2018年8月5日 Lee公子 文 于杭州
在《看过100个养老改造项目以后，我总结了判断可行性的十个有效维度，能省上千万的试错成本》一文的基础上，总结出来一个《养老物业改造投资可行性评价表》，踏勘养老项目之后，可以凭借此表中的内容更具体地对一个物业改造养老项目的可行性提供判断依据。部分标准参数在原文章基础上进行了优化。
该表格为1.0版本，在实践中持续迭代。
《养老物业改造投资可行性评价表ver1.0版》
| 维度 | 条件 | 分析 | 评价 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 选址条件 | "4":4公里内有二级以上综合医院（医院距离最多不超过5公里）； "3":3公里内有准目标客户； "2":容积率小于2； "1":1公里内有景观； 独门独院 |
优（满足全部条件） 良（满足3~4条） 中（满足2~3条） 差（满足1条） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 定位判断 | 护理型： -综合养护院小型； -专业院； -护理院； -康复医院； -社区嵌入式小型机构 自理型： -介助生活公寓 -长者服务式公寓 综合型： -护理+自理 其他型： -养老+长租公寓； -专科医疗机构（康复医院、老年病医院、妇儿医院/月子会所、中医诊所）） |
|||
| 档次判断 | 高端 中高端 中端 普惠型 |
|||
| 物业改造量 | 外立面改造； 一楼大堂改造； 三楼以下改造配套； 厨房、餐厅改造； 结构加固； 房间分隔； 房间内卫生间改造； 窗户改造； 楼内公区改造（天花、地板、过道、墙体）； 电梯（数量>2部；至少有一部电梯可改造为担架梯；最好有单独的污物梯；理想：有专用餐梯） 加建（连廊、通道）； 景观 |
优（改造量很小，硬件条件好） 良（有一定改造量，但不大） 中（较大改造量，但可以接受） 差（结构需要改造，改造成本过高） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 出床率/出房率 | 护理型： -高端:45-50平米/床； -中高端:40-45平米/床； -普惠型:35-40平米/床 自理型： -高端:80-90平米/套； -中高端:70-80平米/套 |
优（出床率高，品质感高） 良（出床率理想，品质感一般） 中（出床率低） 差（出床率过低） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 周边条件 | 护理型： -距离居民小区>50米； -周边在营商户； -具备一定生活配套。 自理型： -具备一定生活配套 -有景观资源 -交通便利 -有一定空间的活动场所 |
优（周边条件理想） 良（周边条件有少量干扰因素） 中（周边条件一般） 差（有重要影响因素） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 周边客群及竞品 | 在营养老机构； 在营养老公寓； 60～80平米精装修住宅租金； 周边同档次住宅售价； 中端酒店长包房价格； 周边老人数量及聚集区 |
优（周边客户基础好，无竞品） 良（周边客户基础好，竞品较多） 中（客户基础一般，较多价格竞品） 差（缺乏客户基础，且有较多低价竞品） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 主要商务条件 | 租赁模式： -租金（<2元/平米·天） -租期（>10年） -涨幅（2年涨幅<6%） 收购模式： -单价（<17000元/平米） -收购方式（产权or股权） |
优（商务条件良好，价格较低）良（商务条件良好，价格较高） 中（条件苛刻，价格一般） 差（条件苛刻，价格过高） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 物业产权合规合法性 | 是否有抵押 是否取得竣备 是否取得产权证 产权证分隔情况 |
优（合规合法，清晰简单） 良（合规合法，中间关系有不明之处） 中（有不合规的地方） 差（不合规、不合法） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 第三方影响 | 是否二房东 是否有中介费 是否有转让费 其他费用 |
优（无复杂关系及费用） 良（无复杂关系，有合理费用产生） 中（无复杂关系，有多项费用） 差（关系复杂，有多项费用） |
不能有差评，至少中评以上。 | |
| 经济分析 | IRR>8% 成本坪效比<75% EBIDAT率>6% 投资回收期<10年且<租赁期的2/3 |
达标 不达标 |
根据自己企业的要求确定评价指标 | |
| 其他 | 战略价值 政治意义 不确定性风险（崭新或陌生市场；本地政策） 能力匹配 时间冲突 公司限制 房间朝向 特殊资源 政府要求 |
根据自己企业的具体情况分析 |
网友评论