在中原某市做项目，去看了几个商业，发现一个很有意思的现象。开发商把大商业分割成10平米左右的小铺，以10年返租形式卖给上百个小业主，每年给9%-12%不等的回报。
我在售楼处就静静的听着销售顾问给我介绍投资这种项目的好，主要是以下几个方面：
1、我们地段好，周边有固定消费人群；
2、我们实力强，是国内第一的品牌家居建材商与本土XX公司合作开发的，并且这个家居建材品牌商在国内好多城市都有实际开业项目，商业经验十分丰富；
3、我们总价低（20万以内），还保险，到时候每个月给你返还租金（一年都有2万左右），你完全不用管，只等着收租就行；
仔细想想其实这种产品就是是针对那些小城市里，手头有10几万积蓄但又投资无门的客户量身打造的，所以，市场的反映也很好，很快都能卖的七七八八。
但我的关注点则在于既然这是一种投资行为，那么一味的听销售给我说投资的好就是视风险不见的行为，那么风险在哪里？
在我看来最大的风险就是经营风险，对一个上万平米的商业来讲，它能否在既定的开业日如期开业，开业之后能否顺利渡过3年的培育期进入稳定的经营提升期。
并且以目前港资恒隆，新鸿基，凯德等为代表的成熟商业开发企业为例，其商业运营的资产年回报率也只在4%左右，但每年却要给到小业主10%左右的回报，这中间的差额从哪里来？
一种情况是从当初的售房款中拨付，因为当初的商铺售价远高市场水平，所以理想情况下是开发商拿出一部分用来给后期的回报。但一般售房款都会被用于其他项目开支或者新项目开发，一旦资金链出现问题，返租承诺破产，那么项目结局可想而知。
另一种情况就是开发商直接毁约不付，这种可能是通过比较隐蔽的途径来实现，如果出现这种情况，那么很可能当初许诺的高回报，拿到手里只是1%，2%（商场还在经营的情况下），更坏的情况就是啥也没有了（10平米的小铺，你也不可能自己经营）。
所以，在10年的投资周期中，假设前5年一切正常，你会得到大概2年租金回报（一般前三年的租金是直接抵扣房款的），后面5年出现上述情况的概率会超过50%，那么所谓的10年回本就是一个笑话。
再次重温那句话：你看中人家的收益,人家看中你的本金。
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