历年真题
1. 郑某今年12周岁，父母双亡，有一套自己的房屋，现因出国求学需将其出售，所在地居民委员会代理其与购房者订立房屋买卖合同，这种民事活动属于( )。
A. 委托代理
B. 法定代理
C. 指定代理
D. 无权代理
【答案】B
【解析】根据代理权产生依据的不同，代理可分为:①委托代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。②法定代理。法定代理是指依照法律的规定来行使代理权的代理，主要是为无民事行为能力人和限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。本题中郑某12周岁，是限制民事行为能力人。
2. 房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )
A. 单务合同
B. 主合同
C. 实践合同
D. 要式合同
【答案】D
【解析】要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。因《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同，所以房地产转让合同(包括房屋买卖合同)、房屋租赁合同、房地产抵押合同均是要式合同。
3. 刘某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间刘某又将该住宅卖给了张某，刘某与许某原签订的房屋租赁合同( )
A. 继续有效
B. 自动失效
C. 由刘某确定是否有效
D. 由张某确定是否有效【
答案】A
【解析】《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。即“买卖不破租赁”。
4. 关于物权不同于债权的说法，错误的是(）
A. 物权法定，债权任意创设
B. 物权为对世权，债权为对人权
C.物权有支配力，债权有请求力
D.物权有期限，债权无期限
【答案】D
【解析】物权与债权在下列方面存在区别:①权利性质不同。即物权为支配权，债权为请求权。②权利发生不同。即物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。③权利效力范围不同。即物权是“绝对权*“对世权”，债权是“相对权"“对人权”。④权利效力不同。即物权具有支配力，债权仅有请求力。D项，物权既有有期限物权，也有无期限物权。
5. 下列法律法规中，属于部门规章的是(）
A. 物权法
B. 城市房地产管理法
C. 物业管理条例
D. 房地产经纪管理办法
【答案】B
【解析】国务院部门规章，通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》《城市房地产抵押管理办法》，国家工商行政管理总局制定的《房地产广告发布规定》。
6. 无民事行为能力的人的年龄是( )
A. 未满8周岁
B.未满12周岁
C. 未满16周岁
D. 未满18周岁
【答案】A
【解析】丕满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的成年人，为无民事行为能力人。无民事行为能力人应当由其法定代理人代理实施民事活动。
7. 关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是( )
A. 行为人具有相应的民事行为能力
B. 意思表示真实
C.必须采用书面形式
D. 不违反法律或者社会公共利益
【答案】C
【解析】民事法律行为生效的条件是:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。某些具体的民事法律行为的生效，除了应具备上述条件，还应遵守特殊的有关规定。如房地产买卖合同、房屋租赁合同应当采用书面形式。附条件的民事法律行为，条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。附期限的民事法律行为，期限的到来与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。
8. 关于代理的说法，错误的是( )。
A. 代理人应在代理权限内进行民事活动
B. 代理人应以被代理人的名义进行民事活动
C. 代理人的民事活动结果由被代理人承受
D. 代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人
【答案】D
【解析】自然人、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律效果直接归属于被代理人的行为。在代理法律关系中，存在三个主体:①被代理人，又称本人;②代理人，即代理他人实施民事法律行为的人;③相对人，也称为第三人，即与代理人实施民事法律行为的人。
9. 租赁期限为( )个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。
A. 3
B.6
C.9
D.12
【答案】B
【解析】租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式;租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。但对于房屋租赁，不论租赁期限长短即使6个月以下的，均应签订书面租赁合同。
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