今天阅读的这几个章节主要是对国际发达城市，比如纽约、芝加哥、德国、东京、首尔以及香港的房价变化和发展历程的概述和对比。这部分的内容其实也很具有可读性，有助于我们更宏观的理解房地产经济的发展趋势，以及不同房改制度下的利弊权衡。
🌸 纽约房价三大特点：价格高、差异大、租金收益率低。
-- 对中国买家而言，投资曼哈顿房产如果只是为了获取租金收益，则每年获得的净租金收益率只有 1%（扣除房产税、保险费、管理费、过户费等税费），甚至低于我国1年期定期存款利率（1.5%）。
-- 从长期看，投资曼哈顿房产的收益率可能与我国国债的收益率（3.5%左右）持平，略低于目前货币基金收益率（4%）和一年期理财产品收益率（5%）。
🌸 芝加哥：美国第三大城市，但收入增长缓慢，人口净流出问题较为明显，房价低廉，市场并不看好其上涨潜力。
-- 美国南方城市普遍兴旺，北方城市则渐渐衰弱。
🌸 德国：世界第四大经济体（仅次于美国、中国和日本），欧洲最大经济体，比英法等国体量都要大。但房价却比美英法日都要低，且相对稳定。
-- 供给侧：德国房屋供应充足，平均每两个人就有一套房屋。
-- 需求侧：城市规模相对较小，人口老龄化严重，通胀水平低等因素，降低了房屋的投资需求。此外，德国的一系列政策把房屋的投资需求从居住需求中剥离，公共资源的分配和房屋所有权无关。==》房住不炒。
-- 主要城市中，伦敦的房价最高，巴黎次之，然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等。
-- 放眼全球主要国家，只有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机（1990年日本房地产泡沫，2007年美国房产泡沫==》次贷危机==》全球金融危机）
-- 早期工业化强国，城市化水平较高：多中心化，城市数量多，且分布较为均匀，星罗棋布的中小城市圈，单城市的人口规模相对较小。
-- 各城市有自己的特点、定位和竞争力：柏林是文化&工业中心；汉堡是海港&外贸中心；慕尼黑是博览会之都&啤酒城&生物工程学&软件&服务业中心；科隆是媒体业&香水之都&化工中心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是炼钢基地；莱比锡是历史名城。
🌸 东京：1990年房地产泡沫，2013年以来出现明显反弹，而后频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。
-- 对中国买家而言，投资日本房产如果只是为了获取租金收益，则每年 3% 的净租金收益率略高于我国2年期定期存款利率（2.25%），低于我国国债的收益率（3.5%左右），货币基金收益率（4%）和一年期理财产品收益率（5%）。
🌸 首尔：面积和人口与浙江省相仿，其工业化、城市化和住房政策和中国有诸多相似之处。房价在快速城市化进程中（1970-1990）上涨迅速，与中国房价在过去20年的涨幅相仿。
-- 首轮上涨阶段（1970-1990）：快速工业化、城市化推动
-- 稳定发展阶段（1991-2000）：扩大供给、抑制需求
-- 二次上涨阶段（2001年至今）：市场重振，房产税未能抑制房价上涨
🌸 香港：房地产是其经济支柱产业之一。
-- 供给：每年出让的土地数量较少，导致房产数量的供给非常有限==》和香港面积狭小，地形多山有关，也和供地制度有关。
-- 需求：经济持续繁荣==》居民财富大量流入房地产市场和股市，推高资产价格；自由贸易港的优势==》外资涌入...
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