北京买房这件大事

对于很多人来说在北京买房都是一个漫长而纠结的过程。这篇文章我们将假设一个来自于18线小县城，没有厚实家底的普通北漂青年，当他决定要在北京买房时，所要思考和经历的整个过程。

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选择地段

购房的第一步你得先选择买房的位置，北京很大，从南头走到北头要50公里以上。这点不像老家县城，不管你买到哪个方向，距离你上班的位置都不会太远，何况大部分人都有车，开车上班的话就更方便了。北京由于堵车、限号，让开车上班这件事不是那么容易实现。开车的话，上下班高峰期堵车很严重。摇号中签率很低，很多人都会面临有钱买车但是没有车牌的情况，所以很多人都把地铁作为主要的通勤工具。

按理说位置的选择并不是一个什么难题，房子是用来住的，只要选择离公司比较近，生活配套相对来说还比较完善的地方即可。我身边有朋友之前一直在某个小区租房，后来买房的时候就买在了同一个小区，只是身份发生了转变，由租客变成了房主。这种操作从自住的角度讲也没有问题的，之前在这个地方已经生活了好多年，对周边环境非常熟悉，这样以后生活起来也不会有什么不适应，身边的转变更增加了亲切感。

刚需人群出于居住的目的选房没什么问题，可惜很多人不会这么想，北京的房子除了住之外，还有投资属性，要不然政府提供的共有产权房也不致于卖不出去。很多人在居住的同时也希望自己的房子能够升值，最好是跑赢大盘。本身根据上班位置选择是最稳的，但就像一位朋友说的，如果是在事业单位、央企公司稳定些的话还好，可很多行业没有所谓的稳定工作，拿互联网来说行业内的人平均1-2年就会换一次工作。

即使说互联网公司大多都在北边，但是如果在东五环，从东五环到北五环单程一个小时的车程，很多人也是可以接受的。如果东边以后的升值的潜力更大，那买东边也未尝不可，何况也不是所有的互联网公司都在北边。这就很纠结了，一方面是离公司的距离，一方面的房子的升值性，关键两者都没有一个定论，这成为很多人纠结的地方。

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了解房产知识

确定了大概位置后，你就可以起身看房了。不过在看房前，你需要先了解下北京的房产政策。从房产角度讲，北京和上海这两个城市都是特别的存在。由于其超强的人口吸引力，为了稳住房价，国家出台了很多调控政策，所以也让这两个城市的房产政策更复杂。

你首先要了解的，就是限购政策，北京的房子不是你想买就能买的。如果你不是北京户籍，那么你就要在北京连续缴纳5年社保或个税才拥有买房资格，社保不能断月，个税最多不能断超过3个月，稳妥期间，你最好先提交资料，核验通过后才能有买房资格。再者，就是你是首套还是二套资格，北京现在的政策是认房又认贷，二套的话首付比例非常高，这也关系到咪蒙买得起多少钱的房子。

第二步你得了解一下北京房子的几个概念，“商品房”、“限竞房”、“两限房”、“共有产权房”、“一类经济适用房”、“二类经济适用房”等等，你得明白这些名词的意思。不要觉得麻烦，也不要觉得无所谓，真正看房的时候你就会发现不同概念房子，区别还是很大的。除了房子质量和小区环境外，第一是交易流程不同，第二是税费不同，这关系到你的首付预算，有的房子光税费可能就要好几十万，甚至上百万。当然，如果你不想费心，把这事交给中介也可以，他们会帮你算清楚购买一套房子的各项支出。虽然具体的算法、规则和背后的政策你不需要多了解，但是你得有这方面的意识。

第三点房产知识，你还需要考虑影响到房价的几个因素，这不仅关系到你是否买到心仪的房子，避免被忽悠。还关系到你将来要换房的时候，自己的这套房子是否好卖。在影响房价的几个主要因素中，地段这个大家应该都比较清楚了，地段好不好实地一看便知。其次是物业、户型、房子质量、开发商，其中物业和开发商也是显而易见的，都是公开信息，知名的开发商大家肯定都听说过，物业公司的口碑和排名如何，大家网上查一下也很容易知道，或者你也可以实地去小区里面感受一下。关于这两者的选择也比较明确，其中最让人纠结的可能就是户型了。

