从一个投行经理到拥有自己的众筹平台与共享空间品牌需要多长时间？
冯印陶的答案是——两年。
事实上，年仅32岁的冯印陶目前公司旗下已经有两个发展迅猛的项目，一个是国内成立较早的房产众筹平台“一米好地”，过去一年多时间里，“一米好地“平台发布了120多个众筹项目，涉及旧房改造、公寓、精品酒店、体验式商业等，为包括亚朵酒店，YOU+公寓，魔方公寓，青年汇等领先品牌提供8500多万的众筹资金。另一个则是新锐共享空间品牌”米域“，目前已布局十余家。凭借这些业务成绩，今年8月份，米地控股（一米好地和米域的母公司）获得了中南资本1亿元人民币的A轮融资。
而时间退回到两年前，冯印陶也仅仅只是澳大利亚一家投行的项目经理而已。
“一定要有深入的思考，要做成事情先要把每一步路径拆解，在这其中要善于使用杠杆”。冯印陶告诉接招。
最显性的就是“金融杠杆”。
2014年末，还在澳大利亚工作的冯印陶利用下班的时间搭建了“一米好地“前身的众筹网站，其首个项目标的就是南半球最高楼Australia108的精品公寓，最后共众筹了237万元，因为用了互联网作为众筹工具，所以其本质上属于互联网金融。而冯印陶之所以能以一己之力快速搭建起这个网站，也跟他大学的专业有关，他毕业于东南大学和墨尔本大学的计算机系。
这种用互联网众筹的方式租赁下固有存量房产，通过升级改造再出租从而获得收益权的轻资产模式让冯印陶尝到了甜头，不过他发现，更大的市场其实在国内。
中国市场确实是一片急需被耕耘的沃土，尤其是一线城市的存量房市场，很多老旧物业因为年代久远，装修落伍，其应用价值被大打折扣，正好处在被升级改造的窗口期，不过这些老旧物业的持有方显然没有改造和运营的能力，视野也很局限。
2015年2月，冯印陶决定辞职回国创业，3月份，一米好地官网正式上线，这个三人小团队也拿到了天使投资。
与“YOU+国际青年社区”合作后，很多知名品牌也陆续找到了一米好地，这些大体量品牌的加持也让一米好地的众筹金额连上几个数量级，也间接打通了一米好地的融资之路——业绩成了他们的有力”杠杆“，比如15年8月为WORKCAFE操盘的首个体验式众筹项目，成了一米好地的首个百万级项目，很快，11月份，他们就拿到了凯洲资本的Pre-A融资；16年1月份与亚朵酒店合作完成的2100万西安大雁塔店收益权众筹，也使他们在两个月后就拿到了行早创投的Pre-A Plus融资。
房产众筹业务的高歌猛进也让一米好地有机会进入共享空间领域探虚实，在这上面，最开始他们是租赁后代运营，但发现这里面潜在的巨大成长空间，尤其是获得巨额融资后，共享空间品牌“米域”也正式推出，独立运营。
自此，冯印陶对米地控股生态系统的布局也浮出水面，“一米好地”和“米域”分别对应了“金融端”和“运营端”两个方向，随着米地控股两方面能力的不断加强，他们也在挑战更大的体量。
Q: 一米好地众筹平台上的用户有哪些特征？
冯：我们倾向去找那些三十到三十五岁的用户，这些人很多都是中高收入者，算是中产阶级了，而且对我们来说，这个群体很容易在线上获取，他们也有很强的认知能力，他们每个人在平台上的投资金额大概在四五万左右，单个项目上会在一万左右的水平上。在互联网金融里算是质量非常高的了。
我们希望这些用户更多是以严肃理财为目的进行产品购买，让他们能分享到租金上涨和房价上涨过程当中带来的固定资产和运营收入的等值溢价。
Q: 房产众筹收益的来源有哪些？
冯：房产众筹目前产品形态有两种：1.租赁收益权众筹。2.租约贴现众筹。租赁收益权众筹就是获得租金未来潜在的收益，但是它是不确定的。租约贴现就是已经变成一个确定的租金，你收到的就是一个固定的租金。通过这两个方式，我们希望能够达到“门槛很低”。
另外我们和很多众筹产品不太一样，一米好地的产品有比较明确的预期和项目方做出的固定收益计划，还有分红和收益返还，年化一般在百分之十二左右。对我们自己而言，赚的就是服务费，收取众筹金额的百分之三左右。
Q:旧空间改造的溢价具体从哪些地方来？
冯：旧空间改造的溢价具体可以从这些地方来：
一、时间批发转零售溢价（长租约租入、短租约租出）
二、空间批发转零售溢价（大面积租入、小面积租出）
三、设计改造溢价（复合新品味的升级改造）。
四、运营溢价（管家式服务和黏度社区）。
Q: 如何应对平台上项目可能出现的各种风险问题？
