房价要跌了，你知道吗？

不知道大家最近有购买需求的人有没有发现，虽然明面上房价没有降，但是实际成交过程中，最终的价格都是远远低于开始报价。今年笔者朋友看上本市（某东南沿海三线城市）一套二手房，5月的时候报价每平1.2万，还要求最好全款买下。朋友由于价格问题犹豫下没有下手。一个月后。房主主动要求降到1.1万。现在朋友已经不愿意以1.1万成交。

以近几年国内涨势最凶城市厦门为例，刚公布今年1-5月份，一手房二手房成交量腰斩，价格普降百分10%厦门一手住宅成交总面积29万平米，相对于去年同期的60万平米。二手房更惨，今年1-5月成交52万平米，相对于去年同期的184万平米，降幅高达72%。在价格上，从今年开始厦门的房价就一直处于下跌之中，现在已经普遍下跌了10%以上。

房价的寒冬真的要来临了吗？

  要了解房价是否会跌，首先要知道，房价涨的动力来源三方面：刚需，国家政策，投资三方面推动。

刚需：大城市来外人口多，住房生活需求大。医疗教育卫生娱乐生活资源集中在大城市。生活起居有需求，孩子入学有需求，养老有需求，结婚有需求，丈母娘让你买，你可以不买吗，6个钱包一起上都得买。

国家政策：去库存、二孩、棚户区改造、人才落户政策等等一系列国家政策。

投资：企业持有房产，各种概念炒作如 “丹东”炒房团。

简单了解了房价增加的原因，我们再来看看为什么房价要跌了。

人口增长减缓:由于计划生育政策，上世纪90年代末开始，我国生育率就已降到1.5%以下，至少持续了18年的低生育水平。今后我国的总人口数量仍会增加，但增幅逐年递减，2030年左右将进入人口负增长阶段。而低出生人口渐渐到了结婚子女就业等刚需的年纪，刚需的需求越来越低。

国家地方政策调整限制

6月26日国开行回应：总行已收回棚改融资审批权限，将控制货币化安置比例。15年国家为了响应去库存的要求，通过棚户区改造，货币安置的方式，人为强行推动了三四线城市的住房刚需。审批回收总行意味着，以后审批更加严格，棚户区改造计划改变，后续安置方式从资金安置改成实物安置。对三四线城市刚需造成很大冲击。受此消息影响6月25日至27日，A股和港股市场上的房地产股票集体大跌，A股房地产指数3天跌幅达8.2%。7月4日新浪财经报道，碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略。连今年连续5个月登上房企销售额榜首的碧桂园都逐渐放弃三四线布局。可见受此政策影响之大。

长沙，武汉，成都等全国各个城市发布各种限购政策，以长沙为例： 6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。通知规定，已购商品房需取得不动产权证5年后方可转让；长沙本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权证书满四年后方可购买第2套商品住房；市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税，在限购区域内限购1套商品住房。

从国家层面到各地市层面相继推出各种限制措施，压缩刚需，目的是限制炒房。

房地产融资难

今年房地产从银行获取贷款越来越难。6月国家审计署审计长胡泽君指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市；今年很多房产公司贷款难，国家管控，之前国家查处银行非法贷款460亿。国家加大对流入房地产资金的监控，

7月5日起，央行定向降准0.5个百分点，很多人这是国家要保房价，保房地产。真的是这样吗？我们来看下另外三则新闻：第一是上面提到国家审计查处非法进入房地产资金。第二则：新闻罕见披露上市公司持有房产，截止6月28日A股上市持有房产数量达1656家，市值达9904.66亿元。第三则新闻，西安、长沙和杭州三个城市近期出台“暂停企业购房”政策。上市公司将大量资金投资房地产，必定会限制其他支出，从而影响企业主营业务发展。在回过头看看这次降准出台背景，国内外贸易争端太多，为推进市场化法治化“债转股”，加大对小微企业的支持力度，国家才推出降准，目的是为了扶持中小企业发展，同时会限制资金流入房地产。

房价要降谁最敏感，肯定是房地产商，我们来看看最近房地产商表现：

以万科碧桂园为例，万科最新要求“5946”，拿地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%。碧桂园的“456”模式，要求原则上所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。各个房地产从以前慢慢捂地销售，到现在追求快速现金流。项目哪怕利润转负，也要抢现金流。房地产急用钱且对未来涨势预期不佳，所以需要快速的流转，而不像以前等着升值。想想李嘉诚。07年在重庆南岸区以每平760元拿地，12年才开工，而且只建设部分住宅。后转手一卖就是10倍收益。当房地产还可以高速发展时，现在首富们是可以慢慢囤地捂盘的。现在李嘉诚大量出售房产，各个房地产企业快速开工，意味着什么，大家应该可以察觉到吧。

有的人说国家房价不会降，不然会有债务危机，地方政府没收入。15年时股市人民日报说4000还是起点，结果了？市场恐慌抛售时政府也很难救市，而且挤掉泡沫对中国经济也是一定好处，还可以财富再分配，调节贫富差距，要知道15年股灾时，数百万中产阶级一夜回到解放前。维稳你懂得。高房价带来的高杠杆，高负债已经影响国家消费。经济发展靠的是投资，消费，对外贸易。房地产独大是畸形发展，美国作为全球最大债务国，就是靠着消费支撑内需发展。中国经济要发展内需消费是必经之路。这个过程很痛苦，但是是必经之路。

当然政府还是要处理债务，怎么办？6月18日不动产登记平台已实现全国联网，7月1日始，上海的租房租赁合同一律需要网签备案。这一系列动作将会后续开始征收房产税，房产租赁税打好基础。香港也开始征收房屋空置税了。政府财务问题汇会从其他方面进行征收，来作为补充。

综上笔者认为：北上广等一线城市，由于需求太强盛，房价会相对稳定。二三线城市在国家各项政策，地方限购，房地产企业融资难，个人贷款成本提高（房贷利率上涨）综合影响下，预计会从18年年底到19年年初开始会迎来房价的下跌。