干地产销售之前要知道行业边界，什么是边界？也就是说你不能这么做或者说是公司的底线，违反注定与抵偿行业无缘。
1:禁止挪用公款。
2:禁止泄露机密。
3:禁止违法活动。
4:禁止出租或者出售没有大产权的房产。
这里主要说一下二手房的售卖与出租要点，顺带介绍一下一手房的相关知识。
一:跑盘，当小白刚到公司不久，会一无所知，不知从何处做起，那么我告诉你，第一件事去做跑盘。
跑盘就是跑楼盘，要知道自己的公司或者店面负责出租或者售卖的区域，比如某某公司的一号店面负责附近某地产的101至707小区，要知道这些小区的单元排列，附近每条路的名称走向路况和一些地标建筑物，每个单元的户型也要了解清楚，还有户型面积，公摊是多少，附近有什么基础设施，比如大型商场，学校，娱乐场所等等，客户一问别一问三不知。
小区的物业费、水电费是多少，这个必须要了解，自己或者公司是否有合作的装修公司，记住，合作的装修公司一定要靠谱有正规手续。
跑盘时还要了解每个单元的楼层是多少，单元之间的密度是多少，这个必须了解。
二:房源。熟悉跑盘后，第二步就是房源，进入公司或者店面后，电脑系统都会有公盘房源，公盘房源就是不容易售卖或者出租的一二首房源，这样的房源无论之前是哪位销售员录入系统的，其它销售员都可以售卖或者出租，当然每个地产公司的电脑系统都是不一样的，在售卖或者出租后，之前录入系统的销售员也是有提成拿的，具体怎么分要看公司制度了。
1:房源类别，分为a房，就是优质房源，公盘房源中也有少量的优质房源，二手房房主比较着急售卖或者出租，录入系统的销售员一时找不到客户，会把私盘，也就是公司电脑系统个人账号的私盘给改变成公盘，来寻求其它销售员的合作。有房本，精装或者豪装，是否是南北向，地理条件不错，距离学校附近或者距离买房或者租房客户工作的地方比较近，有房本，房主可以随时看房，或者一手房地产公司可以随时进行协作进行带看的房源的，这些要求全部达到后或者根据自己的要求或者客户的要求，把自己的房源在公盘或者私盘系统上设置为a房。
b房，房源条件挺好，但是距离自己负责的区域较远，但是都在公司的售卖或者出租范围内，或者一时找不到客户的房源，或者达不到客户的要求。
c房，房源条件不错，但是地址太偏，又在公司的售卖或者出租的范围内，毛坯房，附近环境较差，基础设施不完善。
在寻找房源时一定要与房主的身份证、户口本和房产证反复对证，必须这么做。出租的房客假装房主卖房的案件不在少数，无论是一手房还是二手房，没有房产证不要去卖或者出租，官司缠身一辈子，失去了钱财，失去了客户，失去了客户的信任，为了一时的来钱快，却在行业中无法站立脚跟，这样的销售员就是一傻缺。
三:客源。客源也分为公客和私客，公客就是公司电脑系统中记录的其它销售员已经公开的客源，这样的客源大多数都是特别挑剔或者无法达到客户要求的，或者其它销售员长时间没有客户要求的房源，时间一长就被改为公客。
这里所有的销售人员要谨慎，公客里面有携带着一定量的假信息，有可能是同公司或者其它店面的同时自己录入的客源，目的就是套取同事的房源，这种情况轻易不要放弃把客户改为公客，要寻求其它店面的同事或者本店面的同事，与这些同事进行合作，同事有房源，你有客源，合作一下岂不美滋滋，具体提成还是看公司的制度，得到了客户的信任又得到了提成。
私客，大多数都是自己的老客户，或者是经常给自己介绍客户的人，或者是特别靠谱的客户。
四:新增房源，类型是出租还是售卖，门号，房主电话，地址，小区名称，楼号层次，户型及面积（误差不超过三平方米），是否有房产证，房主是否指定自己为这套房的专业代理销售或者出租人员。
房主是否经常在家，是否信任自己将房源钥匙交给自己保管，如果房主不在这里住，并将钥匙交给你保管，一定要与房主确认房源里面是否有贵重的物品，贵重物品可以带走，家电是否齐全，并签保管合同清单，屋内所有的家电要全部写上。
五:管家服务，房东如果不在这套房里住的时候，并将钥匙交于你保管，与房东协商交钥匙之前一定要说清是为了方便看房，我们是正规的公司，如果我们犯错的话，公司的要求很严，会起诉我们的，还会将我们移送公安机关，这里你大可放心将钥匙交给我保管，一定要取得房东的信任。
