1938年毛泽东同志发表了《论游击战》。尽管快80年过去了，其敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打、敌退我追的战术思想仍然活跃在国民经济的各个方面。反应在房产市场上，就是无处安放的游资和限购政策之间正在进行的持久性游击战。
上篇《沿着地铁找房子/二手房卖家都是怎么想的——佛山》对于二手房卖家放盘数据进行了分析。数据显示：由于限购政策，二手房出现了一些积压，而新放盘的二手房卖家受到了一定影响，放盘价格略有下降。今天从二手房产成交的角度，来重现在过去的半年中，买方势力是如何在双重限购的打击之下辗转腾挪，以及卖方势力如何在惨淡的成交中如坐针毡的。
1.买方辗转腾挪
先看成交量，如下图。从6月份以来的成交低迷，也一定程度上解释了上一期中的二手房库存积压状况。6月1号限购，所以6月份的成交量急剧下跌，之后7月有所回升，接着就是8月和9月的低位波动。
下图中有两个月份的数据比较异常，一个是3月份的突然升高，一个是6月份的突然下跌。下图中的红框是按照正常波动情况下，数据所在的大概位置，3月和6月与正常数据相差得都比较远。6月份上面已经解释过了，那么3月份的是为什么？
先猜一下，大概是和限购政策有关。具体的限购内容不赘述了，都可以查到。说下跟二手房有关的就是：3月25号，佛山发布了第一波，主要针对一手房。之后的6月1号，佛山出台了限购第二波，开始针对二手房。所以极有可能是3月25号的限购，把一部分准备买一手房的买家推向了二手市场，造成二手房市场成交量升高。到底是不是呢，下图看下整个3月份的成交数量。
红框部分是3月25号之后成交的数据，成交量明显高出前24天，可以看出政策的刺激作用明显。如果只计算政策出台前，3月的成交量，是201宗，比上图中推测的（3月红框部分）略高，不过基本吻合。
两次限购带来的效果不同：第一次是一手房限购，买家进而转战二手市场；第二次是二手房限购，彻底冷却了限购区的二手房市场。非限购区域暂时没有数据，不过可以猜一下：核心区二手房限购后，买家势力应该已经渗透到限购圈外围进行布局了。虽然非限购区房产的吸引力没那么大……不过架不住便宜啊……
2. 卖方如坐针毡
成交价与放盘价之间的差价是可以反映买卖双方议价能力的一个指标，如下图是成交价与挂牌价的每平米价差中位数。可以看出，近12个月来，基本上成交价都是低于挂牌价的，而且近半年来价差有逐渐拉大的趋势。每平米如果差200块的话，100平米来算，就是2W。结合我自身购房和卖家谈判的经历来看，这个数据也基本符合。有近期买房的同志们也可以结合自身体验感受一下。
综上，两波限购对于二手盘交易量有着先给一甜枣，再打一棒子的效果。虽然买卖双方都给了一棒，不过从数据上来看，卖家稍微着急一点。最后这一棒子从6月开始，对二手房卖家心理的承受能力有着很大考验。尤其是多套房卖家，同时还肩负着还贷的资金压力。目前这个时候讲价对于买家有一定优势。
3. 痛快地买/卖
既然刚才分析卖家稍处劣势，那么应该如何做准备呢？来看下成交周期。成交周期有什么意义呢？比如成交周期是30天，这意味着作为一个卖家，如果你资金吃紧，那么从挂牌到成交，你要欲大概30天的时间收到第一笔款——10%的房款用于定金，之后如果一切顺利的话，大概要等2到3个月等到银行放下来的尾款，在这期间，你要保证自己有足够的资金量应急。
成交周期分布如下图，图中只截取了小于200天的数据，多于200天的数据太少太分散。如图，成交周期在5天之内的比例最多，然后依次减少，超过150天后基本都是个例了。
乍一看，成交周期5天的这么多，成交很快嘛。那么成交周期在5天的这些成交都是发生在什么时候呢？请看下图，这些短期成交大部分发生在3月到6月之间，所以可以说……这不都限购逼的嘛……7月虽然减少，但是短期成交仍然占不少比例。
不过，结合上面成交价与挂牌价的差价数据（上一节末尾），从4月开始，价差一直在增大，也就是卖家一直在让步。那么可以这么说，卖家发现再也碰不到那么多痛快的买家了，于是开始一个个变成痛快的卖家。当然，凭借着卖家这种大无畏的奉献精神，7月之后成交量有所回升。
4. 卖家有多少底牌？
当然，故事到这还没有完，卖家手里的牌还没出完。短期靠政策上面已经说了，下面该中期靠供应了。
如下图，是佛山2015年到2019年的国有建设土地供应计划的住宅用地部分，单位是公顷。条形图是各个区的住宅用地供应，蓝线是佛山整体的住宅用地供应。所以情况就很明显了，未来两年住宅用地供应会一直减少。而结合这5年的情况可以看出：禅城的供应在几大区里是最少的；高明以前少，不过有增加的趋势。
从上图得出的结论是住宅供应一直在减少对吧？实际情况呢？可能更少……比如2016年，住宅用地计划供应420公顷，实际只出让了266.30公顷，计划完成率63.4%。所以实际出让大概率会比你看到的还少。而且这是全佛山范围的供应，核心区供应仍然有限，比如禅城。南海东部，顺德核心的供应可以参考禅城。
禅城为例，2016-2019年的供应分别为60、69、38、41公顷。其中2018年供应最少，38公顷。这是什么概念呢？以南庄万科城为例，占地38公顷。也就是说18年的供应，最多就是一个万科城那么大了。
