我是奔跑的西瓜，这是我在简书记录的第110篇日记。
昨晚7分钟理财邀请了泰达宏利基金公司REITs业务的负责人宋鑫经理为我们直播讲解中国版本REITs不动产基金，对我来说REITS也是全新的投资品种，以前只是听说海外市场REITs是一种年收益率可以达到18%的稳健性投资品种，一直很有兴趣。
REITs是什么？
不动产信托投资基金（REITs） Real Estate Investment Trust，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。
简单来说，就是将不动产打包作出证券化产品进行出售，目前国内主要有类REITs和CMBS两种产品形式。
基础资产：主要为不动产
收入来源：不动产物业的租金收入
收入分派：90%的收入进行分派
税收政策：有税收优惠，避免双重课税
管理模式：不动产管理+基金管理
交易结构：公司型或信托型，国内公募基金+ABS
REITs会进一步推高房价么？
首先REITs的范围是基础设施和商业地产，不包括商品房。第二REITs价格和底层不动产及经营管理有比较大的关系。第三，REITs的管理机构为专业机构，投资者为长期投资者，基础设施或者商业地产的供需相对稳定。不会对房价造成影响。
REITs有投资价值么？
过去5年，美国、欧洲、日本、新加坡、香港REITs 指数的年化复合总收益率分别达到了7.5%、8.3%、8.7%、11.3%、10.8%，略高于同期各国家股票市场的收益率。
最大的价值在于从资产配置的角度，优势在于波动低，收益稳定。相当于具有高股息的股票，额外加上了不动产增值的收益。
REITs要具体怎么投呢？
一是现在的公募REITs试点，二是可以投公募的QDII—REITs产品，三是如果有条件可以直接投美国、香港和新加坡的REITs。
**投资回报率有多高？周期有多长
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主要和业态相关，高一些的如数据中心、仓储物流等，酒店类的相对较低。REITs为永续产品，每年派息都有收益，不存在周期。
为什么此时推出REITs？是否会在二级市场上交易？交易规则是否明确合规？
此时推出REITs主要是盘活国有资产，和新基建的理念也契合，更重要的是普惠金融，也为未来商业地产的REITs业务做好准备。目前的规则是封闭式，二级市场转让公募基金份额。目前正处征求意见，证监会和交易所还会出台后续的细则。
和债券基金比较更建议哪个？
完全独立于股票、债券的产品，主要根据自身的需求，各有利弊。
REITs会成为公募基金里的新一类吗？和债券并列还是排什么位置？
独立于股票、债券、货币之外第四类新的资产。相当于非标标准化，未来和债券应该是并列的。
我是奔跑的西瓜
二胎宝妈，定居深圳
不打鸡血，也不贩卖焦虑
带娃，看书，写字，理财是我的日常，分享我的学习与成长，期待遇到同频的你
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