自从2017年上半年政府公布外国人在安省某些地方购买住房需要交纳15%的房产税之后，火热的房地产市场像是被迎头泼了一桶凉水，房地产市场来了个急刹车，再加上银行等贷款行业的釜底抽薪，当时的状况可谓惨淡！
很多买家在火热市场中买到的房子，交接时却像到了冬季：拿不到银行贷款，竹篮打水一场空，丢了订金，丢了到手的房子。有些卖家虽然收到订金，但是买家放弃购买，看起来好像没有损失什么，其实当初的卖价已经一去不复返，可能加上订金，但也不能弥补未来房市跌落的价格。更悲惨的是夹在中间既是买家又是买家的那部分人，如果都能顺利地交接，总算有了一处栖身之地。假设这个人是卖小买大，小房子被掉了，交接顺利了，大房子却不能正常交接，又失掉了订金，这种情形想都不敢想，俩字“头疼”。
我作为从事产行业的一员，听到、看到,即便亲身经历，但是却无能为力。
如今距离这个外国人买房交纳房产税的政策颁布已经两年多了，房产市场从惨淡回落，站稳，回暖，到目前的有起色，我想谈谈我自己的一点看法，不对之处愿意和大家讨论。
（一）缴纳房产税是房产行业的大势所趋，应势而生。房地产行业在人们的生活中是一个举足轻重的行业，尤其在近三十年的发展里程中。但是不管怎样，这是一种行业，都需要有起有落，有涨有跌，房地产的发展大概是十年一个阶段，从2009年的金融危机，房地产一路高歌。到2016年底及2017年初，君不知，大家逢谈必问，你买房了么？你买楼花了么？每套被公布到到市场上的房子，一天就被卖掉，这样的情况很多；几天到十几天，不管是几十万，几百万，甚至是千万的房子，都以神的速度被众多买家买走。我们作为从业人员，有时候都在叹自己钱太少，可谓望房兴叹，眼看着心动的房子被各式的买家像买大白菜似的拿走......这种情形，正常吗？不正常，这是通货膨胀的最大的信号，是市场下跌的前兆。
那个时候，我在想，我也在担心，我和我的客户会不会踩在这个雷区......说句笑话，我们还是幸运的！
大家都觉得买不起房子了，政府必须也应该想点办法，宏观控制一下。大家都知道之前也有过增加利率等其他办法，但都不见特效。应该说还是时候不到。恰在这时，外国人购房需要缴纳15%的房产税公布，立刻在市场中起到效应，应该说这时行业大势所趋，是房地产行业的发展趋势，十年的周期，是时候调整一下了！
（二）保护当地居民和环境的要求。
那么这个房产税到底是个什么样的政策？其实这个政策的实施是有范围要求的。主要包括多伦多市， 多伦多周边的GTA：York,Peel、Durham,Halton.及其周边的Simcoe，Dufferin，Waterloo，Wellington，Brant，Hamilton，Niagara，Haldimand，Kawartha Lakes，Peterborough，Northumberland,Barrie,Guelph,Orillia,总面积3.35万平方公里，其中22%是受保护的绿化带（Green Belt）。
这个政策主要是保护大金马蹄地区的房产。而且特别强调 适用于至少一个但不超过六个单一家庭住宅的转让。单一家庭住宅包括独立屋、半独立房屋，联排镇屋以及公寓。在购买多个单元公寓的情况下，每个单元均被视为单一家庭住宅。
但不适用于超过六个单元的出租公寓，农业用地，商业用地和工业用地。 适用于居民住宅，如果转让的既有居民住宅，也包含其他形式的资产，只就居民住宅的价值征收该税。
这是环境及物业的适用范围，对购买人也有一定的细致划分。比如说如果居民住宅转让给4个购买者，其中之一的购买者是前面说的受影响的人群，其他三人是加拿大公民或永久居民，计征基数是房屋全额而不是25% 。如果此人不交纳，其他三人需承担缴纳该税的责任。
从该房产税的适用范围来看，主要是保护当地绿化带，保护环境是首要责任。
其次，在很多来多购房的外国人中，买到房子，只是为了投机，并不是真正居住，他们经常空置房屋，间接导致房价上涨。当地真正想住房的人却买不到房子。所以，外国人购房缴纳房产税应该是符合当地大部分居民的意愿的。
（三）如何申请返还缴纳的外国人房产税。
安省政府在出台这个政策的时候考虑还是比较周全的。有其中一大部分人虽然在购房时缴纳了15%的房产税，但是如果符合其中一些条件，还是可以得到返还的。
这个条件是：
Foreign national who becomes a permanent resident of Canada – The foreign national becomes a permanent resident of Canada within four years of the date of the purchase or acquisition
International student – The foreign national is a student who has been enrolled full-time for a continuous period of at least two years from the date of purchase or acquisition in an “approved institution” (under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act) at a campus located in Ontario. Full-time means enrolled in at least 60 per cent (if the individual does not have a disability) or 40 per cent (if the individual has a disability) of what the approved institution considers to be a full course load for the academic year, or
Foreign national working in Ontario – The foreign national has legally worked full-time under a valid work permit in Ontario for a continuous period of at least one year since the date of purchase or acquisition. Full-time means an employment position that requires no fewer than 30 hours of paid work per week over a 12 month period and no fewer than a total of 1,560 hours of paid work over that period.
