1.
那天，走廊里吵吵嚷嚷的，随后，调解室的门被推开了，两男一女鱼贯走了进来。
“怎么，有什么事情吗？”调解员老陈见状忙起身打招呼。一般情况下，来人多是咨询房产、继承方面的事情。
“这个，是这样的。我们来咨询一下‘买卖不破租赁’的规则。”打头儿进来的高个男青年，刚落座便着急的说着。
“你们遇到什么事儿了？说说具体情况吧。”见状，老陈不敢怠慢。
“是这样，我们卖的房子被租户抢占了，他们换了锁，我们进不去。”高个子接着说。
“报警吧，这种事情应当归派出所解决。”老陈说得很果断。
“报警了，警察也来了。可是，警察让他们换了新锁，我们仍然进不了屋。”另一个男青年接茬道。老陈打量了一下，二十六七岁的样子，戴着一副黑框眼镜，穿着整齐，挺文静。
“就是啊，他们口口声声说‘买卖不破租赁’，即便房子是我们买的，也无权让他们搬出去。”旁边的女青年接话到，“这事儿，警察说是民事纠纷，让我们到法院去解决。”女青年有个二十四五岁的样子，一头梳着短发，利利索索的。
“就是，就是，我们的房子，凭什么不让我们进啊！”
“这算什么事儿啊，他们赖着不走，还有理啦！”，其他人随声附和着嚷起来。
“别急，慢慢说。”老陈看向黑眼镜，“你们买的房子怎么让租户给占了？“
“这事儿您还得问他。”黑眼镜用手指向高个子。
老陈看向高个子，一字一顿的说:“从头说起，你们几个是什么关系，房子怎么被人占了。”
2.
高个子平静了一下，缓缓道出实情。
黑眼镜与短发女是一对情侣，两人为结婚买房找中介机构。高个子是中介机构的业务员，他负责联系介绍了一位打算卖房子的客户。大家见面很是聊的来，看过房子后，很快就谈妥了价格。之后，签订房屋买卖合同、网签、付首付、办理贷款、交房，一切按照交易程序来，没毛病，很顺利。
“顺利个屁！”短发女实在耐不住性子，直接打断高个子的话，连珠炮似的说:“他这个糊涂蛋，直到交房时才弄清楚卖主早就把房子租了出去。租户与卖主发生争议，坚决不退租，所以霸着房子不让我们进住。他们起纠纷跟我们有毛关系，我们买的房子，凭什么不让我们自己进去！”
“好了，不吵，听明白了。那你说说那个租户是怎么回事。”老陈示意高个子接着说。
“哎！”高个子叹了口气，说了下去。
原来，高个子介绍的那个卖主，很早以前就把房子出租给了一家中介机构。中介机构稍事装修再把房子出租出去。卖主卖房的时候，租房合同还没有到期。在卖主答应对承租人予以一定补偿后，双方签订了终止租房合同的协议。然而，卖主并没有按照约定支付补偿金。这样，当高个子他们如约办理交接房屋时，作为租户的那个中介机构来了一群人，死活不让买主进屋，于是，便出现了刚开始说的那个情况。
“我们找卖主交涉，他说已经签了终止租房协议，双方已经没有租赁关系。还有，卖主说他已经履行了交房义务，这事儿与他没有关系。”高个子望着老陈，“现在，我们该怎么办？”
黑眼镜、短发女也一同眼巴巴地看着老陈。
3.