交完钥匙后就是签保管物品清单，之后要定期的为房东的房源进行打扫并保持干净，屋内的物品摆放整齐，没有杂乱，屋内要做到一尘不染。每次打扫完之后要拍照并发朋友圈，我是某某地产公司的谁谁谁，为房东大哥或者大姐打扫房源，贴心式的管家服务让房东大哥或者大姐省心放心，并将照片发给房东。
这时要为自己的私盘进行拍照和vr实勘，记住这是免费为业主或者房东做的，目的是让客户更好的查看房源的屋内外景观，为客户节省时间并增加业主的信任度，能帮助销售人员更好的吸引客户。
这里要记住无论是与业主还是客户进行商谈的时候，一定要说自己是某某公司的经纪人，不要说自己是销售员，经济人听起来更加专业，显得高大尚。
拍照时要遵从五面墙，四面墙，三面墙的规则，开放空间，如客厅、餐厅、站在边缘线中央，俯拍，收纳五面墙（包括墙面，地面，和天花板），屋子里站门口，贴墙俯拍，收纳至少三面墙，（两面墙和地面）。拍照相片时尽量选择在4:3比例。
与业主约看房时，或者约带客户看房时，一定提前定好时间或者路线，最少一名同事进行陪同，（必须这么做的，工作经验，必须最少一名同事进行陪同），陪同的同事与你能相互照看，能相互协作，同事能把客户或者房东进行分开商谈，能防止跑单，防止发生安全上的意外，这里的陪同同事一定要好好的配合，不要做切客行为，切记，这时做出切客行为，你面对的是所有同事的防范和攻击，如果是在公客中做出切客行为并成功，那是你的本事，没人说什么，录入公客的同事还会向你请教，为什么这么难的客户你是怎么给拿下的，或者约客户带看房源失败失败的情况下做出切客行为，你给这一单的生意给拿下，也没人说什么，顶多客户或者房源不是你的，提成也要分给其他的同事一些。
约带看时，进房时要为客户穿鞋套，自己也要穿，夏天热了在路上给客户买瓶水或者饮料，也就两三块钱，下雨了为客户打伞，无论是约带看还是看房源一定要经纪人等业主或者客户，必须要这么做，在工作中自己会慢慢的有所体会。
六:业务流程
房客源开发，深挖、筛选与维护，匹配合适的房客源，设计签约方案，约带看，带看中，带看后，签约，售后。
设计带看的路线和时间，如何塑造房主、客户，报三到四个价，议价，塑造占便宜的感觉，嘱咐房主客户团队配合，设置带看前的障碍。
约带看时，无论是公盘还是私盘系统要标注进行锁盘，锁看，然后为业主和客户制造紧迫感，教客户砍价，带好所有签单的手续，找到双方谁是真正的主人，买房的不一定是本人，有可能是妻子或者孩子，卖房的不一定是本人，有可能是父母或者是妻子老公，（这里是一个关键的地方，在后面会箱细的讲解，因为涉及到相关的法律）。
带看中，双方是否愿意承担中介费用，一手房产涉及不到中介费，因为一手房是地产公司与开发公司进行合作，拿的是佣金。之后陪同的同事相互配合，在双方面前提现辛苦度。随后是双方议价促单，这时便是经纪人的意志力考验，找机会替业主与客户做决定，让双方都感觉占便宜。
签约时，再次核实验证产权，点头确认法，边谈边写合同。
产权是有区别的，不动产（单独所有），房本是几个人的名字，签合同时就签几个人的名字，私有财产是（多少人）。
出租和出售签合同时确认房本和身份证是否一致。
如果是孩子卖房，父母的名字，这种情况一定要父母在旁边，房本是谁就签谁的名字。
还有一种情况，房本是夫妻两人的名字，老公卖房，但是要夫妻两人共同签字，或者妻子不在旁边，要有妻子的文字协议进行同意，这种情况有很多离婚的案件，但是还没有办理离婚手续的，这种情况夫妻其中一人把房卖了，另一方闹离婚不知情，卖房的老公跑了，妻子就有权力对地产公司进行起诉赔偿。
协助房租金和房屋售卖金的交接，协助水电费的交接，协助房屋交接，后续跟进与维护。
一定要懂得相关的地产销售法律知识，自己亲身经历的一次事件，所有手续都交接好了，钱也交了，可是之前的业主一直没有在规定的时间内搬出去，这时公司就可以协助或者代理经纪人，协助客户对房东进行起诉，记住留好各种合同数据，官司稳赢。
