负债1.03万亿！然而，它是中国楼市最赚钱公司，房价竟能这样预判……这份财报，没准能帮你读透房地产行业投资逻辑
万科，交出了一份让人感慨的成绩单：
2017年，营业收入2,429.0亿元，同比仅增长 1.0%；结算面积1980.5万平方米，同比下降 3.5%；实现结算收入2,330.1亿元，同比减少0.48%；
看到这里，你的第一反应一定是：我去，马上要不行了啊，以后还能不能勇攀高峰了。
万科，可能是整个A股最著名的股权纷争案例。按理说，只要股权出现重大纠纷，这样的公司你根本碰都不敢碰。对任何一家公司来说，这都是重大风险。
并且，打开它的资产负债表，乍一看你会震惊：截止最新发布的2018年一季报，负债竟然高达1.0289万亿。
啥情况？万科竟然欠了这么多钱？
它的资产负债率，也高达83.98%，同时，恒大、碧桂园、绿地等房地产企业，资产负债率都很高，均在80%左右。
看上去，风险巨大，对吗？
但是，就是这么一家麻烦不断、股权不稳，被媒体扒得体无完肤的公司，近十多年来的利润，一直稳定增长。
2015-2017年，万科营收1955.49亿、2404.77亿、2428.97亿；归母净利为181.19亿、210.23亿、280.52亿；经营性现金流净额为160.46亿、395.66亿、823.23亿元；毛利率为29.35%、29.41%、34.1%。
2017年，尽管营收增长幅度较小，但其实现归属于上市公司股东的净利润，同比增长 33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率为21.1%，较2016年增加 2.61个百分点。
并且，经营性现金流净额高达823.23亿，大幅高于净利润，相比另一边的恒大，净利润虽然也有243.72亿，略低于万科，但经营性现金流方面，恒大的数据为-1509.73亿元。注意，大幅为负。
两家都是地产龙头，为啥数据差异这么大？
对，答案就是前面说的：资产负债率。
沿着这个细节继续向下思考，才能发现地产行业一些真正有意思的东西——无论你已经买房，或者将要买房，万科的财报都应该是你在做买卖决策之前重点研究的材料。
即使股权纷争影响，万科的业绩和市值仍然能不断前进。如今的万科，是中国所有房地产企业中市值最高的企业，包括A股、港股在内，市值接近3000亿人民币。
可以说，万科这家公司，是中国房地产行业中，最值得研究的一家公司，只有研究万科，你才能搞懂房地产行业，读懂这门生意背后的密码，以及真正的地产大佬，是怎么凤凰涅槃的。
这门生意的核心，浓缩下来其实就两个字：预售。而这预售收来的钱，都体现在资产负债表的负债项下。只有搞懂了预售模式，你才能真正看懂房地产企业的财报，以及一些非常核心的问题：
1）作为普通投资人，既没有宏观研究的视角，又非房地产业内人士，究竟该如何快速预判房价涨跌周期？
2）盖房子是一门时间周期跨度很大的生意，房地产企业拿地、建楼的节奏，究竟如何判断？
3）房地产企业的资产负债率普遍看上去都恐怖，大多高于80%。按照传统财务教科书的说法，资产负债率过高的公司，轻易不要碰。可是在房地产行业里，真的是这样吗？
今天，我们就从万科入手，分析一下房地产行业。从它的身上，也许你能读出房地产企业的投资逻辑、财务特征，乃至整个中国房价的走势密码。
注，本报告之前发布过1.0版本，但此后删除对数据做了微调，加之很多用户强烈要求重新发布，故今日修改升级2.0版本重新发布。希望能对大家思考有帮助。
01
第一笔生意：倒腾玉米饲料
结果做成一代房地产巨头
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万科，第一大股东为深圳地铁集团，实控人为深圳国资委，截至2017年12月31日，持股29.38%，姚振华的宝能系为第二大股东。
万科的灵魂人物，王石，籍贯安徽，1951年1月23日出生。17岁的王石初中毕业后，直接参军，1978年从兰州铁道学院毕业。
1978年，王石毕业的那一年，正赶上改革开放，但当时的王石，和房地产八竿子都打不着，那个时候，其实我国才刚开始有了“商品房”这个概念。
直到1983年，发生了很多大事。万科来到百废待兴的深圳，那时的深圳就是一个巨型工地，到处都在建设，尘土飞扬。
那时，深圳经济特区发展公司成立了一个贸易部饲料科，王石担任科长，业务员为邓奕权、黄世浩、邹赖忠、黎华、蔡素红、钟庭贤、范秋容、黄惠琴等，主要业务是为现代化养殖农业提供饲料生产原料。
当时，王石连发票是啥、转账单是啥都不明白，用王石的话说，他“深刻感受到业务知识的贫乏，尤其财务方面，更是个门外汉。”“从那以后，我每天下班无论多晚，都要看两个小时财务书。还学着记账，下月初跟财务做对照。三个月后，我阅读财务报表没有障碍了。”
