今天是2022年10月5日，是我学习成长1000天打卡的第955天。
今天继续学习《富爸爸杠杆致富》
人类最重要的资产是头脑！
从慢速计划到快速计划
在我的一次课上，一位年轻的女士问：“第一步应该怎么做？”
回答她之前，我在我的活动挂图上画了下面这幅图。然后，我说：“1989年，市场崩溃后两年，又一次衰退到来，我和金正在执行着我们的计划。那是一个慢速计划，我们打算10年内每年购买两处房地产。但当市场崩溃时，出现了越来越多陷入恐慌的人，于是我们发现了越来越多的交易机会。不到一年时间，我们已经购买了5处小型租赁房产，每一处都给我们带来了正现金流。我原以为要找到这样5处有投资价值的房产，我们必须看超过600处的房子。但现在市场状况不断恶化，越来越多的交易机会出现了。现在我们的问题是：我们没钱了。”
“所以你们有了更多的投资机会，却没有钱了？”那位年轻的女士问。
指着挂图上的玻璃杯子，我说：“我意识到我们已处于自己环境的极限，也就是我们现实的极限。”
“所以这是改变你们现实的时候了吗？”另外一个学员问。
我点了点头，说：“是的，是到了要么改变环境要么失去机遇的时候了。”
课堂上一片寂静，学员们认真地听着我的话，我知道自己已经充分吸引了他们的注意力。我问：“你们中有多少人曾看到机会却没有抓住？”大多数人举起了手。
“当这种情况发生的时候，”我说，“意味着你已经达到了自己环境的极限，也就是你认为自己的可能性的极限。同时你也达到了自己内容的极限，它是你处理问题和应对挑战的知识积累。”
“接着发生了什么？我们应该怎样做？”一位学员问。
“多数人选择了放弃，他们说‘我做不了’、‘我买不起’。很多人会征求朋友的意见，一些朋友会告诫他们要稳妥行事，不要冒险。”
“那你是怎样做的呢？当你意识到自己的计划过于缓慢，而出现了机会时却没有钱的时候，你是怎么做的？”一位学员问。
“我首先做的就是承认自己是一只想放弃的乌龟，但这不是放弃的时候，而是要继续前进的时候。我也知道那是一个更有可能成为白天鹅而不是丑小鸭的时候。脑海中想到那些童话故事的教诲，我选择了继续前进。我不知道该做什么，但我知道自己必须做一些事情。这种局面持续了好几周。一天，我和金在旅行后回到家，刚刚放下手提箱，电话响了。是我很信任的一个房地产经纪人打来的，他兴奋地对我说：‘我今天刚刚发现了一个很好的投资机会，如果你有兴趣，我可以给你比别的客户早半个小时的时间。’”
“那是一个什么交易？”一位学员问。
“经纪人告诉我，那是一幢有12个单元的公寓楼，地理位置优越，主人急于出手，标价只有33.5万美元，定金3.5万美元。经纪人很快传真了一份房产收支概算材料。”
“你立刻买下了吗？”那位学员又问。
“没有，”我说，“我告诉经纪人，给我半个小时，我马上去那里看看。当我赶到那里的时候，我才明白这笔买卖有多划算。于是我冲向一个收费电话亭，告诉经纪人我决定买下它。”
“即使你没有钱？”另外一位学员问。
“我们没有钱，”我说，“我们刚刚买了第五处房产，确实资金紧张，因为我们同时投资房地产和其他生意。但是，即使我们没有钱，我仍然按照卖主的要价，3.5万美元的定金加上5年期8%利息的30万美元。这是一笔如此好的买卖，我不能错过它。”“为什么这是一笔好买卖？”另外一位学员问。