老陈淡定地喝了一口茶，缓缓地说:“‘买卖不破租赁’是房产交易中的一项规则，最早起源于大陆法系。”如同以往那样，老陈又开始了说教。
老陈说，买卖不破租赁说的是房屋租赁期间，即便房主将房屋出售，房产更换了所有者，但原有的租赁合同依然有效，当然地对新的房主具有法律约束力，承租人得以继续租住该房屋直至租房合同到期。当然，房产易主之后，承租人应当将租金支付给房屋新的所有人。
“这么说，我们真的没戏了？”高个子听罢泄气了。
“就是啊，难道我们的物权就不能得到保障吗？”黑眼镜不甘心。
“不是说《民法典》已经生效了吗，他们这么做合法吗？”短发女嚷了起来。
三人又是一阵吵嚷。
老陈赶忙制止，说:“别急，我刚讲了买卖不破租赁的含义，还没解释你们遇到的问题。”
“嗨！”短发女撇撇嘴，“您说话真是大喘气，急死人了。”
“别急，别急，听我慢慢说来。”老陈依然不慌不忙。“那个中介二房东说的他们的租赁权依然有效是不成立的。”
三人听罢眼睛一亮，屏住呼吸聚精会神地听老陈讲下去。
老陈接着分析、解说起来。
第一，房主与承租人，也就是中介机构签订了解除租房合同的协议，说明双方的租赁合同关系已经终止，作为房屋的承租人已经不再享有承租权。
第二，原来的房屋租赁合同中，中介机构作为承租人，并没有实际居住使用承租的房屋，而是将承租的房屋用于再次出租。他们的行为并不是真正意义的用来解决生活居住之必须，而是一种经营行为。而且，最终的实际租户其实早已搬走，涉案房屋已经腾空。在这种情况下，他们主张的承租权已经没有任何的实际意义，如果得到承认，则背离了立法之本意。
第三，租赁房屋已经买卖的情况下，原有承租人如果主张租房合同继续有效，坚持行使承租权，应当向新的房产所有者按时支付原来约定的租金。这是原有租房合同对新房主继续有效的前提条件。否则，新房主有权以承租人拒不支付租金为由，行使原有租房合同中出租人“依法解除租赁合同”的权利。
第四，那个二房东以“买卖不破租赁”为由，干扰新的房产所有者进入自己购买的房屋，实际上，该行为已经构成侵权。
“总而言之，你们遇到的事情，并不是一句‘买卖不破租赁’就能涵盖、解决，需要认真分析。”老陈说罢又端起了茶杯。
“哎呀，原来是这样啊。这么说，我们还是挺有理的哈！我就说嘛。”高个子长舒了一口气。
“就是嘛，怎么都觉得他们是无理取闹，倒打一耙，怎么我们就理亏了呐！”短发女又是一阵感慨。
4.
三人各自感慨了一番，之后，齐刷刷地看向老陈，不约而同道:“现在，我们应当怎么办？”
“凉拌！”老陈语气严肃，没有一点开玩笑的意思。
“您的意思是我们就没有任何办法了？”高个子小心翼翼试探的询问。
“邪不压正，既然对方的行为违法，你们也用不着客气！”老陈态度很坚决。“原房主不能将出售的房屋实际交给你们进驻，构成了合同的违约行为。二房东主张的承租权无依据，阻止房主进入房屋已经构成了侵权。你们可以诉房主要求承担违约责任，也可以直接起诉那个中介机构要求排除妨碍，这是你们应有的权利。”
三人听罢又是一阵叽叽喳喳，可没有商量出个结果。
黑眼镜恳求地望着老陈说:“您说说我们应当怎么选择，到底是告房主，还是告那个二房东。如果是您自己的事情，您怎样选择？”
“要让我选，我谁都不告！”老陈肯定地说。
“怎么，那不就便宜他们了，我们可是受害人啊！”短发女一脸困惑。
“当前，你们的主要目标是尽快进住所购买的房屋，通过诉讼肯定可以实现这个目标，但是，费力费时。尽管你们有理，但打起官司来说不好就要耗上一年半载，如果对方耍赖，还要考虑判决执行的时间。那样，房子真正到手可能就是二三年之后的事情了，我不会这样做。”老陈耐心地解释，“如果是我，我直接与装修公司签订合同，把房屋大门拆了让工人进驻装修。一旦那个二房东来干扰施工，我会让他们去法院告我。”
老陈信心满满地接着说:“什么买卖不破租赁，租赁合同已经终止了，他们从哪里来的承租权。即便打官司，我也有权反诉他们侵权。即便官司打上了十年八载，我奉陪到底，而且，踏踏实实住自己的房子，看哪个有胆量把我从我自己的房子里边赶出来？！”接着，老陈补充道:“邪不压正，你们要相信，法律绝不会纵容哪些违法行为！”
高个子、黑眼镜和短发女，几人听罢振奋起来。
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