你看，连王石都说学习财务知识如此重要。可惜，那个时候优塾投研团队的财务炼金术、财务魔术、IPO避雷指南都还没有。要不然，也可以让老王仔细研读一下。
言归正传，当时靠倒卖玉米，王石赚到了他的第一桶金。
1984年5月30日，现代科教仪器展销中心成立，这就是万科的前身，当时的业务是办公设备、视频器材进口业务，经理是王石，共有67名员工。它，是深圳经济特区内最大的摄录像专业器材供应商。
1984年，正是我国开始推行住宅商品化的元年，房地产这个行业刚刚进入《国民经济行业分类标准和代码》中，这年成立的，不仅有万科，还有招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦等……
1987年，改名为深圳现代科仪中心，不再进行整机进口，改为进口散件。
1988年，王石的路径发生了又一次重大转折。万科改名为深圳现代企业有限公司，完成股改，4100万资产做股份，40%归个人，60%归政府，明确资产的当天，王石放弃了自己个人拥有的股份，选择做一名职业经理人。
他当时的想法很前卫：不需要通过控制股权，照样也能管理好一家企业。不过，由于走私市场的冲击和计划经济，摄录像器材业务萎缩。
摄录像器材业务的衰落，让王石萌生了转行的想法，当时，房地产正处在风口上，就如同今天的移动互联网和区块链一样，有关部门修改了《土地管理法》土地禁锢有所放开，于是万科开始斥资买地，正式进入房地产行业。
1990，王石决定向商业连锁零售、电影制片及激光影碟生产等新的领域投资，初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播“四大支柱”的经营架构，当时万科走的，是商业综合体的路线。
1990年8月，深圳天景花园竣工，这是万科的第一个住宅房地产项目。 当时，受香港房地产行业的影响，广东地区已经开始逐渐出现“预售”模式，当时的广州世贸中心大厦，就是采取的这种模式。
不过，当时小区电费收取过高，引起业主不满，也因此促成了内地第一个“业主管理委员会”在天景花园产生，从此起，万科开始重视物业管理。
1991年，万科上市，这一年，它确立了“综合商社”的发展模式。按照国际综合商社的业务布局调整为十大行业：进出口贸易、零售连锁商业、房地产开发、金融证券投资、文化影视制作、广告设计发布、饮料生产与销售、印刷与制版、机械加工和电气工程。
你看，这路数，基本是瞄着日本综合商社巨头去的，比如三井、三菱、住友、丸红、伊藤忠等等。
1993年，我国的房地产行业冲上顶峰，固定资产投资同比上升69%，这个数据之后，监管层开始调控房地产市场，1993年6月，有关部门宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产，随即发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。
当时，内地的房地产企业很少有预售制度，信贷收缩，终止房地产企业上市，这两条，直接让大批房地产企业资金链断裂，这，也直接导致了海南房地产泡沫破灭。
房地产行业在调控下一片哀嚎之时，王石做了人生中最重大的决定，放弃以“综合商社”为目标的发展模式，All in房地产，正如今天许多人All in区块链一样。
这，可能是万科最关键的一次转折点，王石的这个决定，很大程度上，决定了为什么这么多年来，房地产行业的老大。这个逻辑，正如2008年金融危机后，抄底收购沃尔沃的吉利汽车，2016年大宗商品周期底部时，抄底收购tenka钴矿的洛阳钼业。
并且，万科不是做商业地产，是专做商品房，聚焦于单一的细分赛道，就像贵州茅台专搞白酒的细分品类“酱香型”，也能搞到8000亿市值。
在房地产的经营品种上，确定以城市中、高档民居为主，公寓、别墅、商场、写字楼统统放弃；在房地产的投资地域上，由全国的13个城市转为重点经营深、沪、京、津、沈阳五大城市。1993年时，万科涉及13个行业，到四年后的1997年，缩减到只剩下5个。
就在万科专注房地产之后的第二年，1994年，我国内地房地产行业开始模仿香港地区房地产制度，出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。预售制度的出现，大大缓解了房地产企业的现金流压力，目前，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
1999年，王石辞去总经理职位，开始彻底推行职业经理人制度。
2001年，郁亮担任总经理，王石任总裁，并且开始淡出公司事务，到这一年，万科的主业，只剩下房地产这个领域。