“有很多原因，其中之一是主人就生活在那里，他们从没有提高过租金。房客是主人的朋友，主人从来没有想过要房客支付更多租金，因此租金比市场价至少低了25%。第二个原因是，主人年岁已高，他们没有精力管理这处房产，所以打算自己搬出去。作为不成熟的投资者，他们非但没有想到使自己的房产增值，反而担心随着经济衰退，房产贬值，所以急于出手。第三个原因是，距离那处房产1.6千米远的地方正在建造一个计算机芯片工厂，将会有1000多名新雇员搬来，这意味着房租会上涨。如果我不用去银行贷款买房的话，这就更是一笔好买卖了。我打电话给经纪人，告诉他我完全接受他们的报价和要求。现在，我面临的唯一问题是，怎样在30天内——也就是房主搬出时——筹到3.5万美元。”
“所以在那30天内，你是不是一直在问自己‘我怎样才能买得起’？”一位学员问。
“连续两个晚上，我和金辗转反侧，难以入眠，”我说，“我们没有问怎样才能买得起，我们一直问自己为什么要这样疯狂。我反复问自己：‘我为什么要这样做？我们现在干得很好，各项投资也运行平稳，我为什么还要打破自己的舒适边际？’我一直在考虑3.5万美元的事情，我明白这比很多人1年的税前收入还要高，而我现在必须在一个月之内筹到。我想放弃，我的自信心受到挑战，我感到自己没用、愚笨。4个晚上过后，我终于平静下来。然后我开始问自己：‘我们怎样才能买下它？’”
“那么，你们到底是怎样买下它的呢？”一位学员问，“或者说，你们买得起吗？”
“最终，在激动、祈祷、尽力说服自己不要放弃之后，我们拿着文件来到银行，向银行经理说明了情况，他拒绝贷款给我们。我问他为什么要拒绝，我怎样做才能行。在他告诉我之后，我又去了另外一家银行。尽管我的表现比第一次好了一些，但还是被拒绝了，我又一次问为什么。等到了第五家银行，我已经掌握了银行经理们希望得到的很多信息，了解到他们为什么希望得到这些信息，以及他们希望怎样接收到这些信息。尽管我们的表现有了很大改进，但我们还是被拒绝了。在几乎就要放弃的时候，我们走向了第六家银行。这一次，我们准备得更加充分。我们还明白了一项投资之所以是好投资的原因。在试图说服第五家银行的时候，我们准备的东西已经超出了这项投资本身。这一次，我们的陈述更加清楚更加专业。我们说的都是银行经理们希望听到的。我们的数据精确，将前面其他5项投资也囊括在内。现在，我们能用银行经理的词语和数字解释这为什么是一项很好的投资。第六家银行终于答应了。不到两天，银行给了我们3.5万美元支票。又用了3天，我们去契约暂管办公室办理手续，买下了这处房产。”
“在那之后又发生了什么？”一位学员问。
“房地产市场持续下滑，我们继续购买，”我回答，“即使我们的钱仍然很少，但我们还是继续购买。到了1994年，房地产市场回升，我们终于获得了余生的财务自由。1994年，那幢12个单元的公寓楼售价超过了50万美元，也为我们带来每月1100美元的收益。我们用其中16.5万美元的资本收益，通过纳税延迟购买了一幢我们至今拥有的有30个单元的公寓楼。这幢公寓楼每月为我们带来5000多美元的收益，加上其他产权和投资，我们每月的被动收入超过了1万美元，这使我们达到了小康水平。然后，我们就退休了。我们每月的被动收入超过了1万美元，而支出只有3000美元左右。我们获得了财务自由。”
“那么这就不是运气，”一位学员说，“这是你计划不断加快的结果。”
“我们为机遇作好了准备，并抓住了机遇，”我说，“1994年后不久，房地产价格飞速上涨，找到这样的机会就很难了。”
“所以，你没有用自己一分钱，就赚了很多钱。”一位学员说。
“是的，那桩交易的确如此。不过，我并不建议你们那样做。如果不懂投资，如果没有现金储备，如果事情并不像你想象的那样进行，那么没有自有资金而投资房地产就有很大风险。我遇到过很多自己没有资金投入的房地产投资者，他们只能发现房地产项目上的支出远远超过了实际收入。我也有朋友因为购买房地产和企业时过度使用杠杆作用，而最终破产。这也是我不公开鼓励大家全额借款购置房地产的原因。在涉足高度杠杆作用的交易之前，我建议大家能有一些购买、销售经验，尤其是管理房地产的经验。在购买那幢12个单元的公寓楼之前，我看过数百个房地产项目。我们的生意也为我们带来了现金流，足以应对任何意外的损失。全额借款的房地产项目，往往有太高的杠杆作用，有任何差错，都会很容易地吞噬你的生活。所以，我再次重申：我不向任何人推荐我们的这种做法。我告诉大家这个故事，有一个原因。”
