嘉宾：盆里Penny
记录：张爱萍
嘉宾介绍：空间魔法师
四美公寓创始人
拙勇堂事业合伙人
5个1
1.5年时间
100间房
10万/月
1套全款房的收益（900万）
1个完美的团队
问：现在卖房难吗？异地卖房呢？装不装修？花多少钱？装成啥样？怎么营销怎么谈判？
快卖+高卖的秘诀
心法：调整心态，抓准时机。
为什么做这件事？
当有清晰的目标，知道为什么卖这套房?资产优化有一个问题出现，就有3种以上解决办法
在于法之前，必需清晰为什么卖这套房，不会纠结，停滞不前
23年老设计，周边都是新楼盘
房东清晰老区的房子，升值空间少，沟通清晰，后面不纠结，实施每一个步骤都很顺畅
去年就想卖，去年5万，年初4.5，再谈的时候4.2万
顺势而为，跟着市场走，高于市场价4.58万没办法买到去年的价格
调整心态，抓住时机，顺势而为心态不对，时机不对，一切白费
共计用了：一个半月，市场调查2周平均周期120天VS5天
干法：合理定价，精致装修，高效营销，优势谈判
基本信息：
（1）房子情况
23年大社区
居住属性强，其他一般
94平3房二卫，步梯二楼
（2）时间线
一个半月全过程，含2周市场调研
（3）成果
200套挂盘
成交周期：120天VS5天
同期多卖44万
①市场调研:3个时间，代售前，跟房主谈之前；代售中，代售后，共三轮
集中踩盘，周边近距离小区
买家付税费，中介费，装修费用
给中介500万预算，周边3-5公里可以卖哪些楼盘，满足要求的房源都去看
买家选，用钱衡量周边竞品小区成本，售价分析
踩盘9个小区，每一个小区详细记录每套房数据，3天踩盘40多套
广州信任贝壳
2020.1月查成交数据，200条，3房同户型
成交分析近1年，6个月，3个月，成交均价，总价，平均每平米，周期，降价幅度得出一张成交分析表
挂盘分析，120平米以下，平均面积每平米的挂盘总价，周期等，挂盘
成本售价利润分析
原样卖多少，简装卖多少，中装卖多少
成交分析3张数据表
贝壳查询后记录：200条数据分析
挂盘价-成交价÷面积
大概网上涨多少是合理的
中介会觉得合理，不是漫天要价
挂盘
有瑕疵，对着马路很吵前面20条最有利竞品
落地游学会讲了4小时，结束又聊3小时先胜而后战
装修成本清单
390万，房东自己卖
如果不装修，402万，基准价，根据挂盘分析数据分析表，租给自如，有数据呈现
定价逻辑:装修溢价2000-2500每平米自己花20几万才能入住
比没有装修多花20万
营销溢价参考前面20套数据营销均价4.74万
加3%的价格，也可5%，标的小8%~10%
营销挂盘价还是合理的区间，对比数据分析表
得出3个成交价报价
总结：市场调研_代售前
3天看了40套房，本小区，周边竞品小区
从2020年起。同小区同户型200套房子的数据
数据分析
1，成交分析
贝壳App，成交数据可以真实显示。挂盘价太高，中介就没有动力涨价了。一般是10～20万的价格空间。
做表格：朝向，楼层，面积，成交日期，成交总价，电梯，户型，挂盘日期，挂盘周期，满5/2/不满2，特殊户型，分析（比如朝工业大道，便宜有理由）
2，挂盘分析
过去3年时间
每平米成交均价
平均成交总价
平均成交周期
每平米降价幅度
平均挂盘周期
3，成本售价利润分析
（1）装修预算清单
（2）营销费用清单
现状卖多少钱？装修后卖最低卖多少钱？居中卖多少钱？理想卖多少钱？装修后报价多少？
先搞清楚了要花多少钱，能赚多少钱，才去投入。
装修费用+营销费用+装修期资金使用费=总成本
定价逻辑：装修有一个装修溢价，每平米多卖2000块
买家自己买了，是不是也要装修？
营销溢价：参考前10%的20套的定价
定价：挂盘价
3个成交价（最低成交价，居中成交价，理想成交价）
做好梳理+效果图，有数据有图片
装修规划告诉房东（房东看到了专业性）
有数据支撑+给方法
合理定价
多次市场调研，找准行情。做好数据分析，用数据说话，及时调整预期，与市场接轨。
售，之前的工作太多，数据说话
卖给市场，不是卖给情怀
答疑：可以卖装修方案
装修，杠杆设计师，还可参考APP：小红书，好好住，住小帮，住范儿
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