早有朋友建议写深圳……但是一直觉得没什么必要……深圳这种发展态势已经人尽皆知，并且供应已经捉襟见肘了……基本上没什么可写的。
不过从另一个角度来看，新住宅用地供应的紧张，也从侧面说明了一个问题，就是房地产市场的主要代表……为存量房……而这时，存量房的数据，可以更具参考性。
另外按照大湾区轮动，绕圈也绕到深圳了，索性看看数据到底是什么样子的。
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单价概览
先来看看宇宙中心长啥样吧……放眼望去一片红……整体情况，从西南到东北，房价逐渐降低，当然这也和发展状况有关。宇宙中心的中心，毫无疑问就是南山区了，还记得豪宅深圳湾一号吗……
刚来HK的时候有个室友，家里很早就来深圳了，就在深圳湾附近。他曾经跟我说他们举家来到深圳的时候，还很早，那个时候，深圳湾还没填海。他们家买的小区，都叫什么海滨花园啊，什么XX岸啊……不过后来随着逐渐的填海……现在已经距离海边三四公里了……
不过从下图看，尽管已经不是海景房了，价格是一点没降下去。另外就是福田，其实福田也算是另外一个宇宙中心，毕竟高铁开了以后，几分钟就从九龙站到福田了。福田的发展潜力，个人觉得还是蛮大的，将来冲破南山成为房价最高也并不是不可能。
为什么这样认为呢？上次碰巧从九龙走到佐敦，路上N多房产中介，大致扫了一眼，基本没有低于2000W的房子……那么高铁的另一端，是14分钟路程的福田，中位数价格尚且不到10W，更别说均价了。
下图是单价箱体图和概率密度分布图。大部分单价集中在40k到90k之间，其中中位数在60k左右。由下图分布可以看出，单价在12k以上的房源基本就少了。整体看分布还是蛮健康的，便宜的贵的都有，其中便宜的房源，上图也可以看了，基本都分布在东北方向了，跟惠州接壤。
老生常谈：
上半部分图中，普通玩家看每个绿色长方形中间的黑色实线就行，就是中位数。中端玩家，绿色长方形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围（25百分位到75百分位之间的数据，也就是集中度最高的那一半）。高端玩家，刚才绿色条形代表了一半，那么竖线就是一头一尾了，还有那些个点点点，代表是疑似异常值（只是统计上的异常值，并不代表实际中不会发生）。
下半部分图，其实就是概率密度函数，可以看到整个范围内的概率分布。两幅图可以结合来看。
下图是分区域的单价中位数分布情况，区域太多了，分两张图。第一梯队基本不用想也知道了……深圳湾……基本中位数都在15W以上了……佩服佩服。第二梯队中位数价格维持在10W以上，为香蜜湖、红树湾、曦城。剩下的部分，中位数价格就依次降低了，最便宜的是大鹏半岛，然后是龙岗双龙。
老生常谈：
光看单价中位数是不够的，还要结合样本数量来看。放到这里，样本数量就是放盘数量， 放盘数量越多，单价中位数可信度越高。而样本数量越少，偶然性越大，所以放盘数量少的地区的单价中位数，可能并不能体现该地区的房价。
下面是各个区域的放盘数量。龙岗中心城也是远远领先第二梯队，有160套左右的存量盘。第二梯队是西乡，在130套左右；深圳北站和坂田，是第三梯队，在110套左右。剩下各区域的供应量就逐渐减少了，供应最少的……恰恰也是大鹏半岛，就1套……所以上面大鹏半岛的单价中位数，参考度有限。同样参考度有限的，还有供应量排名靠后的其他区域。
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卖家放盘情况
老生常谈：
放盘数量理论上来讲应该是影响新卖家的最大因素。放盘数量月多，新卖家在翻盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。与股市不同，房产的成交量没有那么多，没有那么多及时的成交价反馈给卖家。所以卖家在放盘的时候，主要参考的就是其他卖家的放盘价格。
当然还有其他因素，比如新闻，比如谣言，比如成交价。不过如果你是卖家，在不缺钱，想卖房的时候：新闻说房价降到2万，谣言说降到2万，上个月的平均价也是2W，但是你周围的卖家都挂3万5，你会以一个什么样的价格挂牌呢？