“是什么原因？”另外一位学员问。
我走到挂图前面，在上面添了些东西。我告诉大家这个故事，是为了解释愿意拓展环境和增加个人环境的重要性。”我说。
“所以今天，因为你个人现实和教育的积累，购买33.5万美元的房产对你来说就很容易了。这是你要说的吗？”一位学员问。
“非常容易。”我回答，“现在回过头去看，把3.5万美元支出看做一大笔投入、把一幢12个单元的公寓楼看做一个大项目，都是很可笑的事情。但是，在那个时候，那的确是一笔很大的数目，的确是一项很大的投资。对我和金来说，重要的是，我们自愿超越自己的环境和内容。”
“不过，大多数人不愿打破自己的舒适边际，”另外一位学员说，“大多数人更习惯安稳做事，并且说‘我买不起’。”
“这也是我的经验，”我说，“我认为，只有不足1%的美国人超过小康水平的一个主要原因，就是大多数人发现，超越个人现实、环境和内容让他们不舒服。大多数人只愿根据自己已有的知识，来解决自己的财务问题，而不是拓展自己的知识，以解决更大的问题。大多数人不是主动迎接更大的财务挑战，而是用自己的终生去应付他们感觉容易的财务问题。他们宁愿做贫穷但美丽的白天鹅，也不愿冒再次成为丑小鸭的风险。”
“你又变成丑小鸭了吗？”一位学员略带嘲笑地问。
“当然，”我说，“在那座33.5万美元的公寓楼交易之后，我们发现很容易达到投资200万美元的水平。从1994年到2001年，我们的房地产投资额达到了250万美元，被动收入也很容易就增加到每月1.6万美元。我们肯定达到了小康水平，是时候开始走向富有了。了解我们的朋友，一定会记得《富爸爸穷爸爸》的草稿完成于1995年到1996年，“现金流”游戏设计于1996年，我又回到了商界。同时，在1996年，当我遇到彼得时，我明白是时候学习如何通过首次公开发行程序让公司上市了，这段经历我在《富爸爸投资指南》中介绍过。也是在1996年，我和金遇到了莎伦·莱希特，《富爸爸穷爸爸》一书出版了。1997年秋天，我和金以及莱希特女士成立了现金流技术公司。我们进入了一个新世界，拥有了新的环境，新的内容和朋友。我们的房地产投资总额也保持在250万美元。”
“所以，你在别的领域继续拓展自己的环境，但不再扩大房地产投资。这是你要说的吗？”一位学员问。
“这正是我要说的，”我说，“有莎伦与我合作著书、创立公司，我们的小公司迅速成长，远远超出了我们最大的梦想。没有莎伦，我们就不会像今天这样成功。在与彼得合作5年后，在未来几年，我们将有4家到6家公司通过首次公开发行程序上市。在商业运作和首次公开发行程序中，我们的现实得到了显著的拓展。我们进行商业运作和首次公开发行的环境有了质的飞跃。”
“但是，你在房地产上的现实没有改变，”一位学员说，“仍然保持在开始时的33.5万美元，12个单元的公寓楼。总金额也还是保持在33.5万美元到250万美元之间。这是你所讲的，是吗？”
“是的，”我说，“仅仅因为某人在一个财务领域取得进步，并不意味着他可以拓展到所有领域。那就是在2001年，我和金决定回到房地产业，再次拓展自己环境的原因。”
今天就学习到这里，加油！
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