举个例子，你想回老家县城买房投资，又担心房价下跌，这个时候有一个开发商说，现在你买他的房子，3年后可以原价回购，每年还付你租金为5万元，原价是100万元，售价为115万元，如果你想获得10%的回报率，这个房子多少钱你会买？
怎么算呢？
第一年末，你会得到5万元；第二年末，你又会得到5万元钱；第三年末，你会得到105万元；这个房子总共回收的现金是5+5+105=115万元，售价115万元，你会买吗？
当然不会，除非你的数学是体育老师教导。你拿今天的115万元换未来三年陆续拿回来的115万元，还不如买余额宝。
多少钱才值得买呢？
首先在你期望获得10%的年回报的情况下，第一年末的5万元值多少钱呢？
一年后的5万元等于现在的约4.55万元（5/（1+10%）≈4.55万元），
这就相当于银行有一个10%利率的存款，我们存进去4.55万元，一年后就可以连本带息得到5万元，因而在10%的收益率要求下，一年后的5万元等价于现在的4.55元。
第二年末的5万元，就等于5/（1+10%）/（1+10%）=4.13万元。
第三年末的105万元，就等于105/（1+10%）/（1+10%）/（1+10%）=78.89万元，
如果想获得10%的回报，这个房子最高出价只能是
4.55+4.13+78.89=87.57万元。
上面这个计算过程，就叫做现金流折现，而这个10%就叫折现率。
它的逻辑非常清晰，这个房子三年，带给我的全部现金流是三年内的租金15万元，加上三年后还本100万元，合计115万元，按照10%的折现率计算，它的价值就是87.57万元。我们的出价不能高于87.57万元
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