一.缘起
毕业后，一直在工程行业：建过高层住宅、建过行政办公大楼、建过污水处理厂、建过公路桥梁项目，未来可能建造隧道项目，很多元化，但是情有独钟的还是先属住宅。
与我父亲是泥瓦匠工有关，也与我职业经历有关，当然也与文化精神有关。为什么是文化精神呢？中国人，是一个家庭伦理文化非常重的国家，住宅是家，是结婚的条件，是年轻人融入城市生活的入口，是给以妻子和孩子的一个生存保障，是家庭建立健全的开端，家是中国人的精神内核。
今天，我们要非常严肃的开始对房地产或者房地产股票投资进行一些学习交流，以便日后可以有所比对思想印记。
二.深耕优质城市
为什么会有中国房地产长达20年的高度发展？
中国城市化。
历史趋势浩浩荡荡，东西太小或者太大，我们都容易看不清；如果早看清的话，肯定多卖几套，这是身边多少人的后悔话。一个人类历史上最庞大的城市化进程，从四川河南等地向沿海地区大规模流动，去那些加工厂或者一线城市工作和生活，然后拼命的建立家庭，一部分人通过努力跨越龙门在城市里买了房子安居下来生子育人。这就是我理解的中国房地产兴旺的根本：人们希望在有更好工作机会的城市里定居下来。
按照这个逻辑，未来城市化仍然会继续，城市化进程的大方向是城市群为中心，一线城市更加集群，但是由于一线城市的生存资源优厚的者会继续留在一线城市、一些快读发展的二线城市因为工作性价比更好分流了一线城市因限制承载而溢出的人口。我们ZF报告提出，实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。区域协调发展被提到了新的战略高度，而城市群的发展，则可以破解区域协调发展难题。
个人认为智囊的指向路径是科学的，这种虹吸现象出现在三甲医院、共享单车项目，当然也出现在城市化中的一线城市，好的更好。目前规划的GJ级城市群有：京津冀城市群、长江中下游城市群、成渝城市群、哈长城市群、长三角城市群、中原城市群、珠三角城市群、关中平原城市群等（因为个人因素我在中原城市群中当然首推郑州）。只要是一二线优质城市，人口净流入和经济快速发展的城市，我认为城市化仍然会长期持续下去。有了这样一个基础，有了这样一个长期城市生存需求的存在，所以房地产不是消亡的行业，你看《房地产周期百年史》就可以轻松看待今天的中国房地产业了，我们的很年轻吗？才二十多岁。
人口净流入，就一定房地产兴旺？我们是一个集中力量办大事的国家，所以是城市发展是看得见的手起很大作用的事情，比如我们有土地规划限制，土地出让、城市交通教育医疗水电暖气绿化市政等基础设施都需要由看的见的手去规划、去完成，怎么规划，基本逻辑是根据现在的情况推断未来三十年的情况反过来做一个规划，然后把各自城市模块按照不同时间段放入指定地方。监管过深的后果，是把利益分配非常垄断性固定在那里，包括住宅的规划。首先一个新兴城市还是一个不断臃肿的城市，土地资源和住宅用地是有限的，这是定理；住宅用地是被规划和强制约束的，住宅容积率和高度因为建造规划限制也是有多条条框框的限制的，也是集中力量办大事国家的定理；因为自由市场经济下，资源赋秉和虹吸效应，一线城市一定越来越臃肿，人口一定是一直饱满状态，水满则溢后仍然是臃肿的。当然类似仅仅依靠一个主行业衰败的底特律也是一个悲剧。这种供需冲突下，强一二线城市房地产业从很长的角度看是供不应求的状态。
更大地矛盾在于错配：一线或者强二线是很多人希望进去，但是城市规划却是为了完善更多必要城市功能来承载更多人口，而不断压缩住宅供给。二三线也规划但是人口净流出反而剩余，出现错配是更大地矛盾。很残酷，但是是事实。
这就是我继续看好北上深广和杭州重庆成都郑州西安的道理。
一二线城市符合工业社会人口分布的规律，因为这与城市本身的功能契合-聚集人口，分工合作，提升效率。城市越大，分工越细，人均收入越高。因为大城市工作机会多、收入更高，而三四线一期以下城市最好的工作可能就是体制内。因此三四线城市的人口流失是一个必然趋势。与其鲜明对比是，最有经济效率的人口分布应该围绕着特大型城市进行，比如北上深广、新兴的杭州重庆成都郑州等城市。”五迷投资笔记“兄台的这段思考，也印证本人的一些思考；谦和屋的文章也是持有此观点。
