过去几年，房价高速上涨，我们很多人把房价过快上涨的原因归咎于房产投资性需求。
自己卖房子卖了很多年，听多了“房价涨那么高，都是你们中介炒的”，“都怪那些温州人把房价炒高了”，诸如此类的话。
自从开始写公众号的文章后，看了一些关于房地产方面的书籍，也开始去思考一些平时司空见惯，但却没有深入思考的问题。
了解了一些关于房价上涨的原因，我在想假如没有房产中介，没是温州人难道房价就不会上涨了？“炒房”投资难道就真的是“罪大恶极”？
其实,在正常的市场环境下,投资性需求并非是房价不合理上涨或者异常波动的“罪魁祸首”,反而是稳定市场、平抑供求的一种不可或缺的力量。
中国房地产市场不稳定的原因之一,就在于作为供给方的开发商直接面对作为需求方的购房者,中间几乎没有任何缓冲和平衡差距的资本力量。
在发育成熟的房地产市场中,有专门依靠高抛低吸获取收益的资金力量。
例如专门的销售商。在发达国家的房地产市场上,开发商只投资于建房子,一般并不直接面对最终的“散户”需求者卖房子,市场中有专门的销售商为他们包销”房子。
与券商代理发行股票类似,既然是“包销”,如果房子未能卖出去,这些销售商就要以约定价格自己买下来。这种销售商其实是一种坐市商”。
他们根据自己的专业能力、对市场前景的预估与开发商谈定“包销”价格,同时也就承担了流通过程的市场风险、价格风险。
当这种专门停留在流通过程的资金力量足够大时,他们实际就形成了一种供求差距的“蓄水池”。
当供大于求时,他们“买进”供给多余的部分;当供不应求时,他们“卖出”存货。
在发达国家,很多大开发商自己也承担这种销售商的职能。也就是说,有实力的开发商自己持有一部分待售住房是有意义的、合理的。
由于这一部分投资力量的存在,当市场出现供求差距时,价格波动的幅度会减小。
自住性的投资需求
说为自住而购房是一种投资行为,这话恐怕很多人都不赞成。
人们很容易质疑,房子是生活必需品,我买房子是为了自己住,这怎么能说是投资行为呢?
那么一个很容易问的问题就是,如果仅仅是为了满足自住需求,为什么不能租房住呢?
在过去几年间,人们不断争论于买房划算还是租房划算。
很多人说,租房的租金白白交给了房主,若干年后房子还是别人的;买房子虽然要承担还贷等压力,但若干年后房子的产权是归自己的。
这话很对,但还只说对了一半。
买房子实际上一种私人资产的累积方式。其性质和银行存款并无本质区别。人们不断归还房贷的过程,实际上就是在不断把自己的金融资产“存”到房子里面的过程。
这个道理人们很容易理解。但买房子和银行存款不同之处在于银行存款能带来的唯一收益就是利息;
而买房子,不仅能带来租金收益(在经济学意义上,自住也有租金收益,不过是自己给自己“交”租金而已),而且可以在一个长期过程中分享城市经济发展、城市基础设施完善。
城市规模扩张和城市竞争力提升带来的资产升值好处。
买房子,哪怕是自住,也仍然具有投资性质。这个投资性质从表面看,体现在房价上涨上;从经济学意义上看,体现在分享城市化发展的好处上。
在城市的发展中,随着包括政府在内的“别人”不断在城市中追加投资,人们持有的住房这种城市资产就会获得相应的增值收益。
房子高附价值的资源让其本身成为一种投资品
北京、上海等沿海大城市的房子为什么比中小城镇同样的房子贵出三倍、四倍甚至更多呢?
因为人们买的不仅是房子本身,而且还“买”了这些沿海大城市的人文环境、基础设施就业条件、工资水平以及子女教育、医疗资源等。
人们说,那这些大城市的房价再涨,用于自住的房子也不能卖了啊,不然自己住到哪里去呢?这话问得非常好。
在自住性需求下,使用价值是不能让渡的,否则自己的生活需求就无法满足了。但在市场经济条件下,使用价值不让渡,价值增值仍然可以通过有效的市场方式得以实现。
在房价上升过程中,住房持有人的个人资产信用是不断提高的。
在发达国家,很普遍的“以房养老”方式,就是一种使用价值不让渡,而使价值增值得以实现的方式。这个问题我们以后再详解。
人们很容易把投资性需求混同于“炒房”,很长时期来,舆论甚至政策一直在试图划清购房行为上的两个界限。一个是消费和投资的界限;另一个是投资和投机的界限。
什么是投机呢?
首先得说,投机本身就是投资行为的一种具体体现形式。
例如寻求和发现短期供求差距而实现较大投资收益,或者利用金融杠杆来放大自己的收益规模,这些都是具有投机性质的投资。
严格说,在市场经济下需要抑制的并非是“投机”,而是“过度投机”,或者叫做“非理性投机”。
什么样的投机是“过度”的呢?
完全没有实际需求基础的投机,就是过度投机;超出自己风险承受能力企图利用转嫁风险来扩大自己收益的投机就是过度投机。
远近闻名的“郁金香”事件,就是建立在完全没有实际需求基础上的过度投机;我国上世纪90年代初期的海南“炒房热”就是建立在完全没有实际需求基础上的过度投机。
在这两个案例中,买卖郁金香和买卖海南房地产的投资者都完全不知道,也不愿细想,自己投资对象的最终需求者究竞是谁,或者是否真的存在。
这就是过度投机。另外,过度利用金融杠杆的投资,实际上也是“赌一把”心理下的投机:赢了归自己,输了归银行,这也是过度投机。
实质上，现在房地产调控政策,就是要警戒、防范和抑制这两种投机性需求的膨胀和泛滥。
每当房价暴涨，很多普通百姓就潜意识的认为又是炒房团所为，加上一些媒体连篇累牍的报道，人们对炒房团更是充满怨恨，理所当然的认为房价是炒房团炒起来的。
其实炒房无非是一种投资行为，无非就是低价买，等房价上涨的时候再把房子卖出去，这是一个比较正常的投资逻辑。
就好比股市来说，如果你预见一只股票会在将来的时间内持续上涨，你会不会买，答案是肯定的，因为有钱可赚。
炒房其实也是同样的道理，正是由于房价的持续上涨有利可图，所以才吸引了大量资本的进入，才有人去炒房赚钱。
如果换做是你，手里有了足够的资金，也会这样做，因为对于普通大众来说，没有任何一项投资收益能比得上房地产来得高来得快。
当然，炒房团在一个城市大量买断，再高价出售，确实会对当地的房价上涨有一定的影响，可为什么上涨之后还是那么抢手，究其原因就是需求较大，还有一个原因就是普通百姓对房价上涨的预期比较看好，买涨不买跌。
抢手的东西价格当然会高，为什么没有人去炒汽车或者别的东西呢，就是因为其他商品供应量充足。
可能有人说我这是在帮炒房团开脱，并不是这样，我也很厌恶炒房的行为，但是房价上涨是多种因素导致的，炒房只是其中的一个因素，而且我认为二者关系并不是很大，国家多次调控限购限贷，打击炒房团，但是房价降下来了吗？
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