2017年9月，威海出台了《关于加强市区房地产市场调控工作的意见》。阐明了威海政府对威海房地产市场的发展导引和方向预期。
政府文件都是行文严谨、高度凝练的，没有一句废话。要真正理解其中的精神，需要一个字一个字地仔细体会，今天咱们就做做这事。
解读是个人理解，主观臆断不可避免。只代表私人观点，如有不妥，欢迎指正。在此特做声明。
威海市人民政府办公室
关于加强市区房地产调控工作的意见
【解读】“政府办公室”发文，级别够高。“市区”说明政策执行区域有侧重，不是一刀切。
环翠区人民政府，国家级开发区管委，市政府各部门、单位：
为认真贯彻落实国家和省关于房地产工作的决策部署，合理引导住房需求，规范市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据精神，结合我市实际，经市政府同意，现就加强市区（含环翠区、国家级开发区）房地产市场调控工作提出如下意见：
【解读】国家层面对房地产发展的方针，老妖最近发文多有分析和阐明，这里就不多说了。
省级层面，鲁政办发〔2017〕59号文是7月26号印发的。市级层面，威海市人民政府下发2017年《关于加强市区房地产市场调控工作的意见》是在8月30日。国家做指示，各省市从上到下根据精神一层一层地予以执行。只会迟到，不会缺席。
文件对市区的范围给出了范围 —— 环翠区和国家级开发区。环翠区是威海城区，三个国家级开发区是高区、经区和临港区。临港区和环翠区内的滨海新城处于房地产基建的大开发阶段，政策必然会影响到产品去化。
一、科学调控市场供应
（一）加强住宅用地供应管理。加强房地产市场需求预测，合理确定房地产市场土地供应规模；科学编制住宅用地供应年度计划、三年滚动计划和中期规划；及时公开土地供应信息和征地批准文件，规范发布土地供应计划、出让公告、成交公示和供应结果信息，按季度公布房地产用地供应数据。建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据不同区域商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
（二）加强闲置住宅用地管理。住宅用地出让后，对非政府原因闲置满1年不满2年的，按规定收取土地闲置费；闲置超过2年的，依法收回土地使用权。
（三）加大住房保障工作力度。降低公租房准入门槛，扩大保障范围，加大政策宣传力度，切实提高现有公租房配租率。统筹实施2018—2020年棚户区改造三年计划，并根据不同区域商品住房消化周期、棚改居民意愿等，合理确定货币化或实物安置方式。
【解读】指向性非常明确，是住宅用地，没提工业地。建多少房子要看卖出多少。卖的少了，就降低供地的规模。
想着低价拿地，养成“熟地”再开发，获得土地升值溢价需要更高成本。而且基本也养不成了，买了地1年内就得开发。2年不开发就会被收回。
保障房加大了供给力度，降低了准入门槛。望房价兴叹的中低收入者也能居者有其屋。对开发商来说，这会损失潜在购买力。
为全面城市化而实行的棚户区改造也不会大干快上了，区域内的商品房多了，就需要缓一缓。
二、进一步调整住房公积金贷款政策
（四）提高首付比例。将首套住房公积金贷款首付比例由20%提高至30%，购买第二套房的公积金贷款首付比例不得低于40%。
（五）收紧贷款额度和发放范围。贷款额度不得超过住房公积金账户余额的20倍。不得向购买第三套以上住房及已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。暂停发放异地住房公积金贷款。
【解读】5月份，威海回收实行了3年多的住房公积金贷款和提取条件优惠。这次又加码了，提高了首付比例，降低了贷款额度。
外地人购房是今年威海房价上涨的重要推动力之一，异地不允许使用住房公积金贷款很显然是针对外地购房客户，是精准的“外科手术”。
住房公积金归政府管辖，商业贷款政府管不着。但是在示范效应下，商业银行肯定会检讨其住房贷款的。会不会收紧信贷？走着瞧吧。
三、规范商品房市场销售
（六）推行新建商品房销售价格备案制度。房地产开发企业办理预售许可时需提交预售楼盘的《可售房源明示表》，其中包括每套可售房源房号、房屋用途、房屋面积及销售价格等信息。房地产开发企业应按照备案价格明码标价对外销售，销售价格超出备案价格的，应当向原备案机关再次报备。
（七）加强商品房预售监管。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，要在10日内公开全部房源，一次性对外销售，并将楼盘销控表在售楼现场显著位置公示，不得分期分批销售。要进一步落实预售资金监管制度，规范商品房合同网签备案管理，保护购房者的合法权益。
（八）加强二手房交易监管。认真落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联；二手房产权登记要以房屋交易管理部门提供的网签合同为依据。实行二手房交易资金监管制度，保证房屋交易资金安全，维护买卖双方合法权益。2017年9月30日前，将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围。
【解读】这是对开发商的约束，主要手段是限价。而且以往追求利润最大化的很多营销手段现在涉嫌违规了。
对二手房交易加强了监管，而且时间上没有多少缓冲，就一个月时间。
（九）加强商品房转让监管。非本市户籍居民家庭在环翠区环翠楼、竹岛、鲸园街道办事处,高区怡园、田和街道办事处,经区皇冠、凤林、西苑街道办事处范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。
【解读】见诸于房地产热点城市的限售措施终于在威海出现了。依然是针对外地人炒房投机实施的“外科”手术的一部分。拿到不动产权属证书3年才能出售，如果是期房，这个时间可能会到5年8年。这要是炒房的话，机会成本太高了。
临港区虽然属于威海城区，但是不在限售范围内。这一点很特别。原因想想其实不难明白。
四、建立完善房地产工作调控机制
（十）加强制度建设。建立房地产市场调控部门联席会议制度，加强房地产市场监测分析，实施约谈制度和房价内控协商机制，确保完成房地产调控目标。
（十一）治理违法违规行为。依法治理房地产开发企业恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为。严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、违规开展金融业务等行为。将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录，实施联合惩戒。
（十二）加强舆论宣传引导。各有关部门、单位要加强正面宣传，主动与媒体沟通。各媒体要客观报道房地产市场动态和住房投资风险，正确评价市场形势，引导理性消费，为促进房地产市场稳健发展营造良好的舆论氛围。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
威海市人民政府办公室
2017年8月30日
【解读】这没啥说的，业内相关人士对照违规行为自个儿检查，有则改之无则加勉，越界会有人找你喝茶。
【妖眼观澜】经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，多年来楼市短期震荡，长期看涨，投资楼市收益高而风险小已经是绝大多数人的共识。人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会摧枯拉朽。
但是这次真的不一样了，已经进入后半段的2017年,越来越多的城市加入限购限售军团，政府则一口气推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策。从这些新政能看出政府的良苦用心，要拉住房价这匹脱僵的野马，如果像2016年那样疯涨，一旦崩盘后果不堪设想。
不要再怀疑这次政府调控房地产的决心和魄力了。政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨。一旦有这样的苗头，会有更重磅的政策炸弹推出：首套房80%首付，二套房全款；买入五到十年内禁止卖出；一个家庭限买一套房。这些都不是没有可能。还记得北京对商住房的一招绝杀吗？
一叶落而知天下秋，秋老虎虽猛，但是后面跟来的一定是冬天。
而严冬一旦过去，春天就来了。
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