金秋时节、八九十月，收获的季节来了。同样我也收获很多，比如2018年亚太财富论坛荣获金臻奖，再比如厚厚的一摞请帖，收获的季节也是结婚的好日子，虽然份子钱随的很肉疼，但还是衷心的恭喜各位，觅得知音、百年好合！
其中有个妹子特别有意思，别人结婚都关注房子装修怎么样、酒席在哪里办、婚庆要选什么风格，到她可好，问啥都不知道，就会说一句“都是我老公在忙”，然后配上一个甜度至少三个加号的微笑...意思是“我找了个好老公，什么都不舍让我操劳啊”。
对于笔者这种习惯性操心的人，看到这姑娘只能羡慕人家心大，然后好笑又好气的说一句“你就傻乐吧，卖了你都不知道”！
当然，玩笑归玩笑，在中国社会的朗朗乾坤下，公然卖媳妇是不可能了，但如果在配偶一方并不知情，另一方替代配偶决定处分共有房屋，签订买卖合同的情况下，卖方能不能以配偶不知情为由拒绝履行合同？又需不需要承担赔偿责任呢？
笔者特意去查了一下，发现现实中的案件往往比编剧写的故事更精彩，苏州市某区人民法院就曾判过这样一个案子：
贾先生看中了刘某欲出售的一套房屋，并与刘某签订了《房屋买卖合同》，房屋总价款105万元，合同约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
合同签订后不久，贾先生按约向刘某支付了10万元定金。然而，刘某却说由于他的妻子不同意出售房屋，因此拒绝继续履行合同。
于是，贾先生将刘某告上法院，要求解除房屋买卖合同，并要求刘某支付违约金21万元并返还定金。
法庭审理
法庭审理过程中，刘某辩称，《房屋买卖合同》上房屋共有人即其妻子的签名是他代签的。由于他的妻子得知刘某卖房后表示反对，因此无法出售房屋判决原、被告之间的房屋买卖合同关系解除，被告支付原告违约金21万元并返还定金10万元。
法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
在这个例子中，被告刘某拒绝履行合同义务，应当承担违约责任。由于原被告双方在合同约定：违约金按照房屋成交价格的20%确定。再结合被告的违约情况、本地市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，原告要求被告支付违约金21万元的诉讼请求符合法律规定。
同时，由于被告刘某同意解除房屋买卖合同关系，其已收取的定金10万元亦应返还原告。最后，法院判决原、被告之间的房屋买卖合同关系解除，被告支付原告违约金21万元并返还定金10万元。
简单说，背着老婆卖房子是不行的！
刚刚说过的例子中的夫妻之间肯定有问题，在查资料的时候，我还发现一个有意思的案例，跟上一对不同，这一对感情肯定没问题，而且还相当默契的唱起了“双簧”：
购房人吴女士通过中介看中了某小区的一套房子，双方谈好房屋总价为380万元。同年1月，吴女士与卖家老王签订了《房产买卖协议》，约定老王将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售。随后，吴女士共支付了50多万元给卖家，用于偿还按揭贷款。但到了4月份，卖家老王反悔了，他向吴女士出具函件，交易期间房价波动较大，无法及时收到房款再换购房产，造成巨大损失，妻子又不愿配合继续完成交易。因此，他愿意承担违约责任，赔偿违约金。
可吴女士并不想要违约金，她想要的是房子。因此，她回复要求继续履行合同。但老王将吴女士50多万元退还，并告知其解约。吴女士自是不愿意，于是将卖家老王告上法庭，并向法院起诉要求判令老王赔偿房屋差价损失120多万元。认为是因为房价涨了，以致他们夫妻“演双簧”想“要”回房子，但在法庭上老王夫妇并没有承认这一点。几个月过去，房价飞涨，经鉴定机构评估，这套房产的市场价已经高达508万元！
法院判决
经过调查和双方答辩，法院判决认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此法院对老王夫妻提出的《房产买卖协议》无效的主张不予支持。
法院认为，吴女士在此期间起诉主张权利属合理期间。在此情况下，吴女士要求老王支付评估的市场价格，与合同约定的成交价差价损失120多万元，具有事实和法律依据。法院的判决结果承载着倡导诚实信用的价值导向，守约方的合法权益应予以保护。
这个案件提醒我们，房价大涨的情况下，卖方为了多获利而主动违约，但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看，违约成本大大提高，卖方可能得不偿失。
两个案子，两出戏，一个结果。“房事”还真是让人牵动心弦。
最后，笔者不得不提一下，在今年7月31日召开的年中最重要的经济会议——中共中央政治局会议中，对于房地产市场方面，会议要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。
给“房子是用来住的，不是用来炒的”点赞！
（本文发布在沃晟法商公众号，未经授权禁止转载，违者必究。）
网友评论