我之所以把这三个条款原封不动的搬来，因为我发现很多人并不了解这个政策的具体要求，各种版本也是解释也是非常多且不准确。
懂得英文的人会看到，这三条符合条件的人群里都有一句“the date of the purchase or acquisition”，这是一句非常非常重要的话，就是从你购买或获得的时间起。确切一点是交接房子的那一天起。翻译出来就是：
1>外国人变成加拿大永久居民（条件：在购得房产那一日起四年内成为永居居民的外国人）
2>国际留学生（在购得房产那一日起已经注册成为全职的至少两年的校园在安省的合法认证的学校的学生）瞧瞧，四个限
制条件：认证的机构，括弧里有解释符合的条件（under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act）；至少两年；校园在安省内；全职学生（这条又有60%非残疾，40%残疾注册课程的要求）。
3>在安省有工作的外国人（合法工作，有合法签证，连续全职工作至少一年的外国人）对于全职的界定是：每周不低于30小时，超过12个月，并且总共在这期间有超过1560个小时有薪水的工作。
上述关于外国人购房15%的房产税可以返还的最常见的三种符合条件的人。其他还有特殊的适合条件的，我就不多解释，在安省的法律条款中都可以查得到。
从2017年到2019年，随着这条细则的执行，补充的条例也在不断地增加。我所接触的这方面的需求者越来越多。
（四）如果一定需要承担15%的房产税，到底值不值得在多伦多乃至安省购买房屋？
很多买房者，在不能够满足上述三个条件之一时，会有一些遗憾，觉得不应该购买房子。
其实还是要看购房者的用途，如果是投机，那可能真的不合适了，因为市场不景气的时候，想要有15%的短期收益，是不太现实了。
但是作为长期在这边居住的人，可能观点就大不相同了。
其一，如果是家有儿女在本地读书的父母们，孩子年龄小，又不适合国际留学生的条件，我个人觉得这些人可以购买房子。因为带孩子在这里读书，需要地方居住。每年至少需要两万元左右住宿费用，并且居住地方也不很大。假设读书五年，需要至少十万的费用，换算一下，就是购买六十万左右的房子的房产税。六十万的房子，按照市场正常规律，五年下来，是可以赚回15%的房产税或者基本持平，这还是保守的算法。尤其是如果居住超过五年，相当于五年免住宿费读书了，后期还有收益。而且想一想，住的是自己的房子，这种心情和感受，幸福指数是金钱所换不回来的，对不对？
其二，这里的读书很便宜，中小学的公立学校对外国人的收费目前也就一万六，换成国内的很多学习班，补课班，费用恐怕都不够。孩子在这样的轻松环境中健康成长，对有一定经济基础的家长来讲，恐怕不是15%的房产税能换来的，你能说不值吗？
所以归根到底，值不值，要从购买者本身的购买能力和使用用途来看。
希望我的文章能给还不太明白如何返还房产税的人一点帮助，也给正在海外带儿女为读书而奋斗的父母们一点帮助。当然也接受不同见解的人批评指正。
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