基于以上的考虑：无论是买房还是投资地产股，都要以深耕一二线城市的民营地产公司为基础，更准确地说要深耕非常具有经济活力地一二线城市地民营地产公司为基础。（回老家盖别墅，回县城买房养老，资金不足还是在三四线投资居住，资金不足在城市四环以外买，均违背本段推理逻辑；对于我来说，郑州是不二投资之地，其他选项比如商丘西安县城老家等等均不如郑州。从本质上说，渴望在哪里投资房产和把资源重心分布在哪里建造房产地企业最终指向是一样的。分别说之。）
三.地段，地段，地段！
在房地产的解读中，带来最大启发的是厦门规划局局长赵燕菁，其《土地财政：历史、逻辑与抉择》一文，真是非常好的文章，让我读了很多次仍然久久回味无穷。本节中很多思想均来源与此。
”公共服务是城市土地价值的唯一来源，城市不动产的价值，说到底就是不动产所在区位的公共服务的投影。“我延申一点：城市不动产的价值是不动产所在区位的经济收入机会和公共服务的投影之和。这是一个个人收入与支出的现金流的表达框架。
1）不动产的内在价值首在经济收入机会。
提供优质工作机会或者创业机会的一二线城市是第一选择；三环内商业经济价值更大所以也更大。这就是最大的区位价值；赵燕菁老师所言的公共服务价值，我认为是重要的但是是第二位的。
所以从这个调度，我们必须选择那些长久带来经济活力的城市，选择长久带来经济活力的城市区位--比如CBD比如新兴国家综合试验区。
2)不动产的内在价值次在公共服务之直接功能--居住功能。
居住功能是不动产的一个层面，居住功能的规划容积率、绿化、配套设施、户型、层高、大小、居住人群素质等等，这些也是售楼部常见的营销点。我对优质居住不动产的理解有：A.大品牌开发商的规划设计--因为生活细节是很多教训积累出来的，比如防撞条等非常多细节，一些嫩涩的房地产是模仿不出的；B.物业自营且标准化运营，比如万科，比如永威。很多企业的物业是外包的，购买是一次性的，居住是长久的，物业远远大于很多因素。这里也体现这个开发商是从长期满足人们居住要求的，还是打一枪换一炮赚一把地产快钱就跑的。C.不因短期利益而牺牲车位、园区绿化、层高、公摊等。这个有很多技巧与讲究，着眼于长远的公司会做一些比较平常但是厚道的事情，着眼于短期会刻意塑造一些贪嗔痴的东西来掩盖自己急功近利的意图。
3）不动产的价值再在于公共服务之幼儿教育。
不管承认与否，这个因素影响很大。是否有比较优质的幼儿教育资源，非常重要。好的教育资源总是围绕在好的高端小区附近，所以地段很重要，因为这个学校需要优质学生，优质学生来自于优质小区优质家长。现实，但是事实。
4）不动产的价值还在于公共服务之医疗、购物、交通等等。
我们总是要上班和工作，需要便利交通，需要周边有大型购物广场或者医疗资源，也需要配置齐全的水电暖气。（廉租房，小产权房，集体产权房，安置房，小型开发商的试水之作，小公寓，独栋别墅等均不再讨论之列。就谈你住我住的房子）。
从以上角度分析，我们必须选择城市的公共服务重合度高的区域。以郑州为例，郑东新区和郑州航空港区是我的优质选择区域。
任泽平的”长期看人口，中期看土地，短期看金融“我认为应该修改为：长期看城市化流向（经济与人口）和水平（公共服务），中期看土地与政策，短期看金融”。
四.具体选择区位和楼盘
都在一二线城市，选择哪个区位？
第一要买入我熟悉的城市：郑州或者深圳。深圳目前条件不具备，只能长期耕耘郑州，郑州两个区域最好：郑东新区和郑州航空港区。我从2015年3月开始实地考察和跟踪研究郑州航空港区，郑州航空港区的执行情况如柳敬元所言：
“在回顾兴港投资集团发展历程时，柳敬元说，兴港投资集团与航空港实验区相伴相生、同频共振，在大开发、大建设浪潮中顺时应变、乘势而上，经历了三个重要发展阶段：