2012年起，万科大力推行标准化，推出城花系列（城市中心外围住宅）、四季系列（城郊结合部住宅）、金色系列（城市中心住宅）和自然人文等系列，加速房地产开发。
2014年，万科B股转H股，在联交所上市，代码（02202.HK）。
2015年，万科推出长租公寓，截至2017年底，已在全国29个城市开业96个项目，开业房间数超过3万间，获取房间数超过10万间，是国内长租公寓规模最大的公司。
2015年起，发生了全国人民都熟知的事：股权争斗。宝能系、恒大等多方入局，直到2017年3月，深圳地铁集团成为第一大股东后，才算落幕。2017年6月，王石辞去万科董事长之位，彻底离去。
在那之后，也许你觉得是一个时代的落幕，可没准这是另一个大时代的开端。
股权争斗的3年间，万科的业务仍在不断增长，归母净利润的复合增速为24.43%。2017年，万科位列我国房地产企业第二，第一为恒大、第三为碧桂园。2017年7月，万科入选《财富》的世界五百强，排名307，比去年上升49名。
自1992年上市26年以来，万科的业绩，仅有1995年、1996年、2008年这三年利润出现了下降。
（数据来源：choice）
如今，回顾万科的经历，它主要做对了三件大事：
1）房地产泡沫后，专注房地产；
2）集全力攻打一点，把住宅地产彻底打透；
3）建立现代职业经理人制度，管理层与股东分隔；
02
房地产企业的财务密码
经营性现金流
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万科，当前第一大股东为深圳地铁，持股29.38%，主营业务为房地产开发，占收入的比例在95%以上。
2017年，万科销售面积3595.2万平方米，占全国商品房市场份额的3.96%。万科的房地产业务中，82.7%为住宅房，13.6%为商办地产。住宅房中93%为144平方米以下的中小户型。
房地产行业上游为建筑工程行业、建材行业。上游行业中，房地产企业拥有较强的话语权，对水泥、玻璃等建材的议价权很高。
其下游为物业管理、房地产中介、装修装饰等。
下游行业中，仅有物业管理对房地产企业拥有一定话语权，房地产中介、装修装饰不直接影响房地产企业的销售运营。
万科的收入地域分布较为均匀，最大的为南方区，包括深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁，占总收入的30.52%，贡献40.73%的权益净利润。
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2015-2017年，万科营收1955.49亿元、2404.77亿元、2428.97亿元；归母净利为181.19亿、210.23亿、280.52亿；经营性现金流净额为160.46亿、395.66亿、823.23亿元；毛利率为29.35%、29.41%、34.1%。
看到这个数据，不知你有没有留意一个细节：营收2428.97亿，归母净利润280.52亿，经营性现金流却高达800亿。
这个数据，其实是房地产企业的一大特色——预售。
1994年，国内正式出台《城市房地产管理法》，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。万科从拿地到开盘的时间，约8-9个月。
这部分提前收到的钱，会计入预收账款，2015年到2017年，万科账面的预收账款为2126.26亿、2746.46亿、4077.06亿。
这里有个很重要的细节。2017年万科预收账款大幅增长，这说明当年预售房屋情况火爆。如果再往里细想，2018年年报很可能营收会大幅增长。从前不久万科的一季报，已经能看出端倪，2018年一季度，公司实现营收308.3亿元，同比增长高达65.8%；归母净利润实现8.9亿元，同比增长28.7%。
注意，一年要预收4000多亿，全A股第一，这也是万科的经营性现金流量净额，为什么会大幅高出净利润的原因。
虽然预收高，但房地产行业，其实是典型的强周期属性行业，此处给你一个思考题，房地产，为什么会存在周期波动，而家电等和房地产密切相关的消费领域，就没有？
答案：杠杆。
来看房地产企业排名前五十的上市公司，有息负债以及杠杆情况，如下：
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绝大多数行业中，杠杆越高，周期波动就越大。你想想，一方面是普通用户买房的时候，会有一道杠杆，接下来房地产企业在盖房时，又有一层负债杠杆。
这，其实就是家电和房地产尽管密切相关，但房地产波动周期性却远高于家电领域的原因。