冯：我们只是一个平台，根据国家法律规定，没有任何平台可以承诺项目保本的，承诺保本本来就是非法集资行为。项目找上来，我们也会有一整套的风控体系来做筛选。包括项目的真实性，还包括项目本身的产品结构、应对各种风险的能力、运营能力等。最后做一个综合的评定判断它是否适合上线。比如对每个项目都会做详尽产权调查、财务调查与法务调查，确保房产所有权信息、使用权信息、财务收益信息，一米好地也会收集租入合同与租出合同，包括租赁者的身份，我们内部都会做留存与记录。总之，通过各项风险手段确保项目还款来源的实质可靠性。
另外，因为我们的项目是房产，它的地址是清晰明确的，房产是固定资产，它不会跑路，我们会披露每一处房产的地理位置、改造运营方、以及租入与租出情况，确保项目信息的透明、公开、可查询。投资人可以到现场看房产，可以知道改造的公司与改造的设计师，可以了解改造背后的故事，这些都增强了项目的可信任度。
Q:资本寒冬下，很多众创空间都纷纷倒下了，你是如何看待联合办公这个形态在未来的发展？
冯：我认为人们把联合办公和众创空间两种事物搞混了。
第一种是把联合办公和众创当成了一件事，我认为众创是一个伪需求。你要创业的话为什么需要一个办公环境，直接自己在家或者咖啡馆就好了，只有创业项目成长为一个小微企业才有办公环境的需求，才有经营办公场地的需求，所以这里不需要一个单独的、众创的需求。这是一个太小的细分，当然很多人做这个东西完全是为了拿政府的补贴，这就另当别论了。他们一开始就跑偏了，挂掉也正常。
第二种误区是把联合办公当成了服务式办公室（指由专业管理公司管理，将单独或整栋楼出租给其他公司使用的办公场地，通常以酒店式商务中心、管理办公室、高级服务办公中心、涉外办公楼等形式存在。）这个需求是有限的，它是传统办公的一个分支，而且这种办公室成本高昂，它跟联合办公从形态上就不同，服务式办公讲究的是每个人要有自己的空间，共享是局部的不是全面的，这更适合大公司。
我们认为联合办公突出的是工作的人群和形态，不同人群背后的生活方式和逻辑是不一样的，他们赚钱的方式也是不一样的，联合办公更多的是一种被工作场地所约束的办公方式，但它不需要用5A级写字楼装门面，服务式办公之所以选择5A级写字楼不单是因为面子也是品牌，这和联合办公里面小微企业的需求是不一样的。大多数小微企业是没有展示需求的，尤其是一些互联网公司，很少对外展示，但是他们也有一些别的需求是需要联合办公空间这样的地方给满足的，比如他要会客见人，也要专业会议室，他希望团队不是挤在居民楼里，要有一流企业的感觉。而且现在这些小微企业的创始人很多都是从大公司里出来的，他已经习惯了过去的办公环境，他也有很好的支付能力，业务也相对成熟，这些人是联合办公的典型客户。
另外，对于80、90、00后来说，办公空间不能仅仅只有功能属性，它必须美观、时尚、有艺术感，同时，最好能够附加一定的社交元素，将一群价值观、世界观、人生观一致的同类人聚合到一处，并带给他们符合他们精神诉求的感觉，这也是社群时代与文艺复兴时代的空间发展趋势。
Q:哪件事是你三五年前不看好，现在成为现实的东西？
冯：我以前很不看好共享出行，尤其是滴滴那种模式，我没想到他能突破那么多政策监管层面的东西，现在上网约车合法了，以前他就是违法的。
现在我很看好摩拜单车，他们也是上海出来的。摩拜就没政策风险，相反他解决了政府在公共交通上的很多问题，而且摩拜之所以从上海开始做起来也是有原因的，因为这个城市本来就很适合骑自行车出行，北京就不太适合，虽然她的空间更大，但也拥堵。上海就精细和生活化的多，在这里，骑单车已经成为很多人固定的出行方式，甚至可以说是一种生活方式，不是赶时髦那么简单，我相信摩拜这种模式也一定能复制到全国各地。
Q:如果让你采访一位创业者，你会采访谁？
冯：大疆创新的汪滔。他们这样的纯技术创业者的故事很少被外界所知，比如同样年纪的程维，就会被很多人熟知。如果向他提问的话，我会想知道技术创业到底如何去做。因为这是很难的，它既要保持技术上的领先优势又要依托自身之外的人，要找比他更懂技术的专家去做，那怎样才能在自己不是最懂的情况下去指导和管理技术创新，这是我很感兴趣的。另外如果有机会的我想见见马云，我觉得他的前瞻性是最一流的，对商业模式的理解和判断也是深入骨髓的。
网友评论