广东的天儿终于冷了下来，总算有了点冬天该有的样子。

应景的是，从国家统计局14日公布的数据来看，70个大中城市房价涨幅总体平稳，略有回落。

是的，在2020年内近500次调控下，全国楼市总算是降温了！

不过，二手房方面，11月，广州、合肥、徐州、深圳、北京二手房价涨幅排在前5位，其中，广州、深圳、北京分别涨0.8%、0.6%、0.5%，广州成为领头羊。

在目前的楼市，成为第一，当警惕。所以广州拿了第一，并不是个好事。

扯远了，书归正传。那么，楼市降温了，这车还能上嘛？

事实上，我们多数人买房，都是要、还要，又要，永远一副没得到满足的状态。其中，不管是刚需还是投资，骨子里最核心的诉求，都是希望自己买的房子能涨。

既然如此，那我们就展开说道说道。

01 基调

在回答上面的问题前，我们得先明白一点：未来相当长一段时间内，我国房地产市场的主基调都将会是“房住不炒”。

所以，看待房地产，不能按照老经验，需要换一种眼光。

国务院副总理韩正，在本月4日，主持召开的住房城乡建设部座谈会上表示：“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”。

简单来说，便是坚持房住不炒。

高层的这段话，可是在经济下行的大背景下说出的。可见，本届政府与往届对待房地产的态度有着显著差别。

之前是把房地产当夜壶，有需要就提出来用用；现在是把房地产当鼹鼠，坚持露头就打！

本届解决住房问题的决心是坚定不移的，力求在顶层设计层面，从根本上解决房价过快上涨等问题，这点不用怀疑。

所以，全国普涨的时代已宣告结束，分化将成为未来的主流。不同城市，甚至同一城市不同区域之间，房价走势将向不同的方向发展。以后，我们将很难再看到，像之前那样的，有产者一夜暴富的神话。

02 分化

房价上涨有两个根本性的原因：一是城市发展的不均衡；二是货币的超发。

城市发展不均衡是导致楼市分化的根本原因，而货币超发，是房价上涨的原生动力。

这两个根本性问题，是限购、限贷、限价、限售等行政手段解决不了的。

所以，调控肯定会有所成效，但是，人和钱去的城市，房价依然会涨；而人和钱流出的地方，可能不是调控的问题，而是需要救市了。

分化，是人和钱用脚投票来决定的。

• 城市发展的不均衡现状

最近被热议的南北差距，便是我国发展不均衡的典型表现。

任泽平最近表示：2012-2019年，北方经济占全国比重从42.9%快速下降至35.4%；从10强省看，1978-2020年北方从5个降至仅剩山东、河南2个；从20强城市看，1978-2020年北方从11个降至5个，其中10强城市从6个降至仅剩北京1个。

南北差距，在不断拉大。

而经济、产业上的差异，直接导致人口的单向流动：由北方流向南方。

东三省21市第七次人口普查相比第六次，十七城人口负增长，唯独四城正增长。

其中，大连，人口增长63万，沈阳人口增长44万，长春增长14万，盘锦增长16万。

除盘锦外，沈阳、长春、大连均为副省级城市。

当然，东北人口减少有一定生育率降低的原因，不过主要还是在于经济、产业的落后。

反过来看南边：

2019年4月发布的《中国城市发展潜力排名：2019》研究报告中显示，珠三角、长三角、长江中游、成渝近3年人口增量领跑全国，分别年均增长142.2万、100.9万、87.3万、63.8万人。

拿粤港澳大湾区来说，2015年末人口是6669.92万人，2019年末是7264.92万人，4年净增595万人。其中，广州、深圳两个超级大城市的人口分别比上年净增40.15万人和41.22万人，占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的46.50%和55.73%。

人随经济、产业走，可以说是个自然规律，就像动物世界中，动物往有食物的地方迁徙，是一个道理。

所以，我有个自创的理论，就是：城镇化完成后，我国将迎来城镇化的2.0版--人口集群化。

如何理解?

简单来说就是：我们还将迎来波澜壮阔的人口新一轮大迁徙，即人口往京津冀、珠三角、长三角等城市集群的聚拢。

城市发展的不均衡导致人口的不均衡，而人口的不均衡，直接导致房价的分化发展。从下图的100城冰山指数便可看出，中国南北城市房价涨幅差距正在拉大，南大北小。

其实，用常识也能理解，全中国人民都想往北上广深跑，都想在北上广深买房安家。然而，这四个一线城市的总容量是有限的，不可能无限地承接源源不断的人口。

所以，以北上广深等经济发达城市的有限供应，面对全国巨量的需求，房价上涨，从经济规律上来说，是必然的。

在这些地方，行政力量的作用，仅仅是放慢房价上涨速度，却并不能扭转上涨的趋势。

甚至，会带来一些副作用，比如喝茶费，比如深圳润四的投机打新。这些现象的出现，本质都是因为调控导致的价值高于价格，从而吸引来的一些投机需求。

• 货币超发

至于广义货币M2就不用说太多了，从今年3月份开始，连续9个月同比以两位数的速度增长，放水已是板上钉钉。

所以，目前，基础面好的城市，房价上涨压力依然较大。

03 买哪里

关于怎么买，通过前文的分析，我想你心中应该已经有了答案。

简单来说，如果你买房，除了自住，还想着涨点的话，那就尽量往珠三角、长三角、京津冀、成渝等我国经济发达的城市集群去买。

这里的房地产还有未来，而至于北方或者一些三四线城市，则需慎重，不妨等一等，待政策放松，或者政府鼓励的时候，再入场。

具体到城市，得具体分析。比如说东莞、深圳，刚暴涨了一波，并出了调控新政，再去买二手，大概率是要站岗几年的，但是，限价之下的某些性价比高的新房，可以关注并剁手，不过得拼手速。

至于广州和佛山，广州已处在行情中段，天河、黄埔二手已不好买，但是新房，或者像荔湾、番禺这种涨幅还不明显的区，可以关注。

那么，广州来了，佛山还会远吗？所以现在买广州没房票的，可以开始关注佛山了。

04 尾声

未来的楼市，暴击概率不会太大，闭着眼睛买房都能赚的时代已离我们越来越远。楼市越来越像是月球的表面，满布大坑。

所以，别听信那些，刚需随便买，闭着眼睛买的鬼话，毕竟，谁买房是不希望涨的呢？