对于一家房地产企业，这门生意的核心在周期，和杠杆两个地方，具体来看，其实就是两条：
1）拿地盖楼时，对房地产周期的判断准不准；
2）融资负债杠杆高不高；
这两处都会体现在财报上，我们挨个来看。
03
要想干房地产生意
必须提前1年预判周期
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房地产，属于周期行业，与我国整个宏观经济的走势呈强正相关性。
一般情况下，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业投资规模、市场需求和供给都会相应增加， 反之， 则会出现房地产市场需求萎缩， 经营风险增大，投资规模下降的情况。
因此，房地产企业要想做这门生意，最重要的一件事：必须提前预判周期。如果预判周期出偏差，分分钟资金链断裂、死亡。
之前我们分析过，采矿行业同样是一门周期性生意，但这两个行业在产品特性上差别极大：矿产基本可以即采即卖，而房地产的建设周期较长，一般需要为2-3年。
此外，矿产可以长期囤货，但房地产的重要原材料——土地，却并不能长期囤积，有法规约束。根据土地管理法第三十七条：
禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。
注意，由于很难囤地，因此，房地产企业对周期判断必须更为精准，一旦闪失、马上完蛋。此处，给你一个思考题，如果你是一家房地产企业的老总，你该如何预判周期？
房地产项目的建设周期一般约为2-3年，大致需要经历以下几步：
1）竞标获取土地，获得施工许可证等；
2）开始施工，施工投入；
3）申请预售证，开始预售；
4）完工交付；
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虽然总周期大约2-3年，但是注意，一般来说，在预售时确定房价后，后续变动空间较小。
因此，房地产企业需要提前预判的时间段，就是从拿地，到开始预售的这段时间。
据《城市商品房预售管理办法》第五条，申请商品房预售需要的条件为：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第一个条件，要看挂牌时间、地款打入、合同签订时间；
第二个条件，包括市调、方案（内部一稿，二稿，规划评审，送当地政府汇报）、规划二证、国土、人防、水电煤等报批；
第三个条件，施工投入25%，视各项目具体情况而定，总体来说，达成三个条件的时间约为六个月到一年左右。万科从拿地到开盘的时间，约8-9个月。
注意，这是一个重要的数字——万科需要预判周期的提前量，就是这8-9个月。
此处，再给你一个思考题，房地产企业预判周期的行为，会在财报中的什么地方体现？
04
房地产企业最大的财务密码
存货，其中藏着大学问
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答案是：存货。
存货，是万科资产中最重要的科目，2015-2017年，万科的存货为3681.22亿、4673.61亿、5980.88亿。
存货结构中，主要包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、建造合同形成的已完工未结算资产。
已完工开发产品，通俗的说法，其实就是已经盖好的房子；
在建开发产品，其实就是正在盖的房子；
拟开发产品，即土地使用权；
建造合同形成的已完工未结算资产，这个科目此前在我们分析IPO否决案例新时空科技时有过详细分析。这个科目，即已结算金额，减去按在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利后的值，其性质类似于发出商品。
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存货中，我们重点关注两个子科目“拟开发产品”、“在建开发产品”。这两个科目，其实就是两个通俗的词：拿地、盖房。
土地使用权，即房地产企业的生产原材料，不会和其他企业一样计入无形资产，而是会计入存货中的“拟开发产品”。
2015-2017年，万科存货中的“拟开发产品”为1035.29亿、1369.15亿、2176.61亿；占存货总额的28.11%、29.32%、36.34%。
2015-2017年，万科存货中的“在建开发产品”为2284.1亿、2848.85亿、3301.67亿；占存货总额的62.05%、60.96%、55.20%。
注意，这里是一个重要细节：在一个特定时间段，一家房地产公司是偏向于拿地，还是偏向于盖房，就是研究房价的密码。
