放开住宅限售，是不是一种最优选择？

限售作为一种房地产调控措施，在2021年被很多城市使用。比如，浙江金华2021年8月2日颁布的《关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的通知》，明确规定：凡在金华市区新购买的新建商品房住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。

然而，随着2021年下半年房地产土拍市场流拍现象严重、商品房销售市场遇冷，特别是进入2022年，这种情形依然没有改变的情形下，很多城市开始进行限售调控政策的松绑。

4月11日，苏州将二手房需要拿到不动产权证之日起满5年才可以对外出售的规定，调整为满3年就可以对外出售。

5月9日，苏州将新房需要拿到不动产权证之日起满3年才可以对外出售的规定，调整为满2年就可以对外出售；另外，将二手房限制转让时间由3年调整为不再限制转让年限。

当然，限售政策的松绑，可能对释放改善型住房需要有重大的促进作用，很多家庭就是通过卖旧房买新房的方式，来进行住房改善的。

但是，放开住宅限售，是不是一种最优选择？为了说明这个问题，我们先来看一组数据：

根据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示：2022年4月30个重点城市，库存量排在前五的城市分别为青岛（库存2546万平方米）、武汉（库存2097万平方米）、成都（库存1747万平方米）、长春（1563万平方米）和佛山（1535万平方米）。

库存消化周期排在前五的城市分别为长春（消化周期173.6个月）、大连（消化周期57个月）、东莞（消化周期38.3个月）、昆明（消化周期35.8个月）、青岛（消化周期30.6个月）和武汉（消化周期30.6个月）。

在上述限售放开幅度比较大的苏州，它的库存是892万方，销售周期为21.4个月，也就是说，在苏州还没有卖出去的新建的房子有892万方，这些房子按照苏州的月平均新房成交数据来计算，需要卖将近两年的时间才能够卖完。

在房地产行业，一般认为一个城市的商品房库存，消化周期为6个月才是正常的，而超过6个月就被视为库存大，去化周期长，房企对于在这些城市拿地，是持非常谨慎态度的。

现在，苏州在新房库存如此高企的情形下，新房、二手房限售齐放开，特别是二手房不再限制转让年限，无疑会冲击住宅市场，可能会导致新房库存和消化周期进一步加大和推长，进一步恶化一手房销售市场。

这是其中的一个结果；另外一个结果就是，当住宅市场严重供过于求的时候，就会导致住宅售价降价的动能更大，而如果一旦控制不了，就有可能会重蹈2012年温州楼市崩盘的覆辙！