03

关于户型

或许你之前一直在北京租房住了几年，但是对于房子的选择，租房和买房的标准是不一样的。有些因素你租房的时候不在意，但在买房的时候可能就会有决定性作用。例如说租房的时候或许你不太在意楼层和朝向，但是等到买房的时候如果你在某个小区选不到朝向满意的房子，很多人宁愿放弃。

再者如果你之前是在二线城市买房，那你可能对北京的房子会非常失望，这点我身边的几个朋友也有共识。通常来讲，提起户型我们会想到两个词，“南北通透”，“明厨明卫”，按理说要做到这两点并不难，在二、三线城市找到这样的房子并不是难事。但是在北京情况就不同了，要找到南北通透的户型，还容易一些，但如果要把这两者同时满足，那就比较难了。还有很多房子的户型朝向是西南、东南，东西向。即使是近几年新盖的品质看起来不错的商品房，户型也别有太多奢望。一个中介的朋友跟我说，他之前有客户看好了房子，准备买之前让老家的父母来看了一下，结果父母来了以后心就凉了，对户型很不满意，可是等看了一圈以后，还是回来把那房子买了。

我找了两个北京最常见的两居户型，大家可以感受一下。

86平的两居室，卫生间无窗，虽然两个卧室都朝南，但是次卧采光非常差 据说北京朝南的两居户型中90%以上都是这样的，不通透，卫生间无窗，次卧采光较差

至于原因，那就要说一下北京的房地产行情了。要说北京的房子户型为什么这么差，我猜测原因主要有两个：第一是因为北京有很多房子都不是商品房，像两限房、一类和二类经济房，可能是回迁的，也可能是当时单位分给个人的，开发商为了追求最大利益会把户型做大，而且格局不合理；第二要说的就是北京人口多，对房子的需求多，城市发展快，十年前荒芜的地方现在都成商圈了。市场好，缺乏竞争，开发商自然也没有动力在房子的品质上投入太大成本。

但你说北京有没有好房子呢，肯定也有的，有的小区不论是小区园林建设还是物业管理、户型都很不错，可是这样房子的价位就不太适合刚需人群了。

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关于首付和购房时间点

选好了地段，看好了房子，也有了购房资格，接下来你该准备首付了。在看房之前你肯定已经想好首付款的数量了，也会根据这个决定看什么样的房子。但在实际过程中又经常会遇到一个非常让人纠结的情况，心仪房子所需的首付总是比自己的预算高一些。这时候你主要纠结两点：第一是首付到底出多少；第二是每月控制的房贷控制在多少。例如你本来首付准备了200万，但是要买到心仪的房子需要240万，还差40万，到底要不要再去凑这40万呢？如果凑的话，就会承担负债，如果不凑的话，可能又会觉得比较可惜，毕竟谁都想要一个更好的生活环境。

相比较而言，房贷的数额倒是比较容易确定，根据工资即可。首付的数额倒是有很大的弹性，大多数人买房都是抱着倾其全力，掏空家底的态度，所以首付的数额也跟你的人脉和借钱能力有很大关系。对于大多数人来说这一生除了健康，只有买房这一件事值得这么去做。

如果是前几年的话，可能等到你凑够钱了，就会立马出手。但是现在也许你会再等一等，社会上一直流行着买涨不买跌的情况，在买房这件事上更是这样。行情大涨的时候，大家都抢房，对房子的要求也会降低一些。但是最近这几年中央政府坚持房主不炒，各种政策对房地产也都不利，北京的房地产一直处于阴跌状态，成交量也在下滑，加上大环境不好，很多人都在观望中。担心买了以后，房价下跌，而且北京的房价不跟二线城市似的，一旦下跌可能就是几十万的损失，这对于普通家庭来说确实不得不在乎。

对于任何一个普通家庭，不管是从外地来北京的北漂还是北京土著，买房都是全家的大事，这是一笔少说几百万多则上千万的开销。任何一个人都会有上面所说的这些思考和纠结，可是纠结过后还是不容易找到答案。所以你也会理解为什么网上的房产大V总是特别受欢迎，很多人会花好几百元去找专业人士咨询，让别人给出出主意，结合别人的观点和自己的判断选择买房的时机。