曼谷房产投资逻辑分享
背景
最近身边有朋友到泰国购买了公寓。不过他们大多数都是在普吉，芭提雅，清迈这些热门的旅游区置业。至于是真正考虑到自住还是投资我不甚了解，并且对他们这样的投资方向也心存疑虑。
但这到也引发了我对泰产的浓厚兴趣。在经过长达一个月的深入研究之后，我找到了一家靠谱的本地泰产中介，分别选择了中介筛选出来的在曼谷两个优质项目。以自己和母亲的名义认购了两套公寓。
正文
首先解释一下为什么我并不认可养老，旅游度假区的房产投资。
所谓的养老地产本来就是一个伪概念，其最大的卖点无非在于优越的自然生态环境。这样的地方绝大部分都是远离核心生活区，离群索居甚至人迹罕至的地方。
但事实是，人年纪越大对城市生活的依赖性会越强。成熟的医疗服务体系，通达的交通网络，便捷的生活必须所得才能为老年人提供了更加完善的晚年生活。
纯粹的旅游度假项目主要针对的人群仍然是游客。任何热门的景点和地区都会因四季更迭，和更多复杂客观的因素而产生淡旺季的区别。但是对于投入真金白银的投资者而言，希望的是投资回报的稳定，持久性。承受不了山车式的跌宕起伏。
另外，人的另一个天性，至少是绝大部分人的天性，是喜欢多样性，而不喜欢单调乏味的生活。
之所以来旅游也不过是对习以为常生活的一种转换和调剂。到底有多少人有勇气和能力抛开主流的生活轨迹，仅仅只是换个地方继续柴米油盐，五谷杂粮的生活状态我仍然抱着怀疑的态度。
当然世间并不缺乏这样追求的践行者，我打心眼儿里面赞叹和敬佩这样的生活方式。但是做为理性的投资者，不能把感情和想当然投入其中，赌注不能压在小概率的现象上面。
那么在这样的地方置办投资型的物业，未来能来接盘的客群又有多少呢？
反之只有城市，才可能提供大部分人期待的多样性;只有大城市，才可能提供更多人向往的多元文化和丰富的消费服务。
至此，在泰产投资的方向上，我的目标很清晰了。
剔除一切以旅游，度假，观光，养老为目的的项目。只在大城市，曼谷做置业考虑。做为一个国家的首部城市，它能产生多大的虹吸效应。大家可以参考一下北京之于中国。
中介公司非常负责任的提供了很多基础经济数据做为我研判的依据。我自己也在网络上查询了很多资料做为佐证。
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第一，城市面积和人口
最大的经济资源既不是资金，也不是资源，是人口。人口的聚集能产生规模效应。
最直接的效应就是，人口越聚集的地区，消费力越旺盛，对物质，文化和服务的需求就越强烈。
衣食住行之中，一个能遮风避雨的住所，是人在城市生活的唯一落脚点。无论是以租用还是卖买的形式发生。
以下是我做的一个曼谷与国内三个具有代表性的城市面积和人口密度的图表：
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以上图表我们可以很直观的观察到。
同样做为一个国家的首部城市，北京的面积是曼谷的十倍但是人口密度低了7倍还多。
上海是国内人口密度的最大的城市。面积比曼谷城大4.5倍。人口密度仍然低了2.5倍。
成都做为西南地区的首部城市，面积整整大了7.7倍。人口密度不足曼谷的6分之1。
曾经泰国也是一个以农业为主的国家。但是以80年代以来，一直在进行工业化改革的道路。目前已经成为了东南亚第二大经济体，也被认为是一个新兴的工业化国家。
工业和服务业是该国国内生产总值的两个主要行业。
根据陆铭教授在著作《大国大城》里面的观点，“当工业和服务业比重在一个国家之内提高的时候，人口就会更加集中，因为工业和服务业的发展就需要人口在城市集聚。当城市化水平提高的时候，一个国家的首位城市人口也更大。”
按照这个全球城市发展的逻辑演化。曼谷做为泰国的首位城市，不言而喻会有更多的人口流入。
根据本书中陆铭教授及其团队对亚洲国家样本的单独分析。亚洲国家总人口变量的系数在0.63。意思就是如果一个国家的人口增长1%的话，这个国家首位城市的人口增长0.63%。
