任博士预言恐遭打脸，楼市真正的冬天也许才开始

最近恒大首席经济学家任泽平突然又在楼市圈火起来了，起因是他去年对楼市的一个预言。

任博士预言恐遭打脸，楼市真正的冬天也许才开始

在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上，方正证券首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。

任泽平演讲的题目是《中国经济和资本市场展望》，对于大家最关心的房地产问题，任博也给出了自己的结论： “想买房的人不用着急，只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急，我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。”

任泽平在业内还是很出名的，他对中国宏观经济研究的水平很高，准确预测了2015年中国楼市大牛市。

当时做这个高峰论坛演讲时，是2017年6月21日，那时任泽平还没有跳巢去恒大，当然不存在为恒大背书的嫌疑。

任泽平判断2019年楼市会报复性上涨，主要有以下几个观点：

1.2016年9月提出“这一轮房价上涨接近尾声”。

2.预测房地产销售2017年1季度见顶，房地产周期将在2018年下半年见底。

3.只要土地财政没改变，这轮最严调控会在2018年下半年结束。

综上，他的观点是房价会在19年再次迎来报复性上涨。

对楼市之所以有这样的判断，任泽平是基于他的“新周期”理论。这个理论的主要观点是，2018年中国将站在新周期的起点上，由于供给侧改革把过剩产能淘汰掉，中国经济将在2018年筑底，2019年开始复苏。他的这个新周期理论，在中国经济圈掀起了一场论战。

时间来到了2018年10月底,对照当前的楼市走势再看任博士去年的预测，我觉得任博士可能会被打脸了。理由有这么几点：

第一，2019年中国经济还在筑底过程中。形势可能比2018年更加严峻。房地产泡沫对经济的挤压拖累，2018年下半年才逐渐显示出来。这仅仅才是开始。

第二，中国政府摆脱土地财政的决心很强。房地产税开征已经板上钉钉，现在是万事俱备只欠东风。

第三，中国2019年不会全面放松楼市调控。在美联储紧缩周期，中国不会在金融上继续加杠杆。楼市还会继续去杠杆。

第四，中美贸易战是一个长期的过程。2019年可能会继续升级。中国对楼市的态度会慎之又慎。

以上是一个宏观层面的判断。我相信任泽平现在已经对他去年的观点进行了修改。如果特朗普不半路出来搞出个贸易战，也许任泽平的观点是对的。

任泽平对楼市有句经典的概括：短期看金融，中期看土地，长期看人口。如果要判断2019年楼市，那我们就从金融数据上做个判断。

任泽平的公众号最近发表了一篇文章《钱去哪了？——解读9月货币金融数据和近期政策》，里面给出了今年以来中国M1和M2数据的走势图。

任博士预言恐遭打脸，楼市真正的冬天也许才开始

我们可以看到，虽然中国进行了四次降准，但钱并没有大量流到楼市中。现在房地产行业的贷款，主要靠居民买房来支撑。而房地产商的贷款始终是收紧的。现在经济下行，居民买房还能撑多久？

在中国货币指标中，M1的走势是楼市走势的前瞻指标。M1指市场中的现金，加上单位在银行的活期存款。我们看下面这张图。

任博士预言恐遭打脸，楼市真正的冬天也许才开始

M1的走势大约领先房价走势半年，M1目前还在继续筑底。明年美联储还在加息，中国继续放水的空间很有限，因此明年中国M1大概率还在底部横盘。

这么看，中国明年整体房价基本是横盘状态的，全国范围内的报复性反弹不可能。

但明年中国房价是结构性分化的。一线城市企稳，二线城市继续下跌。三四线城市跌幅更大。

预测经济走势是一件不可能的事情。100个预言家，有一两个蒙对了其实这是一种概率分布。任泽平去年对楼市的预测错了，这其实很正常。但他对中国宏观经济的研究水平，在国内还是很高的。

当然我只是马后炮。我历来的观点是，中国经济寒冬才真正开始，这个冬天比大多数人预料的要长。切记，现金为王，炒房炒股需谨慎。