还有一次，亲身工作经历，一个客户，460万全款买房，是现金，买的是我家附近的一套别墅，还是晚上十一点多，我是在公司的分店，晚上十一点多早就下班了，同事们都在家睡觉了，这个客户正好看上了我手里的一个房源，马上穿衣打扮，西服各领的，皮鞋擦的老亮了，刮胡子刷牙，赶紧给同事和领导打电话，公司总部距离分店也不远，总部直接派二十多个保安过来，分店总共二十多个同事，这家伙一下都来了，个个西装领带的，保安还带着警棍，大半夜的把房东叫醒了，说清原因，又开车去接房东，大半夜的，四十多号人全部身穿西装，右胸前全部挂着工作牌，脖子带着公司的经纪人工作证，好家伙，大半夜的这四十多号人跟黑社会似的为我的客户保驾护航，四箱现金，全部有我的同事抱着，公司总部的保安在四周围着我们，还有三个同事围着客户，开着车浩浩荡荡的与房东见面，店长直接把店里的验钞机搬来了，结果直接签单。这里不是说我们的做法有多好，这也是管家服务的一种，客户大量现金全款买房一定要有几名以上的同事进行陪同，保护客户的人身财产安全，保护自己的人身安全，这个客户就是天津的来我们唐山买房，这起事件后，公司很注重客户携带大量现金买房的事件，我这个案件还被公司作为标杆案件用来培训新人，后来这个客户给公司一致的好评，还给我介绍很多的客户。
七:经纪人销售小技巧。
房源信息，房屋出租或者售卖的动机，手有几套房，心里低价是多少，要求付款方式，房屋装修、配套设施，产权是否清晰，看房时间段，做主人的能否到场，对于租房的客户有没有特殊要求。和房主沟通出租或者售卖付款方式，出租是月付，季付，年付，压一。售卖是全款打卡还是现金打卡，支票转账，或者首付贷款。和两方客户沟通。看房是否方便，是否认可经纪人，认可中介费，是否了解市场。是否制定自己为委托人。
客源信息。租房或者买房的目的，地段范围，收入职业，付款方式，钱谁出，最高承受能力，工作单位（地点，出行方式），看房时间段，现在在哪里住，最晚用房时间，租期，或者买房的日期，有没有什么特殊需求，如家电是否齐全，家庭成员等等，做主人的能否到场，常住人口的分别年龄（这是真对租房的），忌讳点包括层次户型和宗教信仰，是否是凶宅。
房源有低价和报价，与客源说报价。
八:小知识。
看房拍照片，拍vr时要敲一敲房屋的墙壁，确认各个房屋的墙壁是否是实体或者是空心来确定隔音的好坏。
看房源时，无论房东是否在家或者钥匙是否指定委托经纪人保管，进房前一定要敲门，重复一遍，一定要敲门（敲门节奏，铛_铛铛，铛_铛铛）。
做为一名房产销售人员，有时的过度包装不如实话实说，比如说屋内的家电有些陈旧需要更换一下，这个屋内的隔音不算太好，在用实话说出房屋的缺点后，也可以用适当的有点来弥补，比如是学区房，低层给老人住，附近比较安静有公园，这时一定要了解客户买房租房的动机。
防止同行或者同事的恶意切客，一个市区不可能就你们一家房产销售公司，比如贝系和58系就存在恶意的竞争关系，只不过有的地区不是那么恶劣而已，记住哥一句话想长期在地产销售行业干下去，没有一个真正的知心朋友，前期还要做好喝西北风的节奏。
学好专业话术和相关的法律知识，有助于为自己解决难题为客户解决难题，解决的难题越多，在行业里站的越稳。
要了解本地区和周围地区的市场行情，和政府相关政策，比如唐山的丰润区和路北区的交接处，要建立一个工业园区，有工业园区就有吃饭的地方，建立工业园区需要大量的人力资源来发展，上班的人多了，附近就有可能搬迁过来一所医院或者学校，无论是医院或者学校，只要有一家能搬迁过来，那么就说明这个地方要大力发展，附近的楼盘就要时刻关注着。
经纪人无论人长得怎么样，人靠衣装，正规的职业西装领带皮鞋是经纪人的标配，不要短裙丝袜配，你不是小姐，你是正规的经纪人，不要短裤北京破布鞋配，你不是社会二流子，你是正规经纪人，想漂背后去漂，想浪躲着人浪，没人会去管你，但是在两方客户的面前必须职业西装领带皮鞋。
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