当企业在房价底部，预计未来房价增速会加快时，那么，一定会抢先盖房，确保高价时可以出货（一定得抢先，否则价格涨了没货在手，很悲剧）；
当企业预计未来房价增速会放缓，则会选择将现有现金优先拿地，不着急盖房。
我们据此粗略做一个指标，来做分析：存货中的地/存货中在建的楼。
这个比例越低，说明万科倾向于多盖房、少拿地，预判未来房价增速可能会放缓；
这个比例越高，说明万科倾向于多拿地、少盖房，预判未来房价增速可能会加快；
如果这两块的绝对值都下降，既不拿地，也不盖房，则很可能说明对未来宏观经济走势很悲观。2007-2017年，万科的这项指标，对应的当年统计局房价增速数据如下：
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（数据来源：choice 国家统计局）
那么，接下来一个有趣的问题来了：万科对房价的预判，水平究竟如何？
我们将统计局的房价增速前移一年，做一个直观对比，来看看万科预判是否准确：
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（数据来源：choice 国家统计局）
一图胜千言。做为房地产企业的龙头，十年来其对房地产周期的预判水平如何，看完这个图，相信你心里也就有数了。
两个字总结：神准。每一步它都能踩对，从而，直接让它成为今天国内最大的房地产企业之一。如果你感兴趣，还可以把它的上述指标，和股价、业绩叠加起来一起分析，会更有意思。
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（数据来源：choice）
06
房地产企业负债为啥那么高
其实你得看这个：净负债率
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房地产企业，普遍采用完工百分比法确认收入，且采用预售模式。关于预售，优塾投研团队的好朋友，市值风云君也做过分析。
在预售情况下，客户支付了房款，但是，这笔钱，房地产企业不能确认收入，只能计入流动负债中的“预收款项”科目。
即：在建合同已结算的价款，大于在建合同累计已发生的成本和已确认的毛利的差额。
2015到2017年，万科的预收账款为2126.26亿、2746.46亿、4077.06亿，占当年收入的108.73%、140.45%、208.49%。
大量预收款也导致，房地产企业的资产负债率极高，2015到2017年，万科的资产负债率77.7%、80.54%、83.98%。
注意，这是一个很重要的细节。对于房地产企业来说，如果你只看负债总额和资产负债率来判断风险，那么，你得出的结论和可能失真，而应该看净负债率：
净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产。
这个指标，是指企业所有的游戏负债减去账面资金后，占净资产的比例，代表了企业真实的负债情况。
2015到2017年，万科的净负债率仅为19.3%、25.9%、8.8%。
我们拿2016年十大代表房地产企业的净负债率来做个对比：
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（数据来源：choice）
2016年十大代表房地产企业中，万科和华润置地的净负债较低。而绿地、恒大、融创，均超过100%。这说明什么：说明这三家的杠杆率高，是真高；而其他家的杠杆，并非想象中那么高。
06
中国房地产三巨头对比
万科、恒大、碧桂园
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自2007年来，中国房价持续上涨。
2017年全国商品房销售面积为16.94亿平米，同比增长7.7%，销售金额13.37万亿元，同比增长13.7%，增速较2016年分别下降14.8和21.1个百分点。分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为19.5%、14.1%、1.1%和2.4%，三、四季度增速下降明显。
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我们选取三家中国最大商品房公司，挨个分析。
1）业务区域
恒大，收入最大的三个省份为广东、河南、山东，2016年占比分别为9.5%、7.1%、6.8%；
碧桂园，收入最大的三个省份为广东、江苏、安徽，2016年占比分别为29%、17%、7%；
万科，收入最大的来源为一二线城市，收入最大的的区域为北方区域，包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、晋中、唐山、鞍山、石家庄、廊坊。
