2020年9月29日 Lee公子 文 于深圳
结合项目团队成员多年获取康养项目的实践经验，梳理出在不同性质的用地上新建或者改造养老项目可能遇到的代表性问题。
未来在此基础上可以不断积累迭代问题。
要点如下：
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对于商业用地做养老用途，主要问题是：地价成本较高，地下室配建面积大，楼体出房率较低。
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对于办公用地做养老用途，主要问题是：地下室配建面积大，楼体超过54m部分需要申请其他牌照，协调难度大。
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对于工业用地做养老用途，主要问题是：新建养老设施需要土地变性，或根据原用地方案一次报规后，申请变更物业用途进行二次报规，协调难度大。
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对于仓储用地做养老用途，主要问题是：周边环境与区位条件可能与康养业态的选址要求不符合。
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对于集体用地做养老用途，主要问题是：金融机构对集体用地上盖物业的产权不认可，不愿提供融资支持。
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对于医疗地做养老用途，主要问题是：医疗用地监管严格，必须要建设医疗机构，建设投入大，运营难度大，且地下室配建面积大。
全部内容如下：
不同用地性质做养老可能遇到的问题：
| 用地性质 | 拿地新建项目 | 存量物业改造项目 |
|---|---|---|
| 商业用地 | * 商业用地的地价成本普遍较高。 * 全持有型商业，对于企业的投资压力较大。 * 规划审批上会有地下车位的配建规范要求，实际上养老业态没有大量车位的需求，会导致增加地下室建设成本。 |
* 地下室面积过大，增加了养老经营的成本负担。 * 需要有独立出入口和逃生通道，不能与其他商户混杂经营。 * 商业楼体的大进深影响养老房间的出房率，导致商业楼宇的出房率较低，盈利坪效低。 |
| 办公用地 | * 一般不能直接报养老用途。 * 按照办公楼报批，车位要求高，地下面积大，地下室建设成本增加。 |
* 一般容积率较高，楼体高度很容易超过54m，54米以下部分可以采用养老机构经营许可来解决，54m以上部分的住人问题只能采用长租公寓或者酒店或者护理院来解决，是否能够顺利办理相关牌照，因项目而异，协调难度较大。 * 办公楼的标准层改为养老房间，普遍进深不够。 * 办公楼的采光有瑕疵。 * 办公楼的朝向会不佳。 * 办公楼的机电系统常以风盘+新风系统为主，居住舒适度较低。 |
| 工业用地 | * 一般不能直接报养老用途。部分城市对于新建养老设施，有土地变性的要求。操作难度大。 * 如果在不变更土地性质的情况下，按照养老设施设计建设，需要取得区政府同意，以工业用途的方案通过一次报规之后，对物业做使用用途的变更，再进行二次报规。过程中沟通协调难度较大。 * 会存在土地环评问题。 * 政府对工业土地一般会有税收要求。对于养老企业而言，税收水平低，与政府预期的税收要求会有差距。 * 设计方案的外立面报规不能直接使用养老居住形态，只能采用公建形态报规。 |
* 工业用房正常不能住人，必须要拿到养老机构经营许可才可以住人，因此要求消防复合养老设施规范，楼体高度不高于54m。 * 工业楼宇的层高会较高，部分楼宇层高达到4.5米，对于养老而言层高高并没有实际用处（无法分隔为两层使用），高层高不影响正常使用，但会减少可使用楼层的层数，意味着减少了一部分实际使用面积。 * 养老设施设计规范要求建筑主体、外立面要达到更高的防火等级和抗震等级，会增加建安或改造成本。 |
| 仓储用地 | * 仓储用地在选址上往往位于城市枢纽交通干道旁边，周边多与工业区毗邻，距离医疗、商业、生活等配套环境较远，自然环境条件一般，做康养业态会存在选址上的一些问题。 |
* 仓储厂房周边环境往往形象一般，居住氛围较差。 * 仓储厂房的建筑形态、空间规划与养老设施的要求有较大差异，改造难度和改造成本往往比较高。 |
| 集体用地 |
* 集体用地上做养老在报批方面没有问题，但是融资建设的时候，一般金融机构对集体用地不认可，无法提供融资支持。需要投资企业自行解决资金问题。 * 与集体企业有合作风险（不专业、不到位、不能按要求交付物业等）。 |
* 可采用租赁方式合作，但是大规模租赁，且需要大资金投入的情况下，会有一定的违约风险（土地方违约，或者以非正当手段干扰经营方的正常经营）。 |
| 医疗用地 | * 医疗用地监管严格，必须要建设医疗机构，政府对床位数往往有要求，投资金额大，运营难度大，没有医疗背景的企业很难有能力拿医疗用地做养老； * 医疗用地的地下车位配置要求高，地下成本高。 |
* 大型综合型医院楼比较少见到直接改为养老用途，主要问题还是医院的建设成本高，而养老的经营效益远低于医院，收购的话往往在经济上算不过来账，租赁经营可能经济上更可行。 * 一般医院的房间形态适合做护理型养老机构，不一定适合改造为高端养老公寓形态。 |
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