第一阶段是以融资和建设为主的1.0阶段，从建设航空港实验区安置房和基础设施起步，在探索实践中逐步打通融资渠道，积累了丰富经验;
第二阶段是以城市运维为主的2.0阶段，水、电、气、暖等公用事业顺势起步，“一云”“一图”等智慧城市平台建设稳步推进，距离“做受尊重的城市运营商”目标更近一步;
第三阶段是深入助力区域产业发展的3.0阶段，系统化搭建产业支撑体系，多措并举统筹谋划，这是航空港实验区对国有投资平台的进阶要求，也是兴港投资集团下一步的奋斗方向。
因此，要进一步把握机遇，主动作为，通过并购、参股、合作等多种形式，引入更多优秀合作伙伴，为航空港实验区产业集聚和兴港投资集团的未来筑牢发展根基。”
只有符合经济规律的城市规划才能兴旺，航空经济是不是一个良药，我目前看不清；只要具有充分活跃的产业和企业，才能带动新兴城市的发展，所以目前在仔细调研和论证兴港在产业布局和招商参股落地情况，一旦企业落地比较良好，那么人口肯定要净流入；一个人口大规模长期净流入的城市，肯定百业俱兴。未来五年这些都会水到渠成的发生，让我们最终看清执行情况。
具备充分活跃的产业和企业，郑州航空港区企业不断流入后（通常要提前三年或者五年进入，因为要进行提前筹备），所以我们可以有很多证据去证明需要观望还是进入。留待日后验证。
都在一二线优质城市，都在优质地段，公共服务配套资源基本条件类似，选择哪个小区呢？
1）选择大品牌开发商，排除小企业
仅此一款，就排除了90%的楼盘。大品牌的开发商，已经形成完善的规划设计标准、建造标准、后期物业管理与运营标准，而本土通过复杂的政商关系运作一二个小项目，便宜是便宜，但是咱们看不见的问题太多了，很多问题会慢慢暴露。在河南郑州，比如永威置业，比如万科，比如建业，比如恒大。
2）选择有规范土地手续和预售证等企业，排除运营地产不足十年的企业
开发先行，施工先行，预售先行，但是最后土地证拿不下来或者ZF规划冲突大有案例所在，手续倒挂大部分是商业使然，也有ZF规划模糊不清使然。这里面潜在风险太多。所以选择一家正规大型而且连续运营十年以上的企业非常重要，特别不建议选择多元化企业，就选择全国知名品牌或者当地知名做地产的。
3）排除公寓，廉租房，安置房，独栋别墅，大平层和洋房，小产权房产，就购买可以交易的商品房，有进有退。
4）排除那些商业和工业企业少的区域，拥抱那些经济活力未来持续比较旺盛的区域。
5）排除那些物业非自持运营的。我们强调这一点，因为一般房产居住或者投资都是需要持有十年以上，自己还是出租都是居住，只要有耐心经营十年的企业才是我们的好管家啊。
6）按揭要选择30年，因为这个长期融资率从做生意角度，很多人一辈子找不到比这个更低的借款利率，甚至99.99%的人一辈子不可能从谁手里借钱做生意拿到这么低的融资利率，国家给以我们这个机会，我们为什么不利于，借鸡生蛋。
经过以上排除，我们的选择面其实是很狭窄的，已经非常窄了。
五.什么时候买入
有几个问题是必然的：
在李录《现代化十六讲》、赵燕菁《中国土地财政的历史、逻辑与抉择等都论述到一个历史趋势：中国财务税制将从间接税为主逐渐演变成直接税为主，在这个过程中是私有企业和私有财产逐步增加，当然从中长期来看房产税是必然推出的。
中国房地产行业也是一个比较工业化的产业：基本原材料是地方政府的土地、持有一级或者特级建造资质的总承包商下的各自建材和劳务资源，由于时间跨度长和资本需求大，也衍生了房地产高负债的特质。然后通过非常低端的再加工，生产出房子，然后交付给营销团队或者外包营销团队预售给消费者，消费者会享受一个比较低的长期贷款利率付个首付贷款70%然后把房子买回家，然后是家具家电和家庭生活用品。
