房屋买卖时绕开中介的“跳单”行为判断

陶某（被告）与A房产中介公司签订了《房地产求购确认书》，约定陶某愿意委托某中介公司居间求购上海市株洲路某号房屋，并且约定陶某在验看过该房地产后6个月内，与出卖方达成买卖交易或者利用了某中介公司提供的信息、机会等条件，但未通过A中介公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向某中介公司支付违约金。之后，A公司陪同陶某实地查看了卖方李某的房屋，报价165万元，陶某与涉案房屋产权人李某签订《房屋买卖合同》，在签订买卖合同之前，李某分别委托了三家房地产中介公司挂牌出售涉案房屋，最终在第三家H房产中介公司的居间下以138万元签订合同，并且陶某向H公司支付了1.3万元居间费用。A公司知道后，将陶某告上法院。

北京德亮房屋买卖纠纷律师

​    法院经审理后认为，此案涉及两点。一方面，关于《房地产求购确认书》的法律性质问题。陶某与A公司签订的《房地产求购确认书》约定，A中介公司带陶某实地查看涉案房屋，提供房屋媒介服务，如陶某与出卖方成交，应向A中介公司支付租金。该确认书符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定为居间合同。另一方面，关于陶某违约与否的问题。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人明显不公平。根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当的阻止佣金条件成就，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。

本案中，房屋出卖方委托了三家公司出售房屋，三家公司均向陶某提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务。房地产价格是影响房地产买卖成交与否的主要因素，H公司作为居间方，最终通过提供中介服务，以138万元价格促成房屋买卖成交，涉案房屋买卖合同的订立并非由A公司促成。并且，陶某向H公司支付了中介费，其并未为了逃避佣金私下成交，因此陶某的行为不构成违约。

以上是北京德亮律师事务所对近期的房产纠纷案件进行的分析，北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年，希望能为您在房屋买卖时绕开中介的“跳单”行为判断方面提供参考。