在生活中，因为房屋质量低下、面积缩水、广告欺诈、延期入住、交房时滥收费、没有产权证、物业管理混乱等等问题，业主向开发商或者物业维权已经屡见不鲜。在业主维权中也体现了很多业主法治意识淡薄，不会用法、不愿用法的现象。笔者认为，对于业主维权问题，除了结合实际对业主维权中的典型问题提出改进对策外，还需要建立对物业服务企业的长效监督考核机制来切实维护业主的合法权益。
一、不会用法，无法结合实际行使业主的投票权利
业主需要通过投票来行使自己的权利，但是业主人数众多，组织不起来是常态。一方面，实践中往往有利益方通过各种方式阻碍业主投票权利的行使，比如不公示投票信息、故意将投票时间安排在上班时间、故意设置较短的投票时间乃至于对投票结果进行篡改等办法来阻碍业主权利行使；另一方面，业主自己对于权利行使缺乏主动性、法治意识淡薄也是业主投票困难的重要成因。比如说，在《行使业主权利，用微信投票！广州1/5小区将这样表决内部事务》这一新闻中广州市社科院有关专家表示以往“业主大会召开难、投票难”问题困扰物业管理行业多年，这其中，既有通知业主耗时耗力问题，也有业主参与度和活跃度问题，还部分存在有物管公司不作为和造假等问题。
对策——业主通过微信进行投票表决。前述新闻中的专家是这样表述的：“广州市业主决策电子投票系统有望大大提高业主表决的效率和真实性，这种方式不仅便捷，更重要的是‘公开透明’，能有效破除‘暗箱操作’。”这一投票办法源自广州市住房和城乡建设委员会2016年印发的穗建规字〔2016〕1号《广州市业主决策电子投票暂行规则》的通知，使业主通过微信投票落到了实处并得到了官方的指导。
即便主管部门建立微信电子投票系统条件不成熟，也可以通过按栋实名建立表决专用微信群等变通的办法来统计业主投票结果，让业主的权利通过现代科技更有效的落实。
[if !supportLists]二、[endif]不愿用法，业主搭便车想法普遍存在
业主维权的成功靠的是一个团队，而不是一个强有力的个体。小区业主代表大家维权，不可能是业主代表出钱，业主代表出力。应该是群众集资，业主代表定思路，群众再出力支持。在业主维权中应当坚决的反对让别人出头自己搭便车不劳而获，因为小区维权最致命的问题是普遍的搭便车心态。搭便车的心态，就是每个人都默认自己不付出，被动享受别人的劳动成果，让别人付出，自己收获。正是基于此，所有人就都不行动。
对策——业主维权必须结合实际组织起来，虽然细节的问题很多，但核心的办法在于：1.要有正确的组织方法（包括组织结构、怎么开会）;2.要公开、合理的众筹维权经费;3.要在各个环节坚决的反对搭便车的行为。
三、建立物业服务企业长效监督考核机制
培养业主法治意识任重道远，还需要一个较长的过程。在这样的情况下，主管部门加强对物业服务企业的有效监管、长效监管是非常有必要和有社会价值的。
1.以长期制度化考核促进物业服务企业规范化、公开化、社会化。
主管部门要出台对物业服务企业的具体考核监督办法，通过对各物业服务项目服务标准规范化、精细化来对各个物业服务企业进行具体、细致考核，并且要把业主、社区的监督意见一并纳入考核办法，促进物业服务企业运作的规范化、公开化、社会化。比如可以设置物业服务企业星级制度和等级制度，规定综合考评在3星以下的物业公司必须定期整改，如到期二次整改不合格，将取消其物业服务资质。同时，考核结果应定期向社会公示，比如可以每半年将物业服务企业考核成绩通过网络、媒体向社会公布一次。
现有的物业公司，良莠不齐。在实行古城区物业服务企业长效监督考核机制后，对于那些因为运作不规范、服务意识和服务质量差、业主、居民反映不好导致考核结果不合格的物业服务企业，要制定相应的处理制度，酌情注销其资质等级证书，取消其提供物业管理服务的资格，以整合资源更好地为业主、居民提供管理服务。
2.制定并定期公示考核“红黑榜”，引导物业行业健康发展。
为了加强对物业服务企业的引导和扶持，优化行业发展环境，培养和提高物业服务企业的积极性和热情，可根据每年的监督考核结果，对物业企业分红黑榜进行公示。
考核结果优秀的列入红榜，对于列入红榜的物业服务企业给予涉及税收奖励、创优奖励、设立培训宣传专项资金、物业服务企业有关用工、社保、技能培训补贴等方面的扶持。
考核结果不合格的列入黑榜，依考核机制处理。比如有下列情形之一的，该物业服务企业列入古城区物业服务企业“黑榜”：
（1）单个住宅小区物业服务企业在每月考核中累计3次排名末位的或年度综合考核不合格的；
（2）所管理小区被区城乡环境整治月度抽查，分数按检查组评分折算，列全区末三位两次（包括两次）以上的；
（3）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（4）在物业服务合同有效期内无正当理由擅自退出物业服务项目的；
（5）擅自在小区内搭建违章建筑、改变公用设施用途和地点，利用物业公用部位、公用设施设备进行经营，损害业主共同利益的；
（6）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（7）伪造、出租、出借资质证书的；
（8）因物业服务企业引发重大群体性或越级上访事件，影响社会稳定，造成恶劣社会影响的；
（9）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房、相关设施、设备和有关资料的；
（10）物业服务过程中发生重大责任事故，造成严重后果的。
（11）其他应当列入“黑名单”情形的。
凡被列入“黑名单”的物业服务企业，主管部门要求社区、小区业委会清退该物业服务企业和物业经理；限制该物业服务企业的资质年检初审；按约定扣除履约保证金；三年内不得参与古城区辖区内的小区物业管理公开招投标；年度考核直接评定为不合格，给予降低资质等级或注销企业资质证书处理。
3.考核机制启动时应统一清理物业服务企业资质。
严把“入口”关，切实搞好物业服务企业资质管理工作。物业公司的资质影响物业公司管理的小区面积，为此，应严格按照《物业服务企业资质管理办法》整顿物业服务行业市场环境，清理物业服务企业资质，加快完成物业服务企业资质换证工作，确保所有物业服务企业都有相应的服务资质。同时，对新申请的物业服务企业严格把关，提高物业服务行业准入标准，以进一步提高物业服务行业整体水平。
4.加强对物业从业人员的教育、专项技能培训和考核工作，实行物业管理人员持证上岗制度并将之纳入考核范围。
物业管理人员往往以管理者自居，服务意识较差，服务质量不到位，服务积极性和服务热情不高、且根本没有掌握先进的物业管理知识和理念。主管部门应当积极会同相关部门深入开展物业从业人员上岗以及专项技能培训工作，不断提高物业服务企业整体水平。培训的内容可以包括物业投诉应对、设施设备的维修保养和其它物业管理综合性问题。
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