房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

设计即营销！

设计即成本！

设计甚至可以决定一个项目的成败！

所有的标杆房企都高度重视设计管理。

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

一个项目成败70%在于其前期策划！

没有科学合理的前期策划，会出现有的放矢地规划与设计？

设计阶段，决定了项目70%以上的建安成本。

设计工作可以按概念设计，方案设计，施工图设计，景观设计，装修设计，设计变更，来进行管理。

设计任务书，设计评审，设计变更是管理的关键环节，管理中出现问题将为后续的施工管理，成本控制带来巨大隐患。

大的公司，更要建立强大的设计团队，

形成系统设计管理流程，

明确各个流程的逻辑关系，

明确职责，

从制度上保证各个部门配合，

加快设计的进度。

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

甲方的设计管理人员，是任务的制定者，控制者。强调质量，进度，成本的平衡。把客户的需求转换为设计的语言，更强调资源整合协调能力。

设计院的设计人员是任务的执行者。根据甲方的思路和要求，进行不断优化科学合理的布局，更强调专业性创造性。

设计管理的目标是：

品质，进度，成本最佳！

应尽可能的规避风险，

提升产品品质，

控制开发成本与进度，

确保适销对路。

应尽可能使土地价值和客户价值双最大化，

给客户带来充满恒久魅力的空间，

使企业获得良好的口碑和持续价值！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

规划方案无小事！

一个细节不方便不舒适，就会让住户烦恼抱怨一辈子！

一个设计方案可以害死一个项目！

一个优秀的规划方案也可以使溢价大幅度增加！

房地产企业的核心竞争能力：

1，融资和拿地

2，市场分析和产品定位

3，成本控制

4，目标客户发掘聚集转化

5，社会资源的整合

6，物业管理的服务

                       

拿地之前庙算多者胜，胸有成竹者胜！

项目的可行性报告：

拿地和建设成本，土地配套的费用，合作条件，销售收入，资金利润率周转率。

项目的策划报告和运作时间表：

市场分析，项目定位，规划设计周期，建设周期，销售回款周期，资金还息还本周期。

                           

规划设计的核心，就是如何价值最大化。

要美要好还要合理的花钱，真正的一门艺术呀！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

实现最大价值，是不是容积率越高越好呢？

密不透风的城市森林，任何人都不会感到快乐。

户型突出的以户型为卖点，配套好的以配套为卖点。

户型和配套都很一般，就在景观园林设计上创新！

示范区先行？

借景，造景？

卖点不足，一定要卖相好看！

美，就是强大的生产力！

被认可并追捧才赚钱！

随着时代的发展，生活需求的提升与转换，消费者对地产景观的要求也越来越高了！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？ 房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

社区规划要服从区域规划，因地制宜。

规划设计由定位决定，为某类客户开发某类产品。

总体的规划设计，应该和谐统一，实现均好性。

环境设计和建筑设计应该和谐统一，不能两张皮。

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

一个中小户型刚需社区，却设计一个大型的连片水系的园林景观。

人工湖必须要引入活水，才能不成为一潭死水，可建造成本高昂，维护费用高昂，谁来承担呢？

这也是为什么天然湖景房河景房价格贵的原因！

有的楼盘弄这个纯法式风格，繁杂的廊柱雕花，增加了大量成本，却不符合中国的大众口味！

硬质铺装面占景观面积20%左右为宜，面积虽然小造价比较高。应该适当控制硬质铺装路面，可以多采用空心植草地砖。

一味追求设计的完美必与需求脱节，与成本控制冲突！

但是，更不能为了省钱而省钱，一味降低成本，降低楼盘的品质。

高档楼盘就应该杜绝使用普通的水泥砖，因为耐久性差易脱色！表面装饰石材避免湿贴，容易泛碱，必须要干挂。

在一次性投入和维护成本之间，搞好平衡！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

设计和社区文化应结合，

不同址域不同档次的楼盘，定会有不同的文化。

社区文化，

实际上是人们的归属感认同感，

一种情节，

一致的价值取向。

刚需楼盘更看重功能性，

越是高端的楼盘对景观越看重。

景观是楼盘提价的催化剂，

要利用好景观提升项目的品质！

在这个方面，龙湖地产是业内公认的氛围营造，情景营销专家！

杨军认为，龙湖更是人文关怀的专家，人心人性的专家，不仅仅是搞得漂亮！关爱你一生的物业管理，听起来都让人心动！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