2）业绩体量
万科——2015到2017年，万科营收1463.88亿、1955.49亿、2404.77亿、2428.97亿；归母净利为181.19亿、210.23亿、280.52亿；
碧桂园——2015-2017年，碧桂园营收1132.23亿、1530.87亿、2269亿；归母净利润为92.76亿、115.17亿、260.6亿；
中国恒大——2015到2017年，恒大营收1331.3亿、2114.44亿、3110.22亿；归母净利润为104.6亿、50.91亿、243.72亿；
三家毛利率相近，恒大的收入体量最大，万科的归母净利润最高。
3）现金流情况
万科——2015到2017年，万科的经营性现金流净额为160.46亿、395.66亿、823.23亿元；
碧桂园——2015到2017年，碧桂园的经营性现金流量净额为-175.9亿元、412.63亿元、240.84亿元。
中国恒大——2015到2017年，中国恒大的经营性现金流量净额为-237.49亿元、-586.1亿元、-1509.73亿元。
三家中，万科的经营性现金流最为稳健，2017年，恒大收入猛增的同时，现金流也大额为负
4）真实负债情况
2016年，恒大的净负债率为176%，碧桂园为47.9%、万科为25.4%，到了2017年，恒大净负债率为183.68%，碧桂园净负债率为56.9%，万科净负债率为8.8%。万科的负债远低于其他两家。其中，恒大、碧桂园两家的净负债率相比去年有小幅上升，万科则有明显下降。
结合杠杆情况和经营性现金流来看，很明显，恒大的经营思路是高杠杆、快速扩张，而万科的经营思路则相对较为稳健。
综上来看，本研究报告的所有逻辑如下：
1）房地产行业，是典型的周期行业，这已经是共识。可是，提一个很弱智的问题，给你思考：为什么房地产波动有周期性，周期的根源在哪里？昨天我们研究过家电行业，提到空调、洗衣机、电冰箱这些大家电，消费者的购买场景几乎都是伴随着买房而发生——一般来说，几乎只有在买房之后才会买新空调、冰箱。可是，作为和房地产关联这么大的领域，为什么家电行业没有明显的周期波动？也就是说，为什么格力、美的是毫无争议的价值标的、表现非常稳健，而万科的股价波动性就很大？
2）为什么房地产有周期，很大一部分原因，就两个字：杠杆。房地产，由于很多是以贷款形式买房，所以其具有杠杆属性，具备挺强的金融产品性质。所以，其周期波动的大小，受杠杆高低影响。
3）从2018年第一季度数据来看，我国的房地产企业杠杆率并没有明显下降，从购买群体居民的杠杆率来看，2006年到2016年间，居民杠杆率从11%上升至45%，2017年9月底达到50%左右，周期波动的风险仍然较大。
4）投房地产企业，主要就看两大因素，管理层对周期判断的准不准，以及企业的杠杆高不高。管理层对房价走势判断准的房地产企业，对比同行业盈利能力更强；杠杆率低的房地产企业，遇到周期波动时风险相对较低。
5）作为非地产业内人士，要想预判房价走势，其实最简单的方法，其实就是看万科和几大地产巨头的财报。跟着巨头抄，不会挨飞刀。
6）管理层对房价增速的预判，在A股公司中，可以通过存货中拿地和盖房的比值来观察，而对港股的房地产公司，由于会计处理方式差异巨大，不能采用这种方法。后续我们会对港股地产公司再做单独分析。
7）过去十年，万科拿地和盖楼的节奏，和房价未来一年的增速趋势基本吻合。预计未来房价上涨加快，万科就以盖楼为主，预计未来房价上涨减缓，万科就以拿地为主。对周期的准确预判，是万科业绩能持续稳定增长的基础。
8）如果把负债拆细来看，其实万科的负债情况，在中国房地产企业中处于很低的水准，远远低于融创、恒大、绿地，从而基本面质地也更良好。
9）目前中国房地产企业中，体量最大的为恒大，市值最高的为万科，两家的经营思路完全不同，恒大为高杠杆快速扩张，万科为低杠杆稳健扩张。一旦危机来袭，相信万科度过寒冬的能力会更强。
10）在国内房地产公司中，最值得从产业链角度长期研究的，是万科和碧桂园这两家，万科经营稳健，主营一二线城市，碧桂园增长迅猛，主营三四线城市。
11）例行提示一下风险因素：一是估值方面，从目前的市值来看，万科市值2958亿人民币，位列A股房地产板块第一，静态市盈率10.55倍。A股房地产板块PE均值17.19倍。港股房地产板块市值第一的为碧桂园，市值3435亿港币，市盈率11.02倍。
文章来源时间：2018.5.23
今天6.2号，周日，天气热比前几天稍好点，全天看书，中午楼下茶餐厅吃个饭。
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