马云曾经说过中国未来的房价只会越来越低，到了房价最低的时候，中国大部分人都能够买得起房子，人们也不用担心会成为房奴了。而近日却改口，称一二线城市房价大涨，未来涨7倍。
那么问题来了？现在是入市的好机会吗？
影响楼市的三大要素
在确认是否入市前，先跟大家分析影响房产走势的三大因素。分别是：土地、人口、资金。
资金就是流向房产的资金。如果从宏观面可以理解为M2广义货币的数量。广义货币的数量越多，流向楼市的钱就越多，也就越可能涨。中国在过去十八年，尤其是2008年以后的近十年存在严重的货币超发，而M2广义货币也从40万亿上翻4倍至167万亿，而GDP在此期间累计上涨不到一倍，城镇居民收入、全国住宅价格涨幅均远低于M2扩张幅度。过量的货币最终流入实体市场和以房产为代表的金融市场，这也是近年物价上涨和楼价上涨的重要原因之一。
今年国家强调“M2与国内生产总值增速相匹配”。虽然从字面上看不再加杠杆，但从深一层次看也就不再去杠杆。
人口：人口主要看当地城市人口，也就是吸引人才的能力。而从2018年人口城市排名，目前东莞是排名全国第九，广东省第三的位置。而未来，随着粤港澳不湾区的推进，人口的集中度将更高。毕竟经过历史的验证，20%的地方产生80%的产能这个理论得到再一次验证。未来也是朝这个方向发展。
土地：国家在早年就提出18亿亩，中国耕地面积的底线，至今仍然未改变。也就意味着将来要么耕地集中化，要么土地供应会更加紧张。
所以，从这个层面去判断，未来楼市下降的可能性较低。并且从发达国家的经验上看，GDP的增长必然会带动楼市的增长。
房贷利率方面
贷款利率的降低更利于房产交易的进行。而目前，东莞房贷利率已经从原本的首套上浮15-20%降到10%；二套20%-25%降到15%，更有部分银行二套房已经下调到10%。从这个基本面来看，是利好的。
三月东莞楼市数据
3月东莞新建住宅成交均价约19057元/㎡，环比微降4%
3月新房成交45.1万㎡，签约4094套新房环比大涨222%
3月新房供应30.1万㎡，供应2609套新房环比大涨440%
3月东莞二手房成交15336元/㎡，环比上涨1.03%
3月东莞二手房过户2521套，环比上涨217.51%
总体而言，3月东莞楼市出现了“小阳春”。尤其是新建商品房住宅市场，环比2月呈供需两旺、供不应求之势，与2018年同期相当，今年3月东莞成交供需量算是恢复“正常”水平。楼市呈现回暖之势。
如何投资？
目前楼市然后处于回暖状态，如果现在出手，明显得不偿失。那么在这种情况下，应该如果做资产配置呢？
在这里，我们先看一个案例：
张小姐和先生2011年买下了一套东城3房，现在市值300万左右，不欠款；今年因为生了二胎，还有两位老人家，就觉得自己住的不是很舒服，想买一套140-150的四房或五房，因为手头资金不多，看了好久的房，每次都是因为缺钱下不了决定，看中的房子被人买走，很是纠结；最近夫妻二人打算忍痛割爱把自住的房子卖掉，然后换成一套大户型；二人盘算着卖出300万，再以5成首付买下一套500万左右的房子，这样就能完成换房。但卖房何其难，何况换房也没有能对自己的居住环境产生太大的变化，而且他们也很喜欢自己的社区，最关键的是他们挂盘3个月也没有卖出去，怎么办呢？
这边是建议房子不要卖，直接买第二套。
从案例可以看到，如果在3月卖，挂盘7月卖出，估计成交价格为280万元，而在几个月后，买进房产可能需530万元，较2020年4月卖少40万；而买入价较2019年4月高出70万元，总计付出110万。
而如果先买后卖，7月买进房子460万元，而2020年4月卖出房子价格为320万元，那么买房子价格比2020年4月低了60万，而卖房子也能卖高价，比最低时高出40万，相当于少付100万的成本。
从这个案例可以看出，在市场波动期，先买后卖才是王道。如果提前买，具备议价的能力，而延后卖也具备溢价的能力。
综上，楼市处于触地反弹的态势，如果是刚需，建议入市。如果非刚需，投资，建议可作观察，见到降价幅度大的，可以投资入市。
当然，如果你还有什么疑问，欢迎留言哦！
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