更正登记和异议登记

【第十九条 更正登记和异议登记】

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

一、法条主旨

本条第一款是关于不动产登记制度中的更正登记的规定。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载改正补充而进行的登记，以此彻底地终止现实登记的权利推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。

因此，更正登记是对原登记权利的注销登记，同时是对真正权利的初始登记。但是，不动产客体的描述错误不属于更正登记的范畴。

二、构成要件

1、不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误）；

2、权利人或者利害关系人提出更正申请；

3、登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

登记机关自己发现错误后做出的更正登记，应该公示给权利人和利害关系人（通知义务）。

三、法律效果

1、符合更正登记条件的，登记机关应办理更正登记，消除错误登记；

2、以更正后的登记确定不动产物权的归属和内容。

四、法条评析

第一款的立法目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。通说认为，更正登记请求权没有时效限制。更正登记的例外是，在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的，登记机关不再予以更正登记。

一、法条主旨

本条第二款是关于不动产登记制度中异议登记的规定。 异议登记是指真正权利人与利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机 关申请的登记，与更正登记不同，异议登记只是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人 的合法权益。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记 载的权利人而言，异议登记可以暂时限制（将其处分行为规定为无效行为，或者将其处分行 为规定为效力待定行为）其按照登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可 以暂时排除第三人依据登记簿的公信力以取得物权。

二、构成要件

1、利害关系人未能办理更正登记；

2、利害关系人提出异议登记申请。

三、法律效果

1、对第三人：登记权利的正确推定性失去效力，第三人不能依据不动产善意取得制度取 得所有权或其他物权；

2、对当事人：对当事人的处分权产生限制，即向他人转让不动产或在其上设立抵押权等 的法律效力得到限制。若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为在法律上不受 异议登记的影响（在事实上会受影响）；

3、申请人在异议登记之日起 15 天内不起诉，异议登记失效。

四、法条评析

异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，它并不产生中止现 时登记权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权，而是限制处分权。 为防止恶意第三人利用该制度破坏交易，法条规定必须在异议登记 15 日内将“异议内容” 诉至法院。一旦诉至法院，不动产将持续处于不能被处分的状态，直至诉讼结束。

最后，对因异议不当产生的损害赔偿，有学者认为其性质是对所有权侵害的赔偿。