前些天，在鑫舟鑫管家公众号上，看到一篇家庭理财案例。结合金融理财规划的财务解读，做了细致的分析。但我觉得仅做这样的静态分析，并不够，可以从更实务的角度来理解这个案例，并提出理财建议。
公众号 原文
案例还原
临近中年选择辞职，打破财务平衡陷入困境
故事中，男主人公在某大公司就职十余年，是家庭的唯一收入来源，由于经常在外出差，妻子全职在家照顾着一儿一女。他的月收入税后超过2万元，年底还有奖金和分红。2010年他购置了一套价值120万的房子，月供6000元；2015年他又为了投资购置了一套学区房，并用2010年购置的首套房抵押贷款70万，月供约7800元；同时又找银行按揭贷款260万，月供是1.7万。后来，男主人公失业了，家庭陷入财务危机，完全入不敷出。于是，准备将原本等待升值中的学区房以原价300万售卖。他陷入了对眼前境遇的无奈和对家人的愧疚之中，不禁慨叹“是哪里出了问题呢？”
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公众号上的原文解读，大家可以扫码查阅解读。我分享一下我的看法：
首先，我觉得这个案例的题目错了
原标题：临近中年选择辞职，打破财务平衡陷入困境
新标题：抓住时代上升势能，动用财务战略纵深，迈向幸福与平衡。
这是一个很励志的，回归家庭 和 人生幸福追求和平衡的故事。
大家注意案例中几个关键词：
首先原标题中是“选择辞职”，属于主动的，并非被动的“辞退”。某大公司就职十余年，由于经常在外出差，妻子全职在家照顾着一儿一女。某大公司，工作十年。那应该已经积累了一些社会人脉资源，并拥有挺好的征信、平台背书。工作收入在深圳算适中吧，可能职场环境中，确实遇到有一些阶段性瓶颈暂时无法突破。经常出差，无暇陪伴家人和孩子的成长。
所以，他早就在2015年（主动辞职的前2年），就开始为自己和家人，构建更多的资产投资实践。我们从他这套房子的投资中，可以看到：
2015年深圳房价走势
1. 进场时间节点：2015年3月，个人住房转让营业税5改2了，说明什么？要去库存，政策松动了。再看银行利率变化，2015年发生了什么？从2014年年末开始，央行开始降息，2015年上旬继续降息，连续降息代表趋势的确认。国家开始去库存，信贷开始放水。多么明智的市场接入节点。（央行连续降息过程中，房价有什么样的变化，过往历史很清晰了）
2.再来看他选择的标的。城市：深圳，一线城市，平均年龄32岁左右的新兴沿海发达城市。300万总价的学区房，按2015年深圳年中 均价来看。3.5万/平方，300万也仅仅只是85-90方的体量。真是刚需+学区，作为住宅性质的不动产，这种体量的升值和流通性，都还是不错的。（2017年中旬，深圳均价已经是4.8万了）
3. 最后来看看他的操作：卖300万的房子，他按揭贷款能做到260万。相当于1.5成不到，拿下。但实际房子的购入整体成本是330万（按揭的260万+另一套房子抵押出来的70万），在购入房价的基础上，还会多了交易成本或者装修成本。也就是330万的房子，70万的实际首付，约2成。能这样撬杠杆购房的，操作上应该算比较专业的。
4.然后，从财报上。案例主人公，原先有投资股票，虽然持有时间不详。从10万的本金，涨到40万。如果持仓很久，可以涨到40万，代表主人公 高波动率的市场，一样持仓拿的住，倾向价值投资。如果是比较短的时间，从10万能赚到40万，并没有因为滋养贪婪大幅冲入股票市场加仓，说明了投资的理智性。继续选择投资房产，购房时懂得通过低息贷款，而非股票市场平仓出来买房，说明有一定的配置意识。虽然流动资产股票账户的总金额不高，但因为证券股票市场流通性好。即便发生了失业，主动收入暂时中断了，一样不会出现断现金流的经济危机，有足够的缓冲期。
然后，我们来看看文中，财务指标解读：
一. 关于单项资产负债率：
“该套房产属于投资性房产，其投资资产的资产负债率达到100%。杠杆率达到无限大，不考虑成本的话，风险和收益率都是无穷大。”对此定性，我觉得不够恰当。因为这个杠杆率，要稀释到家庭整体负债中，统计家庭整体负债率（财务杠杆率）。
二.关于家庭整体资产负债率：
在高速城市化进程中（目前60%，到2030年到70%），对于深圳这样年轻的城市，对外来人口有着极强的吸引力，对于案例中男主人公中青年的人生年龄阶段，以低息房贷撬动的家庭整体负债率，来提高资产积累的速度，整体负债控制在50%左右，我认为是合适的。警戒红线不在50%，而是70%。
负债率的警戒线，不能简单的做个简单教条系统判断建议，说是50%（确实理财师的考证培训，理财IT系统参照指标是这个数值）。不同的个人家庭和时代背景，都需要做出新匹配的认知。