来看深圳的放盘数量随时间变化，4月份猛增到将近800多套，而3月份只有300多套，再往前的月份库存依次减少。这个
老生常谈：
解释一下这个看存量盘时间分布的逻辑：一般时间越近，二手盘数量越多，毕竟刚放出来，除了急等用钱的情况，卖家也不会着急成交。所以造成的情况就是：越是临近的月份，存量的二手盘数量越多；再往前，存量二手盘会越来越少，一部分因为成交撤单了，一部分也可能是卖家不卖了（或者通过其他途径卖了）撤单了。
上面说的是二手房的放盘数量，下面接着说二手房放盘的单价，数据如下图：整体看单价中位数处在55k左右，相当稳定，除了2017年5月份的整体波动幅度较大之外，剩余月份，波动幅度和中位数都相当稳定。当然，这也呼应了前段时间新闻中说的，深圳的房价，降幅达到了6元的说法。
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成交分析
下图为成交数量，因为成交数据太多，再加上该著名房产中介网站爬取数据有限制，所以只有最近4个月的。需要说明的是，像北上广深杭这种比较火的城市，放盘比较多，成交也相对比较多。所以容易把前面月份的数据挤出去……比如前面几个城市，基本都是可以有12个月份的成交数据看的，除了广州，以及现在的深圳，只够看4个月的……
下面看下成交都分布在哪里。如图，基本也是全域分布，成交价格相对于放盘价格，还是有一定程度的降低的，接下来看具体的分析。
还是由于该著名房产中介网站的显示问题，最近一个月的成交价格不予公布，所以就只剩下上个月的了。不过结合上面的分析，以及下面的数据，一样可以推断出，4月份的成交价格不会有太大的变动，基本稳定在5W左右。
与上图对应的，是价差分布随时间的变化，如下图。近几个月的成交，卖家的让利情况基本都是稳定的，在每平米600左右。没有发生明显的让利增加或者减少，说明交易相对稳定。不过果然是宇宙中心，房价高，让利都比别的城市让的多，居然稳定在600每平米。
老生常谈：
成交价和挂牌价之间的价差，体现了买卖双方的议价能力。当然一般都是卖家让出一部分利益，所以价差一般是负数。
看下让利情况的地理分布，如下图。不过这个图跟其他的不一样，因为让利是负数的，所以让利越多，数值越小，颜色越浅。基本上让利多的地方，也是房价高的地方，比如深圳湾。一篇黄的绿的。
下面是成交周期，中位数在60天左右，大部分都在140天以内。相对其他太阳系的城市，宇宙中心的成交周期略长，结合上面的让利情况，也说的通，要是特别好卖，加价还来不及，就不让那么多利了嘛。
从下面的密度图可以看出，虽然140天以上的成交周期明显减少，但是还是有相当的数量在140天以上，甚至在300天以上。宇宙中心卖套房，还是有可能出现等半年的情况的。
老生常谈：
成交周期有什么意义呢？比如成交周期是30天，这意味着作为一个卖家，如果你资金吃紧，那么从挂牌到成交，你要欲大概30天的时间收到第一笔款——10%的房款用于定金，之后如果一切顺利的话，大概要等2到3个月等到银行放下来的尾款，在这期间，你要保证自己有足够的资金量应急。
最后看下成交单价+成交周期的地理分布。颜色还是代表让利价差，越红色让利越少，大小代表成交周期，圆圈越大，成交周期越长。普遍来看……成交单价越高，成交周期越长，翻译成图上语言就是，又大又红和又小又绿。
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结语
好了，这期到这里，下期分析租金，土地供应以及开发商拍地的情况。
往期精彩回顾
—— 进入公众号，会有REI map可以查看各个城市的样本数据。如发现app用不了了，那可能是我服务器额度够了，请与本公众号联系。
—— 数据均来自于我国某著名地产中介，不能100%覆盖所有的存量盘情况。
—— 另外，本文只供学习使用，不作为任何形式的投资指导。
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