在这个产业链中，只有地方政府持有稀缺的土地资源，所以最强势，土地出让出入和税收构成了地方财政的核心，在房地产行业长久深入的发展过程下，土地财政不断捆绑了地方政府的财政收入以至难以戒掉。从间接税为主到直接税为主，不仅仅是经济问题，更需要复杂的制度设计和几代人的时间来平稳切换，中国未来几年最大的战略风险是在没有找到更好的替代方案前，轻率地否定和抛弃土地财政。赵燕菁教授讲到：正确地改革策略是积小改为大改。把巨大地利益调整，分解到数十年地城市化进程中，要使每一次改革地对象，只占整个社会地很小部分。随着城市化水平提高，逐步演变到直接税和间接税并重，乃至直接税为主。
所以说：我们目前谈房地产业，肯定是有长期地信心地，来源地依据是地方政府对稀缺土地资源地垄断和对土地财政地依赖，这个依赖不是一下子可以降低地，所以稀缺土地资源在招拍挂制度下是高价胜出，自然地价是不可逆地，只是成交规模和供应规模地不同。房地产就是我们一段时间内地国运，会不会有极端情况出现，有，但是在我们集中力量办大事国家不可以拿政治开玩笑。
其次今后城市化进程是以城市群为核心，而一线和强二线城市地房产是稀缺地。
再次日本出现低落地二十年，所以各种复杂地情况都可能出现；美国地次贷危机也是影响巨大但是缓冲了过来。
我们只能说：从长期看，一二线优质城市地优质地段地房产即使出现最恶劣地情况也就是十年-二十年无法更快增值和正常交易，但是其内在价值确实抗抗滴。而持有不动产本身是一种比较好的资源配置手段，因为人的定力很差。对于很多年轻人，什么时候持有线优质城市地优质地段地房产当作婚房自居，都是明智的选择。
所以对我自己来说：持有一套房产居住是必须的；在自身资本达到一定高度后可以拿出10%-30%配置到房产上，是一种更高层次的资源配置方式。
还记得本杰明.格雷厄姆的安全边际概念吗？我们终生都要把安全边际刻在骨子里，低买高卖，他人恐惧时我们贪婪，他人贪婪时我们恐惧。所以买入房产的时机，具体分析如下：
1）持有线优质城市地优质地段地房产；
2）买入我们熟悉的城市和深度调研的小区；
3）要有长期持有十年甚至二十年的信心。
4）要在房地产周期中找到合适的位置。如果出现日本房地产漫长动荡情况，则孩子出生前买一套自居即可；如果经过几年恢复起来则可以在2023年前后买入一套房产自居，同时在自身资产增值后可以考虑2028年前后分配20%资金在郑州核心区域房产上作为投资。我们必须谨记一个铁律：如果不是婚房或者自居，三年内不得购入房产，天大的便宜都不占，这是我的信仰。
在《人生就是一场康波》中，周金涛先生论述了：
”房地产周期为二十年，1999年至2007年是一波，经过几次升跌但是到2017年达到了高峰，如果你拥有一下城市的核心区域的房地产，并且不是自住房，他认为应该在未来的一年之内卖掉，这就是他对于大家的建议。你卖掉这个房子之后你发现你可以买到好多很便宜的资产，这个性价比已经发生变化。”
“一个人当中可以碰到两次房地产周期。为什么呢？一个人的一生作为群体来讲会两次买房，第一次是结婚的时候，平均27岁，第二次二次置业，改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰，最高峰出现在46岁的时候，46岁之后这个人的消费就往下走，你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。”
目前我只看到房地产的泡沫和风险，同时也看到了一二线核心区域的城市房产内在价值是优质的，至于买入时机需要看中国房地产泡沫破灭后消化情况，是很快消化还是漫长的消化，需要经历了才知道。未来几年这些都会自认而然的发生。
以下三种情况都可以不必纠结：
1）婚房自居，自然居住二十年以上，既然如此不得不为，选择一二线城市核心区域的优质房产即可。
2）从五十年角度看，选择一二线城市核心区域的优质房产亦可。
3）自身资产规模在1000W以上时，为了资产种类多元化配置，而放入20%一二线城市核心区域的优质房产押仓。
这个也需要日后验证。
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