景观设计要在效果和成本之间寻找平衡！

在顾客最重视的地方最，最能发现的地方，重点投入。比如小区的入口，中心景观，中轴景观，儿童活动场地。

其他的地方可以相对朴素。

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成本控制的本质，

是一种花钱的艺术，

把钱花在刀刃上，

花在客户可以认可的地方。

比如碧桂园的房子，多采用的是当地的树木，便于成活打理。采用乔木和密集灌木的组合，形成自然地区隔。采用普通的当地石头，可以给小孩玩耍就好了，购买泰山石，玉石纯粹就是浪费！

高层住宅区间距比较大，可以形成大块成片空地，最适合打造主题性，个性化，代表性的景观中心！

中心主题景观，往往给顾客留下深刻印象，甚至能够决定楼盘的档次和形象！

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上图是杨军的房子户型（郑州万科美景魅力之城二期），下图是杨军从自己还未找到女主人的窗子拍的，微信：A888777333222

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

房地产作为一种商品，

商品的生命属性是由市场主导，

产品规划设计必须是

市场需求，设计需求，商品溢价，三统一。

对于开发商来说卖得最快，最赚钱的产品是最好的，

对于老百姓来说，内外配套比较齐全，户型面积不浪费，园林又美功能性又强，价格可以承受最好。

对于设计师来说是要讲究技术规范，构图，功能，流线。

如何达到客户需求，产品利润，设计美感的三平衡？

这就要考验各方面的沟通能力和专业能力！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？ 房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

拿地的时间和价格，影响着产品的价格范围。

看地的时候，一定要全面多角度。

地质地貌地形，道路环境配套人口人文，市场与竞争，未来的规划发展的可能……

区域的现状和规划定位，决定了地块价值的大小。

看好地，拿准地，是总经理或者拓展总监的核心竞争力！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

                     

房地产首先是商品，其次才可能是艺术。

专业力沟通力，是设计师的生存根本，相当于刘备之孔明，宋江之吴用！

有的设计师不用功或不专业，随意抄袭。

有的开发商独断专行，颐指气使。

两方没有紧密配合，就会产生大量建筑垃圾。

艺术家追求的造型艺术，在与开发商的成本发生矛盾的时候，常常被无情的舍弃！

设计师就不能把自己当艺术家，而是特殊商品的工程师设计师兼开发商干将！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

开发商是资源整合的大师，人际交往的大师，

千头万绪，日理万机，不可能全部精通，需要发现最可以沟通的有创造力的设计团队。

开发商要时刻关注市场，

力求符合最大范围人群的需求，

合理有效地控制成本，

当前利益最大化的同时，考虑客户口碑品牌形象未来利益，是自始至终要坚持的立足之本。

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

房地产是非标产品，

一张图打天下的复制，只能是在一定的范围内。

面对每一个新的地块新的项目，就要在定位之后大胆预测，预测就存在风险，就需要控制！

项目研发阶段就将成本控制了85%，

项目研发阶段决定了项目总货值的85%。

总图设计决定了总货值的70%，

总图设计阶段将成本控制了70%。

设计的基础，是项目定位客群定位。

总图确定了景观的构架和格局，决定了物业管理的成本。

设计的实质是创意，

资源利用的最大化，

美好生活的预演！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

以房地产为容器，链接三百六十行，导演人民的幸福生活！

杨军，人心如面坦坦荡荡，你一了解就一生的兄弟！

房地产项目规划设计是否会害死一个项目？

杨军，来自名茶之乡，根亲文化之乡固始，亲情服务，值得托付！

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