三.关于负债收入比：
文中“其每月所有的还款除以其每月所有的收入=150%，远远超出该指标40%的警戒线水平，每月家庭收支是入不敷出的。”这一指标，在金融理财规划教育中，称之为：负债收入比率，计算公式=家庭债务支出/当月收入。参考红线指标确实是40%。代表什么呢？如果超过40%，到50%甚至更高，会怎样？相当于工资刚发下来，一半甚至更多的钱，要还给银行，做月供，那生活压力非常直接，视之为不健康的财务状态。
个人觉得，这一参考指标，在实务中有很大的认知局限。因为这里的收入，主要理解为经营性收入（或者工资性收入），没有从综合现金流维度（三种维度，学习过的同学，应该有就会理解）来做认知。通过定期盘点家庭资产（例如每季度做一次家庭资产负债表 损益表 融资规划表），可以更好认识自己可以动用的财务资源有那些，从而更好的实现家庭资产的保值、增值。
四.关于文中卖房变现，解决当时的财务危机。
“最后的结果是，卖了学区房偿还剩余贷款，一进一出，非但一分钱没赚，还多付了2年的利息，亏本了。“
我觉得，本就无危机，有也是被吓出来的”危机“。2015年进的场，2017年房价已大幅上涨。文中实际买进时就已经是330万的房子了，不理解在2年房价大涨的背景下，最后还300万给卖了。对案例数据的真实确切性表示有所疑问。
当然，如果有人说，这马后炮，后视镜，如果房价没涨呢，怎么能说只是吓出来的呢？房价两三年就是没涨，是不是就是大危机了呢？
如果我是案例中男主人公的理财师，或许会这样帮他算笔账，这样来建议。【若在辞职发生后，卖房前的话】
1.案例中对这户家庭的生活日常支出，并未交代，所以会先大致做个收支损益测算，了解每个月具体的收支，或负向情况。
2.核实家庭的保障情况，在高杠杆情况下，先生又是主要经济支柱。意外、医疗、重疾、寿险这些纯保障性保险的配置，就显得更加重要。或查漏补缺，或优化替换。
3.自住房的的加贷部分70万，这一策略不合理。应该做贷款完全截断，按新市值的65-70%重新做抵押贷款。采取月付息，不还本的形式3-5年期。2017年的现值:346万*70%，约240万，按利率7%算，月供1.4万。减去按揭的未还款本金63万，再减去自住房二抵的剩余未还款本金60，再减去办理贷款的交易成本几万块钱，剩余可动用资金：100-105万。
4. 此时，家庭整体负债率，将会是总负债：240+245=485万。家庭总资产：686万（不含自用车，且假定15年投资的这套学区房，真一分钱没涨的情况下）家庭整体负债率达到境界红线标准：70%（此红线标准，仅为我个人的建议评估线，非理财规划师专业考证教学指导中建议参考值）。合计月供：1.4+1.7=3.1万。（若按理财师专业培训的指标：这个负债收入比，已经是经济危机的不得了，在辞职后没有主动收入后，显个极其危险、极端危险，然？真如此吗？）
5.学区房是可以出租的，初始的平均租售比是低，算2.5%吧。那330万（300万买进，加交易成本和新装修）的房子。平均每个月租金收入6500左右。假定案例中这一家人生活消费类支出一个月是0.9万元/月。那就是每月总支出3.1+0.9，合计4万元/月。那主人公，手上可动用的流动资产：100万+40万股票，合计140万。如果说40万的股票有收益波动，接下来未必能有这样的收益，那就140万全放相对安全的理财工具中。收益率仅按6%的低风险收益测算，折合初期的每个月收益算6000。就这样边理财、边出租、边还贷、边过日子，足以支撑男主相对安稳过上个一年半载（6个月-18个月）。
4万的支出，减去0.65的租金，减去0.6的理财生息。相当于每月负向2.8万。一年12个月也就合计负向了34万。手上照样还有100万。这又一年过去，房价若还是一分没涨（那就买入累计3年了呦，还不涨那他到底买的是不是深圳的房子呀？到底是不是学区房呀？到底是不是3.5万左右均价购入的90平刚需住宅房呀？，就算真没涨，再支撑个一年，可以的呀）
6.男主人公，主动选择了辞职。正式放弃这份主动收入（当然，就算是被动辞退的），或许还没新的发展和跳槽的准备。那就干脆，先休息一阵子，多陪陪爱人和孩子，旅行一圈。散心回来后真换个工作，轻松一点，自由一点，哪怕收入真降低点吧。也可以的呀。
7.正式因为认知到了，有这样财务上的战略纵深做缓冲，怎么着也不会“深深陷入对眼前境遇的无奈和对家人的愧疚之中”。并且我想，案例中男主人公，一定会重拾生活平衡的幸福感，有一个全新的状态，迈向一个新生活。（或许学区房的增值奖励，已经在接下来的市场中等着他了。）
一模一样财务的背景环境，认知一转变，豁然开朗。
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