深圳春节后租金上涨分析

2019年开春当大家欢欢喜喜从老家过完年返回深圳没几天后、房东又告诉你、你租的房子租金从这个月开始又要加钱了、心中这火热的情绪可是突然间从头冰冷到了脚（进入速冻模式）、眼睛睁的大大的、一脸的不知所措、而焦虑情绪也开始在租房人群中蔓延，“压垮大部分年轻人只要四个字：押一付三”、“躲过了高房价，躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”，相信这些话语瞬间会击中绝大多数在一线城市打拼的年轻人。

据了解，随着大批务工人员返程，深圳的租房市场还会进一步升温，租房最高峰将出现在元宵节（2月19号）以后、真的是躲不过的高房租、而造成这种现象的原因是多方面的、除了深圳人多地少之外、CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、节后租赁旺季的到来等是深圳房租上涨的重要原因、但房租大幅上涨主要还有三大真实的原因、可能是大部份人没有看到的。

我们认为，一是高房价下滞涨时代必然产生高房租的到来、二是短期的需求增加、新房供应紧缺、一线城市进入补库存阶段、深圳城市更新及旧城改造在全市铺开、可租售房源有限、另长租公寓的兴起、以及资本力量这三种因素共同的作用下推高了深圳的高租金。

第一大原因，是滞涨时代的到来，房租必然会上涨。

我们知道2017年上半年深圳的房价冲到了最高峰、近两年随道着深圳楼市持续调控，深圳房价虽然没有再大幅上涨、但连续两年保持在高位平稳运行、全市商品房住宅均价一直保持在55400元/平左右、一部分购买需求得不到满足，这部份人群进而转移到租赁市场。

深圳春节后租金上涨分析

过去十年，我们曾经放了很多水，货币增速（M2）平均每年接近20%，而GDP的实际增速每年只有10%左右，而去年GDP的增速还不到7%、相当于货币每年贬值10% 以上。

所以过去十年，举债买房的人都挣钱了，因为债务在以每年10%以上的速度缩水，相当于资产每年增值10%。

值得庆幸的是，过去十年，发行的大量货币被高涨的房价所吸收，高房价相当于蓄水池，印出来的货币并不会传导到民生领域如日用品、粮食、蔬菜等价格。

现在，最新的房地产政策是遏制房价上涨，则多印出来的货币就会向其它领域流动。在租房市场的表现是：房租上涨高房价向高房租传导，房租在补涨、而作为一线城市的深圳从2018年下半年开始，城市房租开始大幅度上涨、而2019年开年后又会再涨一波。

其次就是，需求增加、供应紧缺、深圳城市更新旧城改造带来的可出租房源急巨减少、拆迁、改造成本的增加，也开始传导到租金上。

可出租的存量房源减少，尤其2000元以内的低价刚需房供应量快速下降，市场需要强烈，促使租金上涨。随着深圳城市更新的加速推进，大量的农民房和老旧社区被拆迁改造，这些实际承当城市“廉租房”功能的物业，居住着大量深圳外来人口，它们被改造成高大上的小区。大部分租客由于工作或者生活的原因，选择就近居住，它们被迫向周边的地区迁移，造成一种从中心点往外推的“溢出效应”。周边的房源因为面临突然暴增的需求，造成“一房难求”，租金火箭般的加速上涨，尤其在旧改项目周边的房源，租金短期增幅更加明显。这种情况在上沙，田面，湖贝村都得到验证。当旧改项目回签入伙后，物业价值和租金提升，也意味着片区平均租金上涨。

最后一个就是长租公寓的兴起、以及资本力量的进入、短期内也间接推升了深圳的高房租、但随着更多长租公寓投入市场也会起到平衡稳定房租的作用。

近年来长租公寓的兴起，各大品牌公寓大规模跑马圈地，也是租金上升的助力。政府一直在推动租房市场的健康发展，发布了不少利于行业的政策。房地产，地产中介，酒店系，互联网各大玩家涌入长租行业。承租端的火爆需求，变现助推租金上涨。很多公寓管理公司，为了完成房源任务，不得不高价获取房源，而高成本压力之下不得不转嫁给终端租客。长租公寓对外的租金比周边同类型房子高出20-30%的价格，普遍把大房子改成小单间，二房改成三房甚至四房，总价低单价高，颇受年轻租客的喜欢。在深圳以自如、万科（泊寓）、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，借助资本的力量扩大规模，以高于市场正常价格的20%左右在争抢房源，人为抬高收房价格，重新装修后推向市场，也间接推高了房租，当然了资本力量进入长租公寓要用另一种眼光来看待、主要是整合了资源为大家提供更加优质的租房市场、政府部门也看到了这当中存在的问题、严控住房和产业用房租金过快上涨。

1月18日，深圳市市长陈如桂表示，要举全市之力推进粤港澳大湾区建设，增强核心引擎功能。同时他也强调，要坚持“房住不炒”的定位，以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制，推进住宅政策性金融机构改革试点。加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度。完善住房租赁监管服务平台功能，出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨。建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。

特别应该指出的是18年底的个人房租减税政策的出台、将会有利于租房市场长期的健康发展、所以长期来看、未来会有更多的产业资本进入长租公寓、从而促进此行业产生大的规模效应、对深圳租房市场长远健康的发展起到促进作用。                                               

    综上所述、深圳在2016年以前，房租涨幅与房价涨幅高度相关，房价涨幅领先房租3-6个月左右。但自2016年以后，房价和房租涨幅就不同步了，房价涨幅远远领先于房租。

这主要是因为楼市金融属性与商品属性的背离，买房与租房的区别在于，买房的金融属性远远大于商品属性，房子被视为资产而非商品。租房则完全没有金融属性，其价格完全反映房子作为一个居住载体的商品价值。

房价与房租的背离是一个短期现象，从长期看，是要保持一致的。这也是开年后深圳租房市场涨声一片的根本原因、所以还是让我们努力挣钱吧、争取早日实现在深圳买上属于自个的房子、不用在看房东脸色、真正拥有属于自已的空间。