今天去中介交材料，中介小哥跟我说：“哥，我们店长说要我们学习您谈价”。
我们有时经常会说“＊＊工作方法”，其实这种说法是不准确的，科学的工作方法具有一定的普适性，好像一些具有普适性的规则，比如买东西要排队，不论在哪都需要排队。
也许是一些企业、公司的工作方法运用的比较好，也比较成功，所以人们习惯称之为“＊＊工作方法”。
首先要明确买房的目的，我买房一是为了离着孩子学校更近，二是改善住房条件。学区周边房价比较贵，而且老破小住着不舒服。在财力允许的条件下（除了房贷不额外增加负债，踮着脚尖能够碰到的价位，尽量的减少杠杆），兼顾距离和改善的目的，将选房的范围确定在以学校为中心的3、4公里的范围内。
选定区域后，区域内的房子一定要多看，先在网上按照自己的条件（楼层、几居室、朝向、面积、价格等）进行筛选，然后联系中介看房。看房的话最好还是找大中介，房源多，信息可靠。
看了几十套之后，你大概心里就有数了，什么价位合理，看到报价、带看记录、房源时间轴，就可以基本判断出房主是不是真心想卖，是不是着急卖。
在网上的房屋VR、照片大多是开着灯拍的，你只有白天实地去看才能了解诸如采光、视野、环境等条件，多看房、多看房、多看房，重要的事情说三遍。
在选房的时候，价格当然会是首位，需要注意的一点是每套房的出房率差别很大，甚至是同一栋楼里的不同房屋出房率也会不同，所以我计算单价不是用的建筑面积，而是套内面积。比如说，两套房标注的面积是100平米，单价都是30000元/平米，总价300万，一套套内是70，出房率是70%；另一套套内也是80，出房率是80%。如果按照套内面积计算单价的结果是，一套42857元/平米，一套37500/平米。
看了几十套房之后，大概能有几套作为备选了，做个排序。
在我看的30来套房当中，有一套不论地点、楼层、朝向、价格等我都是最满意的。当天看完房之后就约房主谈价，房主是位79年的大哥，本市人，自己做广告的生意，他也是置换。谈的过程也比较顺利，他问我是不是健身，聊了很多健身的事，最终的价格我也完全能接受。甚至巧合的是，他卖的房子在红桥，现在住河西，准备买和平，我俩都在河东的同一个健身房练过。
唯一一个且重要的问题是，当时我的房子还没有卖出去，房主也是置换，他已经有了中意的房子，需要一个可以明确的周期他可以去谈自己的房子。
我提出可以交30万的定金，他说他不是缺这定金而是首付，并且他提出你现在房子没卖出去就签了协议，如果卖的过程出了问题，逾期了，我这30万定金退不退你。
之前我的房子已经有三位买家给出了价格，我挑了一个虽然出价最低但是马上可以交出首付的买家，转天就签了买卖协议。这时又发现了一个新的问题，由于房本太老，需要更换新的才能交易，这又耽误了将近一个礼拜。
这周三去富裕大厦办了手续，买家存了首付，我再问那套房子的时候，中介小哥告诉我，那房子已经下架了。自我有限的且不时会被骗的人生经验来看，如果当时我能有首付来启动手续，那套房子很可能可以拿下。
所以，最重要的一条置换经验就是，最好是卖房之后能交出首付，至少也是卖房手续启动之后再去谈想买的房子，这样会好谈很多，当然如果手里能有全款是最好了。
我一共有五套房子作为备选，现在买的这套是排在第二位。
在与房主见面谈价前，准备很多的功课，包括整体经济受全球疫情影响，外贸严重受挫，订单减少导致了复工即失业，从而有可能导致从沿海地区向内陆进一步的收入减少、消费降级；第一季度gdp下6.8%，第二波冲击还未到等宏观形势，想要表达的是我对未来有种悲观的预期。
第一季度天津二手房成交4000套，成交价格下降8.5%等。成交量比较集中在大港、华明镇、中北镇、王顶堤等，有很多外地人购买、落户、上学，但是越靠市区交易量越少。进一步统计了这篇区域内25个小区在售475套中，今年只卖出了13套，售出的一半还集中在一片还迁房的小区，100套房子里也就能卖出2套，这片小区20多套在售中今年只卖出了1套。说明越靠近市区越接近于买房市场，购买的意愿就越低。并且还统计的该小区的历史成交记录，能看出来成交价格现在下降的趋势等。
做这些功课的目的就回到了开头所说的方法问题，我的目的是想要向房主说明我给出的价格也许会低于他的心里预期，但是是合理的。
我是诚意买房，真诚的沟通，所引用的数据都是准确可查的，当然还要需要一个重要的条件，就是房主可以有耐心听我说的话，并且可以理性交流。
我在卖房的时候，曾经一个买家因为对价格没达成合意就当场拂袖而去，对于一个感性时常会占上风的人来说，再多的道理也是无效的。
二手房主都是像你我这样的普通人，那些百亿千亿房企都有自己庞大的智囊团分析经济形势，制度走向。新房都在打折促销，二手房对价格的反应是很迟钝的，持续坚挺，形成了二手房价格与新房倒挂的情况。越靠近市区的房子越难卖，300万、400万的房价挂在那没有任何意义，只有能卖出去把钱拿到手才是王道。
另外再补充一个小的建议，去看房以及和房主谈价的时候，建议找房屋的维护人，因为与房主交流比较多，在谈价的心里铺垫上，应该会有点优势。
以上是我第一次买卖房屋的一点经验体会，也许对别人会有点帮助吧。
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