3月的南京，春意盎然，万物复苏。但对曾经风光无限的南京地王来说，感受到的却是无限的倒春寒。
最近媒体评出了南京被套牢地王前三甲。
首个亏本地王：麒麟京奥港未来墅，2016年4月15日摘得，楼面价高达22353元/㎡，2017年9月11日首批房源开盘均价为25884元/㎡，只比楼面地价高出3500元/㎡。由于开盘销售不佳，借款到期、亏本等原因，京奥港未来墅已彻底停工，并陷入被收购传闻。
南京单价最贵土地：葛洲坝南京中国府，2016年5月3日，葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地，楼面地价高达45213元/㎡，比周边房价还要高，至今无法开盘。
南京总价最高土地：2017年2月14日，招商蛇口以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体，成为全市总价最高地块，但至今无法开盘。
这一轮史上最严调控，让南京许多高价拿地的房企，都深度套牢，动弹不得。
更让人瞠目结舌的是，居然还有比地王更悲催的房企。
这两年，中海在南京及镇江拿了9块地，一方面地价高，一方面新房限价严，导致南京8块地无一上市、遥遥无期，镇江地王又开盘遇冷，背后则是202.25亿元拿地资金被全部套牢。这有点像融资全仓杀入2015年牛市高点，下场可想而知。
融创集团董事局主席孙宏斌所曾经说，房地产行业的风险主要是“地买贵了”，地买贵了谁也没办法了，地买便宜了傻子都赚钱。
造成这些地王悲催的原因，根本就是“贪婪”两个字。这些房企肯定深谙中国楼市的道道，也知道跟着国家政策走才能赚钱。
但在北京已经祭出史上最严楼市调控的大势之下，他们还抱着侥幸心理，认为南京会不一样，认为政府还是会虚晃一枪，认为未来还会有很多接盘侠。
2016年，南京房价突飞猛涨，政府最终出台了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等一系列政策措施。明确要求：“采取有力措施，严格落实控地价、控房价“双控”要求，促进房地产市场平稳健康发展。”
即便政府出台了如此严厉的政策，这些房企还逆势拿地，如今高位被套还能怪谁呢？
更可怕的是，南京地王的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。整个2016年，中国一共产生了超过340宗“地王”，特别是位于长三角的上海、南京、杭州、苏州等热点城市，地王频现，这些城市都是调控最严格的15个核心热点城市。
在克而瑞最近的一篇研究分析中，选取了热门城市的50个典型地王项目展开分析，结果显示50个地王项目只有7个已开盘，有29个已开工未开盘，仍有14个尚未开工。整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。
当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停摆的泥潭。
在这个时候，那些财大气粗的，比如说央企、民企龙头，还可以一直拖着，拖到拖无可拖的那一天。然而那些底子薄弱者，但是有充满冒险精神的中小房企麻烦就大了。对于很多中小民营房企，拿错一块高价地，基本就是葬送了整个企业生命。
现在中海、京奥港、葛洲坝等南京一大批拿下高价地的房企，都在苦撑待变。等待什么变化呢？等待楼市调控放松，等待楼市再度繁荣。
但是，从北京传来的声音，让他们彻底失望了，今年的冬天也许比往年要长很久。大多数地王房企可能还没等到春天来临，已经倒下了。
我敢说南京地王倒下不是结束，它只是打响了2018年水深火热的地王悲惨前途的第一枪。楼市拐点已到！
为什么我有这个判断呢？
第一，货币存量进入拐点。
一方面，房价涨不涨，主要看广义货币发行量M2，在过去26年里，广义货币发行量增长了101倍左右，房价上涨了几十倍。但到2017年6月，M2首次出现个位数，然后一路向下，而且今年两会，周小川已经明确，今年的M2增速不设目标，但却是“只减不增”，这意味着整个市场将处于“资金荒”。
楼市资金的紧张，其实从房贷利率可以侧面反映出来。2018年开年，商业银行房贷利率继续上涨。
2018年2月，全国房贷利率继续上扬，连续14个月上升。融360监测数据显示， 2月全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%。
历史数据表明，房贷利率走势和房价走势是反向的。特别是2月平均房贷利率环比1月上升0.55%，这是一个非常大的幅度。说明商业银行真的不看好房贷，即使国家政策说要照顾楼市刚需，但商业银行为了利润保本，也只能有令不从了。
第二，楼市量能进入拐点。
2018年1-2月份，全国新建商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%。
这其中住宅销售面积增速下滑最大。说明去年过度去库存已经透支了未来很多购买力。
销售面积相当于楼市的量能。如果销售量持续下滑，说明楼市热度在减弱。从销售面积这个指标上看，本轮房地产周期，从15年进入上行能道，16年4月达到峰值，其后一路振荡走低，估计再过两个月，销售量会由增转跌了。
不顺的销售回款，是悬在开发商头上的利剑，对公司的资金链是严重考验。随着时间推移，越来越高的资金成本使得房企越来越难盈利。
第三，居民借贷进入拐点。
去年三四线楼市的火爆，掩盖了一二线楼市的低迷，才没有让全年度楼市销售很难看。前面的文章我们分析过，支撑三四线楼市的是刚需借债。
居民借债和企业借债最大的不同是，居民上杠杆的空间很小，抵抗债务风险的能力也比较弱。
根据海通证券的数据，2015年居民部门月均商业贷款仅为3000亿，到2017年翻番到了6000亿。因此，居民部门举债拉动了去年楼市。
但是到了2017年末，楼市刚需的购买力急剧下滑。因为刚需的购买力比较弱，三四线楼市经过2017年的猛涨，经超出了许多刚需的能力，再叫他们举债买楼也不切实际。
其实观察楼市，刚需有一个侧面指标，就是家电销售量。只要是真实的刚需，买了房子，肯定要配备家电。
2017年，白马股老板电器业绩下滑，有一句经典的话是说，“这不能怪我，是被房地产销量下滑坑了”！
这意味着居民举债已经出现了后继乏力的风险。在两会上，郭树清明确指出，要把居民的杠杆率降下来。所以今年想靠居民举债拉动楼市，也不切实际了。
南京地王高位站岗，这只是开始。你已经看到，曾经最火爆的北京和杭州，开发商已经开始打促销仗了，今年的楼市必定是血雨腥风的一年。
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