《价值投资经典案例之中国恒大》读书笔记
什么是好行业？有的人认为新兴的有广阔前景的行业就是好行业，比如科技、互联网、医药和保险，也有人认为弱周期有品牌差异的永续行业是好行业，比如白酒、酱油、榨菜等。
但是“军长”正合奇胜对好行业的评价标准挺独特，其核心指标是里面有没有好公司。好公司越多这个行业就越好，反之，找不到好公司的行业就是不好的行业。这里好公司的入门门槛就是过去5~10年能保持20%以上的真实净资产收益率，并且公司具有清晰可见的护城河。
对于我们投资来说应该都有这样一个感受，对于很多细分行业，如果没有压中行业中的龙头公司，基本上就很难获得理想的投资回报。但是，对于地产行业，20强龙头里面就有万科、保利、中海、万达、恒大、华润、碧桂园、龙湖、招商、金地富力等一大半企业，在过去5年内净资产收益率超过20%，并且在过去10年房地产行业5倍股10倍股也是比比皆是。这在其他很多行业中都是非常难见的，所以作者直接给出的答案就是——房地产才是中国最好的行业。
下面我们来看看作者给出的理由有哪些：
第1个行业空间巨大，容得下很多好公司并存。对于很多行业来说，公司年销售额超过百亿都已经很厉害了，但是在房地产行业，年销售额超过千亿级别的企业一大堆。在未来，没有5000亿元的销售，甚至都进不了中国房地产行业的前5强。在17年的时候，全国商品房销售额就已经高达13.4万亿元，想想这是多么巨大的一个赛道。
第2个产品极度差异化。房地产行业是需求差异化最大的行业，每个城市、每个片区、每个小区、每套房都不一样，同一栋楼不同楼层、不同户型、不同朝向的房子也能卖到不同的价格。正是因为这种差异性，全国性布局的大开发商在应对行业周期波动时也有更大的回旋余地，一二线城市低迷时往往三四线城市的房子好卖，京津冀冷冻时可能粤港澳大湾区销售还不错。
第3个行业竞争不激烈，价格战罕见。其实房子不仅仅是具有居住属性，同时还具备金融属性。消费者买涨不买跌，市场越好人们越抢着买，市场不好时人们更愿意观望。即使在行业陷入小周期低谷时，仍然会有大量的刚需客户买房，优势明显的龙头企业仍然可以获得足够的订单，甚至逆势增长。这两年人们都在翘首以盼房地产销售的下降，而每一次业绩的发布，都是这些看空者打脸的时候。
第4个政府长期呵护，避免房价大跌。房地产作为过去20年中国经济第一支柱产业，不但自身对GDP财政税收贡献最大，还带动建材、建筑、装修、家电等上下游行业的发展，对宏观经济的重要性短期难以替代。因此政府也会努力通过各种方式避免全国性房价大跌，保证房地产行业平稳健康的发展。
第5是上下游占款能力极强。开发商加杠杆不只是通过借款或发行股票，更常用的融资渠道其实是上下游占款。项目开盘前议价能力强的龙头开发商可以要求建筑商垫付工程款，同时又由于商品房预售制度，开发商又能无偿占用购房者的购房款，时间长达一两年，这在其他任何行业都是极其罕见的。
第6个行业退出门槛低，优胜劣汰不残酷。房地产属于轻资产，进入和退出门槛都很低，地产商没有什么固定资产，房子和土地都是存货。卖完就完了，行情不好拿不到地那就不做了。即使拿到土地盖到一半工程，也可以转卖给其他大开发商，然后退出。所以房地产行业的退出门槛很低，不会陷入残酷的恶性竞争中。
通过以上几方面我们可以看到，房地产相对其他行业来说具有的优势真的是太明显了，相较于目前个位数的估值，市场绝对是极度低估了这个行业里面的投资机会。
过去20年房地产行业取得的巨大成就，足以证明其本身所具有的优越性。但成绩是过去的，做投资就是要投未来，这个行业还值得我们去投资吗？下一篇文章我们就再来看一下，该行业里面的优秀公司未来的增长逻辑究竟是什么。
最后简单的说一下这本书，正合奇胜写的《价值投资经典案例是中国恒大》，全书58万字，我用了整整两天时间如饥似渴的把这本书读完，真的被作者研究公司的深度，以及在持有这只股票坐吃10倍收益的心路历程深深震撼。这绝对是我们学习价值投资实践最好的教材，向作者正合奇胜表示致敬，也推荐给大家好好阅读和学习。
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