下面做一个简单至极的回测，看下数字上的供需关系。2016年实际供应266.3公顷，一般开发商2016年拿地，2017年就可以拿出来卖了，所以算作2017年的供应。266.3公顷相当于7个万科城，一个万科城有7000户，所以总共可以解决49000户。一户3人算（实际情况应该不足3人），可以解决14.7万人的住宅。
那么佛山2017年的新增人口是多少呢？
这里用两个官方指标，常住人口，小学生在校生。常住人口是最直接的人口指标；小学生人口作为辅助，主要反映的并不是小学生本身……而是小学生的爸妈，反映了年轻父母的流向，只是列出来做个参考。数据如下图：常住人口（复合增长率0.68%）和小学生（复合增长率3.1%）都保持了一个很好的增长，近两年常住人口有所稳定，不过小学生在校生人数却加快了增长。这从一定程度上说明了年轻父母流入的速度在增加，也说明了城市本身吸引力在增长。
按照2016年的数据，结合复合增长率做一个大概预测：到2017年，常住人口的增量是5.1万，而刚刚计算全佛山总共可以解决14.7万人的需求。我天，这是供大于求，楼市要变天的节奏啊！
先别着急……以上的计算只是提供了一个基本的供求概念，用作参考（也会用于以后的城市之间横向对比），类似于人均收入并不能代表每个人的真实情况一样。
实际情况还会包括以下几点：
首先是广州，南海东部承接了很多广州的住房需求，这部分人口应该都算在广州里了，而且随着广佛同城，这部分没被计算在内的人口还应该增多；
其次是刚才说的，核心区供应依然很少；
第三是，那么多供应并不都是来卖的，有租赁的，有开发商自持的，真正核心区，可以卖的，还是不多；
第四是，限售政策一出，二手房收到影响，放盘减少，还是会总体影响供应；
第五是，需求人群不仅仅是2017年新增的5万人，还包括了之前没有买房的……还有想在限购区买房但是没交够社保的……以及没攒够首付的；
然后是，在限购政策出来之前疯狂囤房的人们……也一定程度占用了供应；
最后，刚算的是2017，现在已经过了11个月了，实际情况怎么样，大家心里都有数嘛。
所以，结合完上面的情况来看，供需状况并没有数字上那么乐观，卖方势力是不是可以开心一下了。
5. 开发商
根据最近的土地成交状况：
（以下信息都是以时间最近者优先，相同时间段的，以价高者优先，因为价高者往往代表中心区域，价格更具代表性）
禅城：佛山市禅城区同济西路北侧、汾江中路西侧，楼面价13533元/平米
南海：南海区桂城街平西社区上海桥北工业区地段，楼面价15682.78元/平米
三水：乐平镇新城区14号， 4851.9元/平米
高明：杨和镇杨西大道以东、三和路以北， 3545元/平米
顺德：顺德新城创智城片区东乐路以南、创智路以西地块，15700元/平米
以上是开发商拿地成本折算出来的楼面价，到时候卖给你的时候会加多少钱卖……请自行揣测。
6. 公寓和住宅
最后单说一下公寓。公寓一般是指商住两用的公寓，公寓和住宅的区别大概有如下几点：
产权：住宅70年；公寓40年
用途：住宅只能住；公寓可以住，也可以开公司
水电煤气物业：公寓是商用水电，贵出一倍左右，而且多数不通煤气，没有明火
税费：转手时候税费要比住宅多
限购：有些地方住宅限购，但是公寓是不限购的，比如佛山
落户：公寓是不能落户的，住宅可以；不过有些住宅用地建公寓的，可以
贷款：住宅一般3成首付，贷款20+年；公寓是5成首付，贷款10年
说两点：
第一，水电煤气物业这个将来有可能改变，因为国家现在大力推进住房租赁市场。比如如下的新闻：“5月4日，国务院提出发展住房租赁企业等措施，并首次表示，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。住建部副部长陆克华表示，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行。” 当然，具体这个政策如何实施，以及这种商住两用公寓是不是在此政策覆盖的范围内，还得等以后再看。
第二，网上一些介绍对于公寓的风险有些言过其实。我自己的感觉，在留学时候住过各种各样的公寓，并没有觉得有什么不方便，而且有时候公寓举行的各种活动还蛮有意思，初来HK的时候也是首选公寓。我当时也是亲自考察过万科的金色领域，建成的三期基本都住满了。整个社区的设计都不错，包括游泳池，活动室什么的。样板房的装修风格和空间利用率都不错。如果是刚打拼的年轻人，住进去逼格还是蛮高的。而且不算未来土地增值，单是租金回收大概有3%左右。当然具体情况要具体分析，金融新区的主要租给白领，旅游区的可以做airbnb租给游客。
对我个人来讲，因为我常年不在内地，所以好处是可以交给中介全权打理，每年单收10个月房租。坏处是出手不太容易，所以犹豫了很久，然后两周后中介告诉我已经卖完了……
最后看下公寓单价和租金收入状况。单价从1W到2W都有，租金基本集中在1.5k左右。
如果你想看其他城市的信息——请与本公众号联系。
如果你有其他好的建议——请与本公众号联系。
如果你觉得哪点没看懂——请再仔细看看——实在看不懂再与本公众号联系。
如果你想转载还不告诉我——请等公众号版权维护小分队与你联系。
如果你发现app用不了了——那可能是我服务器额度够了，请与本公众号联系。
网友评论