂园下发文件要求提高周转速度的导火索。
200亿债券融资受阻之前，碧桂园就已是高负债公司。2017年，在降杠杆的大背景下，房企都在纷纷降低负债率，碧桂园选择顶风而上。
曾经是高负债的恒大，其2017年报数据中，负债率降至71.1%，成效显著。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。即便是负债超万亿的万科，负债率也较碧桂园略逊一筹，仅为83.98%。
有业内人士分析表示，大规模扩张、并购是碧桂园去年负债率增加的主要原因。2017年，碧桂园新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。
要将手中的巨量资源变现还债，碧桂园还得靠“高周转”杀出一条血路。
“高周转”，还能撑多久？
五
答案恐怕取决于市场的变化。
碧桂园能在2013年后高速发展，除了激励机制，人才引进外，最大的原因在于抓住了城镇化红利，三四线城市的房价上涨机遇。
本轮三四线房价之所以能上涨，根本因素有两个：
1. 棚改+去库存，棚改向三四线市场释放了大量的资金和购房需求，去库存为三四线提供了政策上的利好。
2. 三四线宽松的购房环境，让大量一二线的资金得以进入到三四线中，帮忙去库存。
如今不少房企深陷一二线城市限购泥潭中叫苦不迭，重仓三四线城市的碧桂园风景却也未必这边独好。
因为三四线的上涨周期，也将迎来尾声。
6月13日，人民日报海外版发文《楼市调控转向三四线，房住不炒中小城市不例外》，以6月初湖北宜昌出台限购令为例，称供求关系是三四线楼市的决定性因素，“房住不炒”同样针对三四线城市。
据统计，今年5月份，全国有超过40个城市发布50多次的调控政策，相当一部分针对的是房价快速上涨的三四线城市。
此外，三四线城市房价上涨的政策基础也将不复存在，去库存的目标已经基本实现，棚改在一年半以后的2020年也就基本完成。
如果三四线城市限购锁死房产，其后果要比一二线城市严重得多。因为后者好歹还有资本参与抢人大战，放开户口引进人才充当接盘侠。
三四线城市凭什么让人落户？
一旦三四线城市生变，碧桂园恐怕又将重蹈2008年的覆辙，刚好10年一个周期。
2008年的房地产行业调整，三四线城市是重灾区，房价下跌远甚一二线城市。当年，碧桂园从发展的高峰跌落，销售收入下降11.6%，销售面积下降17.8%，全年收入下跌11.4%。这让2007年上市风光无二的碧桂园市值大幅缩水，2009年其股价从14.18港元的最高点一度下跌到惨不忍睹的1.1港元。有关碧桂园停工和对赌失利的消息不时见诸媒体，而声讨其变相裁员的帖子则从2008年底至2009年初的几个月中，接连不断地在各大博客和论坛上出现。
在房地产行业转折点来临的时候，没有遏制住自己的扩张冲动，及时将资源进行谨慎的调配。对于碧桂园这样拥有巨额土地储备和市值、巨量开发项目、巨型规模员工的公司来说，由此导致的大概率后果，是相当危险和沉重的。
2018年又是房产业转折点到来，但种种迹象表明，杨国强同样没有遏制住自己的扩张冲动。有业界人士认为，“中国的民企领导人，在未来的形势预见上，大多会倾向于革命乐观主义。”
2009年的四万亿拯救了中国房产业，拯救了碧桂园，这一次，谁又来充当救世主？
六
任何时候，只要客户认可企业，企业就不会有大的危机。只要业主认可房企，房企就能屹立不倒。
杨国强最推崇的企业是沃尔玛，“天天低价，始终如一”。沃尔玛的成功最终来源是消费者的认可。
沃尔玛的日常消费品既是刚需，也是“固需”。日常消费需求相对固定，只要你的商品质量可靠，价格便宜一定会有人买。
住房是刚需，但不一定是“固需”，人们对于居住的追求没有上限。
过去，碧桂园以沃尔玛的标准化与低价策略满足了三四线城市人们的住房刚需，当时大多数人有套房子住就不错了。但是现在，不少改善型住房需求的人们，显然比过去挑剔得多。
麦当劳肯德基刚进入中国的时候，以其高超的宣传与标准化作业引得人们趋之若鹜，但时间久了之后，人们也逐渐明白，那就是个洋快餐。
碧桂园本该沉下心来提档升级，满足业主在新时代的需求，却在“高周转”的路上越走越远，也离业主越来越远。
销售额第一，仅仅只是一个房企成功的标志之一。决定一个企业高度，长度，厚度，还有其他很多指标，这些一起才会让一个企业基业长青，而这些指标最终都会聚焦在——业主是否满意身上。
忘了业主，就算短时间内拿到销售额第一，也会很快跌下来。
历史告诉我们，李自成眼中只有京城和那把高高在上的椅子，他忘了帮他坐上椅子的人，没有根基，很快就失败了。
杨国强，会是房产版李自成么？
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