数据截止2017年10月30日。
先给大家拜个早圣诞~Melly Chlismas!!
前面内容说过，数据是来自最大的房产中介，好处是数据绝对准确（不准确的话，local的中介会被禁发三个月），不过坏处就是，对于非市中心，或者是小城市，数据量就少了很多……
不过数据分析，宁可少，也不能假，所以暂时数据源还是不变的。
1. 单价概览
先来大致看下单价的情况，如上面介绍，基本数据都集中在核心区，四周的花都、从化、增城、南沙等等，数据量都比较少。
另外，之前佛山篇说过，佛山南海区东部的购房人群中有相当一部分是广州的。结合两张概览图可以看出，广州的核心区基本就在广佛边界的东边，从广州的核心区到佛山南海是非常的方便。
下面看下单价的分布情况，如下图。图看不懂没关系，第一个叫箱图，第二个是概率密度分布，两张图是一一对应的。有兴趣的同志们可以查一下箱图怎么看，没兴趣的我简单解释一下这两个图说明了什么：两个都是从不同角度体现数据分布的，两图对比可以看出，中位数可以代表整个数据的平均水平。（因为单价超过10W的数据很少了，而且用中位数进行分析，所以就不排除极值了）
下面是各个细分区域的单价中位数情况……由此得出结论……广州真是大啊……总共120个分区，让我不得不用两张图来表示。两张图结合来看，广州的房价分布较平均，过度比较平缓。其中，珠江新城问鼎最高单价中位数。
当然有了单价中位数，就必须要加上各个区域的放盘数量。只有放盘数量多的区域，中位数才具有参考价值，太少的话，偶然因素太多。各个区域的放盘数量如下图。
基本上放盘数量高的地区，上面的单价中位数都不会太离谱。其中番禺华南、黄埔区府问鼎前两位；放盘数量在150左右。之后是番禺市桥和增城新塘，120左右；剩下的地区就逐渐降低了。
2. 卖家放盘情况
接下来看放盘数据，放盘数量理论上来讲应该是影响新卖家的最大因素。放盘数量月多，新卖家在翻盘的时候就越有参考，放出的价格就越符合实际。与股市不同，房产的成交量没有那么多，没有那么多及时的成交价反馈给卖家。所以卖家在放盘的时候，主要参考的就是其他卖家的放盘价格。
当然还有其他因素，比如新闻，比如谣言，比如成交价。不过如果你是卖家，在不缺钱，想卖房的时候：新闻说房价降到2万，谣言说降到2万，上个月的平均价也是2W，但是你周围的卖家都挂3万5，你会以一个什么样的价格挂牌呢？
广州地区的放盘数量如下图。整个广州的放盘数量呈现一个健康的趋势，随着时间的推移，放盘数量在逐渐的减少。也从侧面说明二手房交易市场的稳定。
而卖家的放盘单价分布也从一定程度上说明了整个广州二手房市场的健康，如下图。这……又是箱图怎么整……其实我也不想放整个箱图，但是思来想去，还是箱图能体现最全面的信息。
普通玩家看每个绿色条形中间的黑色实线就行，就是中位数。中端玩家，绿色条形就代表了总数据中一半的数据分布在什么范围（25百分位到75百分位之间的数据，也就是集中度最高的那一半）。高端玩家，刚才绿色条形代表了一半，那么竖线就是一头一尾了，还有那些个点点点，代表是疑似异常值（只是统计上的异常值，当然我们都知道实际上12W的房价在广州是存在的）。
注意，上图要结合上上图一起看，因为数据只有足够多，才能体现统计特征。整体上看，17年8-10月，广州二手盘的放盘单价基本稳定，单价分布（25-50K）和中位数（37k左右）都大致相同，比5-7月的中位数和分布有所下降。至于再往前去年11月到2月份，因为放盘数太少，所以中位数跳得厉害，数据就不具备太大参考价值了。
3. 成交分析
其实本来还想分析一下成交，但是后来看了成交的图……果然是大城市，成交数量也是相当的稳定。其中6月份的成交数量不是很高，并不是成交量低的问题，而是因为数据不完整。如果有了完整的数据，估计仍然会维持在600套左右。
成交分布图概览如下图（图例由绝对价格变成了相对的百分位显示，这样不会由于个别豪宅的高价影响其他成交价格的显示，看不懂的同志们可以略过这块）。如图，整体成交还是比较健康的，不管是市中心的高价盘，还是周围的低价盘，都有相当多的成交数量。在中心区以外的成交中，番禺的成交数量最多。
成交价格方面，近5个月的成交价中位数（绿框中的黑线）是上升的。单价从22k左右到27k左右，涨了5k。成交价格的分布也是随着中位数的上升在缓慢上升。而在这个时间段，放盘价是略有下降的。不要疑惑，这个结果是正常的，大部分时候，卖方在成交时候会让价，这个差距并不大，应该就是这个让价造成的。
下面是成交时的价格变动，一般放盘价和成交价是有一定差距的，有高有低。去掉明显的误差值之后，成交价格和放盘价格的变化分布如下图（下图中，上图是箱图，绿框中的竖线是中位数；下图是概率密度分布图，可以看见单价变动大多数分布在-2000到0之间。）。大多数情况，卖家会让500-1000元/平米，个别情况让到2000甚至以上。涨价成交的情况也存在，但基本每平米涨价500就算很高了。
接下来看成交周期的箱图和分布，如下图。成交周期基本都在200天以内，大部分都在100天之内。中位数是35天，由下图的密度分布图可以看出成交周期在13天左右的成交也是最多的。所以……还是那句话，大城市就是大城市啊，周转速度也真是快。
4. 结语
关于租金，供应和开发商，留到下期说。
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