参考意见
恋爱期间，男女双方以结婚为目的，一方出资，产权登记在另一方名下，在双方未办理结婚登记时，应当认定为出资人对产权人的借款，产权人应当返还出资人的出资款；实际出资人要求产权人支付房产的溢价款是不会被支持的。
案情简介
2012年3月，甲男与乙女双方经人介绍相识，后确立恋爱关系；
2012年12月初，甲男与乙女在某房地产开发公司看中一套房子，甲男以刷信用卡的方式支付定金48万，乙女以刷信用卡的方式支付定金2万（后甲男以现金的方式向乙女支付了2万元）；
2012年12月底，甲男将450万元汇入丙的账户，再由丙将上述款项转支付给乙女；
2013年1月初，甲男通过上述方式转给乙女75万元；
同日，乙女与开发商签订《购房合同》，并支付了合同的全部款项，房屋总价575万元；
2013年3月底，房产开发公司向乙女出具了金额为575万元的购房发票。
2013年7月初，甲男与乙女因故终止了恋爱关系。
2013年8月中旬，甲男诉至法院要求乙女返还575万元并支付所购房屋增值款115万元。
双方观点
甲男诉称：房屋的购房款是自己实际出资，乙女应当返还出资款及增值部分款项。
理由如下：
1、购房款全部都是由男方支付的；
2、男方是基于恋爱关系，为了结婚而购置的房产，；
3、因为当初的政策原因，男方不具有购房资格；
4、双方已经到了谈婚论嫁的地步了，遂决定以乙女的名义购房；
5、双方的恋人关系已经结束，甲男没有义务为乙女支付购房款。
乙女辩称：房子为自己独自购买。
理由如下：
1、房产在婚前登记在自己名下的；
2、房款都是从自己的银行账户支付的；
3、房地产开发公司的发票是自己的名字；
4、甲男转账给自己的金额是甲男对自己的赠与。
律师分析
1、婚前购买的房屋是不是一定会被认定为个人婚前财产，还是要根据具体情况来分析的？
首先，购买房屋时的资金来源于哪里，男方，女方，男方父母，女方父母；
就本案而言，乙女的购房款是由甲方支付的，也就是说男方支付了购房款，产证登记在了女方名下。
其次，当初购买房屋的目的是什么，是不是为了双方结婚而购置的婚房；
本案中甲男、乙女两人在婚前所购房屋是以结婚为目的，如果双方没有合意结婚，甲男不会出资以乙女的名义买房。
乙女所主张的赠与是以结婚为条件的赠与，这是附条件的。
2、房屋的所有情况应该如何认定？
产权登记具有公示公信力，从对外公示的效力看，房产是登记在乙女名下的，该房产是乙女所有的；
在实务操作中，房屋应当认定为女方所有。
3、甲男的购房款以及房屋的增值款应当如何处理？
乙女应当返还甲男购房款，但是，房屋的增值部分与男方无关。
甲男出资的购房款是固定的，他要求产权人归还其已经支付的出资购房款是可以的，但是，他要求房屋增值部分的溢价款是不会被支持的。
4、这里特别值得注意的一个重要因素是：
房子是商品，是商品就有可能涨，也有可能跌。
如果在房屋上涨的情况下，法院支持了出资款，也支持了溢价款；
那么，同理，在房价下跌的情况，法院应当支持出资款，也应当支持房价下跌的损失。在这样的情况下，出资方连当初的出资款的本金都拿不到。这样的结果明显是有失公允的。
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