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虽然泰国国家人口增长有继续放缓的趋势，但是依然会有相应比例的外省人进入到曼谷，来寻求新的发展和机会。他们支撑了房价和房租。另外泰国的失业率非常非常低。官方统计2017年失业率仅为1.3%。
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关于这个现象大家可以参看一下日本的东京都市圈。在全国人口出生率多年的负增长之下，“东京都市圈”任然连续23年出现人口超额迁入，人口净迁入单向趋势仍在持续加速中。
第二，投资回报率
房产的投资回报主要发生在两个环节。
第一个环节，是自持期间非自住情况下的租金收益率。
第二环节，当然是最终买卖之后，成交价和当初入市价的溢价部分。
泰国中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8％左右，有的地方甚至高达15%。升值率年化10%左右。
我母亲名下那套公寓所在区域附近的租金回报率在6%。
以下是《2017年度胡润海外置业投资回报指数》。榜单显示，东南亚方面，有2个城市进入到榜单前五十的排名。泰国曼谷和马来西亚吉隆坡。曼谷的排名比吉隆坡更加靠近前部。并且这两个东南亚城市的房价近几年一直保持快速稳健的增长。
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反观国内，像我所在的这种弱二线城市人民币100-200万的房子大概能租个2500-4000元/月吧，租售比非常低。
据公众账号：【越女事务所】她做过的一个搜集和统计（以下数据均来自该公众账号）
根据曼谷的平均房价和平均租金算了一下租金回报，约为1：219。
也就是说，在曼谷买公寓，花大概219个月，就能收回购房成本。
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相比之下，中国呢？
据安居客统计，在以下城市出租房子，分别需要这么些时间才能收回成本。北京是623个月，上海是656个月，深圳是693个月,房价最便宜的广州，都达到了470个月。
超过警戒线很远！
【越女事务所】这个公众账号也额外说明了，这个统计稍显不公平的地方在于曼谷只有公寓纳入了计算范围，而中国这边是所有的商品房。
不过对这一点我个人倒是信心十足。
自信心来源于之前我分析的第一个数据。
曼谷有极高的人口密度，曼谷的人口密度在东南亚仅次于雅加达，远高于中国的北上广深等一线和强二线城市。有人的地方就存在消费力和住房需求。
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第三，资金杠杆
外国人购置泰国房产是无法进行买房贷款的。其实这样说也不太严谨。
虽然中国银行泰国分行、工商银行泰国分行在泰国本土都有相关的业务展开。但是目前都收紧了泰国买房贷款政策，对非持有泰国工作证的外籍人士限贷，对持有泰国工作证的外籍人士严格审核贷款资格。
所以想利用贷款这条低利率的债务杠杆来对冲货币通胀这条路基本走不通。
不过如果仔细分析以后，你会惊喜的发现，对于泰产投资存在着两根隐形的杠杆。
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第一根。2018年中旬开始，国内房价在经过新一轮暴涨之后，已经呈现出稳定的趋势。
但是人民币一直在贬值，等于房价越稳定，就意味着人民手中的资产在不断的缩水。
人民币一再贬值，泰国房产不仅稳定增长，泰国货币也在涨价，等于这个涨幅是加倍的。
第二根。外籍人士做泰产投资虽然不能贷款。如果是期房也是分期支付。首付和尾款之间的时间长短根据你所购置的楼盘交付年限为准。首付25%，剩下的尾款交房的时候交付即可。
以我和我母亲的公寓为例，首付比例均为25%，我的项目三年以后交房，付清剩余75%的款项。我母亲的2020年3月份交房，付清剩余款项。
