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住宅存量盘(二手房)——东莞

住宅存量盘(二手房)——东莞

作者: 后天早上 | 来源:发表于2018-04-09 10:59 被阅读6次

说起东莞,那可是远近闻名了,前几年电视广播里没少为其专业的服务态度做广告……在其服务业受到重创之后,新闻少了,不过东莞仍然凭借其超强的经济实力,在珠三角常年占据前排。

跟中山一样,东莞也是全国五个不设区的地级市之一。东莞有各种称号,比如世界工厂,篮球城市,花园城市之类的。它也孕育了一大批优秀的企业,步步高啊,oppo啊,徐福记啊等等。

1. 单价概览

先看下概览,东莞房价的整体水平要高过中山,中位数就已经到了2W,最高甚至到了5W。下面概览图当中飙红的部分,也就是右下角,那里主要是松山湖别墅区,房价已经站在东莞的巅峰。

下图是单价箱体图和概率密度分布图。大部分单价集中在15k到25k之间,其中中位数在20k左右。由下图分布可以看出,单价在35k以上的房源基本就少了。不过,中位数两边的分布很对称,换句话说,就是10k到20k的房源数量,与20k到30k之间的房源数量差不多。

老生常谈:

上半部分图中,普通玩家看每个绿色长方形中间的黑色实线就行,就是中位数。中端玩家,绿色长方形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围(25百分位到75百分位之间的数据,也就是集中度最高的那一半)。高端玩家,刚才绿色条形代表了一半,那么竖线就是一头一尾了,还有那些个点点点,代表是疑似异常值(只是统计上的异常值,并不代表实际中不会发生)。

下半部分图,其实就是概率密度函数,可以看到整个范围内的概率分布。两幅图可以结合来看。

下图是分区域的单价中位数分布情况。凤岗镇、松山湖、高埗镇、宵边在第一梯队,之后的地区房屋单价中位数依次平滑减少。最便宜的地区为花园新村。

从供应数量角度来说,东泰一骑绝尘,在350套左右。之后是厚街镇,在240套左右。第三是松山湖,在180套左右。之后各地区的放盘数量逐渐减少。

东莞的供应数量上面各个地区差别比较大,排在后面的区域当中,有不少个位数的放盘数量,那么相应区域所对应的单价中位数,则参考性有待商榷。

因为供应样本越少,偶然性越大,所以放盘数量少的地区的单价中位数,可能并不能体现该地区的房价。其他地区,也可以结合单价中位数和二手盘供应数量来进行相应的分析,不做赘述。

2. 卖家放盘数量

老生常谈:

放盘数量理论上来讲应该是影响新卖家的最大因素。放盘数量月多,新卖家在翻盘的时候就越有参考,放出的价格就越符合实际。与股市不同,房产的成交量没有那么多,没有那么多及时的成交价反馈给卖家。所以卖家在放盘的时候,主要参考的就是其他卖家的放盘价格。

当然还有其他因素,比如新闻,比如谣言,比如成交价。不过如果你是卖家,在不缺钱,想卖房的时候:新闻说房价降到2万,谣言说降到2万,上个月的平均价也是2W,但是你周围的卖家都挂3万5,你会以一个什么样的价格挂牌呢?

来看东莞的放盘数量随时间变化,东莞五个月以前放的二手盘基本上很少了,但是反而2017年10月份放的二手盘,还有很大一部分挂在网上。一般都是金九银十,不过17年的10月比以往时候来得更晚一些,因为政策集中发力,这一定程度上也解释了2017年10月份翻盘的积压。而2月份的二手盘数量很低,主要应该也是受春节前后的影响,并非供应上减少。

老生常谈:

解释一下这个看存量盘时间分布的逻辑:一般时间越近,二手盘数量越多,毕竟刚放出来,除了急等用钱的情况,卖家也不会着急成交。所以造成的情况就是:越是临近的月份,存量的二手盘数量越多;再往前,存量二手盘会越来越少,一部分因为成交撤单了,一部分也可能是卖家不卖了(或者通过其他途径卖了)撤单了。

上面说的是二手房的放盘数量,下面接着说二手房放盘的单价,数据如下图:整体看单价中位数处在20k左右,2017年7月以后一直比较平稳。在2017年3月到6月之间,二手房的单价中位数,以及整体的单价波动范围,都发生了比较剧烈的波动。

这很可能是因为同期的二手盘数量存量较少,代表性不足,所以导致了数据的波动。

3. 成交分析

从成交数量来看,东莞的楼市火热程度还是要远高于中山,基本上稳定在100+上面,即便是放盘数量腰斩的18年2月份,成交量也都没有明显减少,也是蛮坚挺的。

看下成交楼盘的地理分布,如下图。右上角的价格分布也可以看出,大部分成交的二手盘,价格集中在16k左右。图中由红到绿,价格依次降低。

成交价格方面,中位数一直稳定在16k左右,价格分布也相当稳定。结合上面的成交数量来看,参考性比较高。

与上图对应的,是价差分布随时间的变化,如下图。近几个月的成交,卖家的让利情况基本都是稳定的,在每平米200-300左右。没有发生明显的让利增加或者减少,说明交易相对稳定。

老生常谈:

成交价和挂牌价之间的价差,体现了买卖双方的议价能力。当然一般都是卖家让出一部分利益,所以价差一般是负数。

下面是成交周期,中位数在40天左右,大部分都在80天以内。结合前面的数据,东莞的二手房市场很健康,那么成交周期也自然都比较短,周转比较快。

老生常谈:

成交周期有什么意义呢?比如成交周期是30天,这意味着作为一个卖家,如果你资金吃紧,那么从挂牌到成交,你要欲大概30天的时间收到第一笔款——10%的房款用于定金,之后如果一切顺利的话,大概要等2到3个月等到银行放下来的尾款,在这期间,你要保证自己有足够的资金量应急

4. 结语

好了,这期到这里,下期分析租金,土地供应以及开发商拍地的情况。

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