丈夫去世，未办证的银行按揭房产怎么继承？

丈夫去世，未办证的银行按揭房产怎么继承？

      小王和小红于2013年4月26日结婚。2014年3月15日，二人用自己辛苦转来的钱首付了20万，购买了属于自己的房屋并在2015年3月入住。房款总价80万，其余60万银行按揭贷款。房产证至今未办。2016年10月，小王在一次朋友聚会中突发心脑病去世。二人尚无孩子。小王父母健在，月收入较高。如上图所示。

        现对这套房子，小红欲自己偿还贷款，继续居住。但小王生前无遗嘱，房屋已属于小红和小王父母按份共有。份额如下：小红的份额=1/2+1/6=2/3，小王父母的份额=1/6+1/6=1/3。

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        小王突然去世，家庭蒙受灾难。小红欲与小王父母就该套房屋办理房产证等继承问题商议解决，但始终达不成共识。真是悲上加悲，天灾加人祸！

        于是小红请教律师，一纸诉状将公婆告到法院，要求与公婆依法继承小王留下的一半房产。但法院以该房屋尚未办证为由不予立案。继承权的诉讼时效只有2年。小红也不敢一直拖着不处理这事。

        怎么办呐？再请教法律专业人士，继续出招：还完房款，先和银行终止债务，剩下的就是自己家里的事情了。但是小红没这么多钱，也借不来，况且还清了，公婆也不会配合它办理相关手续。

        如果通过协商实在解决不了的基础上，建议诉讼，案由为商品房买卖合同纠纷（合同承继）。被告为：房产公司、公、婆。第三人为银行。

        分析一下本商品房买卖合同的法律关系主体：小王小红为买方，房产公司为卖方。银行按揭贷款合同的法律关系主体：小王小红为借方（债务人），银行为贷方（债权人及抵押权人），房产公司为保证人，以所买房为抵押担保（如下图）。因商品房买卖合同中房款已付清，但房产证未办，故小王小红主要是债权人（可能还有维修基金及其他协助等义务）。在银行按揭贷款合同中，小王小红属于债务人。故小王小红既有债权又有债务。

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        现小王去世，合同一方主体的之一消灭，合同主体必然发生变化。小王去世后，其在商品房买卖合同中的权利归3个继承人继承，在银行按揭贷款合同中的债务需用其遗产偿还，不能偿还的，其继承人无需偿还，由连带债务人小红偿还。图示如下：

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        小红可以要求房产公司和银行变更合同主体一方为自己及公婆，并对原属于小王的权利和义务按照继承法的规定进行分割。在债权人和继承人中，继承法优先保护债权人的权利。在小王债务未还清之前，继承人继承超过债务的遗产有义务退回。该房产显然无法直接继承过户，也无法拿走占有。只有各方当事人协商调解是最好解决的。

        最有可能的解决之道，通过法官调解，达成以下财产协议：1.该房归小红所有；2.小红将公婆应继承部分折算为现金，支付给公婆；3.小红承担全部银行贷款偿还义务。

       当然，如果无法达成调解，就很麻烦法官了。