相当于我和我的母亲分别利用了一个为期三年和一年半的资金杠杆在做投资。
这中间的三年和一年半，我们还可以利用手上的资金去做其他的理财投资项目，享受时间差给我们带来的额外资金收益。
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第四，宏观经济和投资环境
宏观经济上，我们只能依仗于公布出来的现有和预测数据，以及政府举措来判断。泰国的经济严重依赖于旅游和出口。
旅游方面，2018年泰国的旅游业创收破千亿泰铢，未来十年还将持续增长。
泰国在东亚市场的吸引力上升了14.46％，欧洲市场产生了50.8万人次访问。南亚共有15.3万人次访问，同比增长12.60％。仅1月至4月中国赴泰国416.13万人次，同比增长30.56%。2018年以来月均赴泰人数超过100万人次，1月至4月单月赴泰人数均创下同期赴泰新高。中国赴泰国人数已连续12个月同比持续增长。（网络数据）
我不知道大家最近有没有一个感觉，现在去泰国旅游越来越方便。各种落地签，免签，套餐层出不穷。朋友圈里面晒美食，比基尼和沙滩的同学不是在泰国，就是在去泰国的路上。
出口方面，今年7月份泰国出口连续第17个月增长，使今年前7个月的表现升至7年高点。7月份海关清关出口额同比增长8.3%，达到202亿美元(约合6600亿铢)，而6月份和5月份分别增长了8.2%和11.4%。以泰铢计算的出口额同比增长4.1%，至6621.7亿铢。今年前7个月，泰国出口额增长10.6%，至1462.3亿美元。
政府措施方面，政府举措是一个非常重要的观察指标。因为只有一个国家的政府对本国经济有良好的预期才会舍得举债投资大兴土木。
泰国政府创造了若干投标机会，让竞标者能够参与泰国的基础设施建设。可供竞标的工程项目包括城际铁路网络系统、目的为衔接国内各大主要地区的高速铁路网增建、公共交通网（曼谷）建设和航空海运建设。这些举措能够带来降低交通成本、提高前往各城市便利程度等好处，将会加强泰国吸引力，有利于在未来几年里进一步推动经济增长。
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泰国商会大学(UTCC)负责研究的副校长塔纳瓦表示，泰国经济有望在未来5年保持稳定增长，这在很大程度上要归功于大规模基础设施建设的启动。该大学预测，2019年GDP将增长4.5%，2020年增长4.8%，2021年增长4.6%，2022年增长5%。不断增长的出口、强劲的旅游业、农产品价格的回升和私人投资促使商会大学将今年的经济增长预期从早些时候的4.5%上调至4.6%。
投资环境上，泰国的外汇储备世界排名第13位，达183,002万美元 。几乎超过包括英国，法国，意大利，土耳其，马来西亚，阿联酋和澳大利亚在内的200多个国家和地区。
哪个国家有越多的外汇储备，就越好。就好比说一个人有越多的资本在身上，就越有面对突发情况的应对措施和信心。
由此可见，整个泰国未来几年内的经济和投资环境还是比较理想和稳定的。自1997年爆发的经济危机之后，整个国家一直在稳健而艰难的复苏，过往5年房价一直在稳定增长排挤泡沫（年均增值5-20%）。不会像国内一样出现极其疯狂的景象。
最后，要额外提出的一个对于泰国经济的重大利好在于。泰国是中国主导的一带一路政策的极大受益国。
其中重要的路上交通工程，泛亚高铁。
这条高铁的兴建和开通意味着未来整个东南亚半岛可以进入到商务高铁圈的范围。
附图
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我们可以明显的看到，曼谷在此的战略地位就是最重要的高铁枢纽中心。
在曼谷这个东南亚最大的火车站叫做邦似站。位于曼谷市区北部。
未来所有曼谷市区的线路都将以新建的这个邦似站（BangSueGrandStation）为终点。
同时它也是泛亚铁路三条线路的交汇点，完工后所有要经过马来西亚、新加坡、柬埔寨、中国、缅甸的火车都要在该站转运。
令人欣慰的是，中介为我筛选出来的项目之一距离这个中泰高铁的邦似站只有四个地铁站，不超过十分钟的站程。这套公寓在我母亲名下，未来可能还会再做他用吧！
当然宏观经济环境任何人的无法精准预测，包括经济学家。做这些工作的目的只在于把风险降到最低，风控做到极致。
想必任何投资者都必须对自己的投资行为负全部责任。只要大方向上纰漏不大，静待在时光的流逝之中开花结果。用事实来验证你当初的努力和坚持。
聊完了宏观方向上的思路，我们来展开一下微观角度的东西。
房产投资我觉得万变不离其宗，任何国家，任何地区永恒实用。地段，地段，地段…
别无他法。这两个字包含了两个时空坐标，现在和未来。
首先简单的说一下泰产投资的一些优势。
永久产权（是房屋，不是土地）因此意味着可以实现代际之间的传承。
目前没有遗产税（但是未来也会存在变数）
无公摊面积，实买实得。
精装修，家具包包含各种家具电器拎包入住，公寓修的都蛮豪华的，自带游泳池，公共办公区和会客厅。业主免费停车场。
开发商都可以代租或者代售，衍生出了一定中介功能，相对比较省心。
交易税费良心而厚道。新房1%的契税。100元/平方的大修基金。五年内买卖4.3%的契税，五年后1.5%。远没有国内买卖一套二手房要让你割肉般心绞痛的感觉。
不过物管费也不便宜，基本折合人民币7.8块一平方。我在网上还看过更高的有十多块一平方的。交房必须先交满一年。不过考虑到这个费用后期也是由租客承担，暂且可以忽略。
说完这些我们来谈谈最重要的地段。
不动产的核心价值永远植根于土地，土地所在的地理位置直接决定了房产的溢价空间。
全世界所有的超级城市都面临着同样的“城市病”，曼谷也不例外。人口密度高，交通拥堵，基建跟不上人口规模的增长，空气质量堪忧，房价高昂等等等等。
当然这也是人类渴望由集聚为自己带来规模效应的同时要付出的成本和代价。
抛开环境，空气，人口，这些我们无法解决的问题。那么地理位置和交通便利状况就是投资决策一个非常重要的依据。
有一定不动产投资经验的人都知道，沿着已建，和规划建设的地铁线，BTS线周边买房子总不会错。
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我和我母亲的两套房子。我的虽然在新CBD区，但是项目周边跨国企业遍地开花。有各种高管和技术人群可以支撑出租和租金。
最为关键的是距离BTS总站只有150米的距离。这是在一个交通拥挤，塞车已经成为常态的大城市生活的人选择租买你物业一个决定性因素。
另外我的这套公寓交房期限更长（三年）单价相对便宜，于我而言尾款的压力在这三年的时间内可以缓慢释放。
我母亲的那套公寓比我的总价高出了十万还多。但所在区域已经是极其成熟的社区，旁边有三所私立高中，四所大学，泰国大学均为开放式，不设高墙瓦砾，且不提供住宿。多了一个租客群体。
项目旁边就是泰国最大的露天市场以及big C超市。有公园和企业总部。且这个项目是8层楼的低密度花园洋房。900米外的地铁站，地面有项目和地铁站之间的接驳车往返。
总之我和母亲这两套房产的布局也是在结合了自身实际情况，意在分散风险的原则下由中介很诚恳的为我们配置所得。
最后所有的投资都存在风险和不确定因素。世界上没有稳赚不赔的生意。
特别是海外置业，障碍在于语言文字不通，文化习惯差异，汇率波动，政策和政治环境迥异，交房之后鞭长莫及等等等等。甚至还有人遭遇到泰产投资的诈骗和烂尾。
所以整个投资决策过程中的独立价值判断和对信息的搜集分析能力尤为重要。
另外一定要找到一家能为你所想，有什么实情能够明确告知，最好懂得资产配置的中介机构为你服务。省去了中间环节很多不必要的麻烦。
至此我所有关于曼谷房产投资逻辑的分享就此结束。在海外配置资产是我们家庭理财的一个环节，也是我们走出国门第一次重要的尝试。
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