金融市场复盘20170907
信息来源：wind陆家嘴早餐/一张图研报/罗博白蔡炖资管/蔡行之友金融服务平台/未名宏观研究/姜超宏观债券研究
加价不加量——实体经济观察2017年第34期（海通宏观姜超、于博）
分上中下游看，8月经济整体平稳，但冷热不均。下游需求渐冷，地产销量走弱，而乘用车销量平稳。中游有所分化，钢铁、水泥需求转弱，化工尚可，而重卡、挖掘机淡季仍旺，而发电耗煤增速上升。上游价格仍旺，环保限产发力令工业品价格大涨。
16年去产能但未去产量，工业品呈现“量价齐升”。而17年环保限产对产量也形成了约束，工业品也将由“量价齐升”转为“量缩价涨”，对应的经济环境是滞胀，一方面原材料价格上涨，同时贷款利率趋升，上游和银行等行业明显受益，但由于需求回落，中下游行业难以转嫁成本，将显著受损，因而整体看企业盈利难以继续扩张。
需求：下游地产走弱，乘用车平稳，文娱弱改善。中游钢铁、水泥走弱，化工改善，重卡、机械淡季仍旺。上游煤炭走弱，有色平稳，交运仍弱。
价格：8月35城首套房贷利率破5%并创新高。上周国内生资价格普遍上涨，国际油价再度回落。
库存：下游地产、乘用车去化。中游钢铁库存持续回补，水泥、化工去化。上游煤炭整体低位，有色继续去库存。
下游行业：
地产：8月百城土地成交增速转负，9月初44城地产销量低迷。8月百城土地成交面积下滑，同比增速受高基数影响大跌转负至-1.5%。8月35城首套房平均利率升至5.12%、二套房升至5.54%。房贷利率再创新高令地产销售走弱，8月44城商品房成交面积同比降至-25.9%。其中一二线城市需求持续低迷令8月十大城市地产存销比继续回升至9个月，而18个三四线城市销量增速也同步下滑，前期火爆的三四线地产需求正逐渐降温。9月前6天44城地产日均销量同比降至-32.3%，其中18个三四线地产销量增速大跌至-22.7%，指向地产需求继续走弱。
乘用车：8月乘用车批发平零售升，经销商库存预警指数大降。8月汽车经销商库存预警指数47.1%，降至警戒线以下，并创2013年以来同期新低。7月1日“新销售办法”实施，令汽车市场更加活跃，推动终端库存去化。而从需求看，8月乘联会口径下，乘用车零售同比增速6%，较7月的5.1%回升，而批发增速因厂家休假较多，较7月持平为6%。
上周电影票房环比仍在下滑，同比增速大幅反弹。暑期档进入尾声，上周电影票房8.95亿元，同比升至55.1%，观影人次2667万人次，同比升至48.8%。虽然环比季节性回落，但同比增速大幅上升，指向9月行业需求开局较好。上周三部电影票房破亿，《敦刻尔克》、《星际特工》、《战狼2》分别包揽前三。
中游行业：
上周钢价螺纹跌热板涨，高炉开工降，社会库存回补。上周螺纹钢价格小幅回落，但仍处历史高位附近，热轧板卷价格继续冲高。而焦煤、铁精粉价格仍高，令螺纹、热板吨钢毛利双双回落。现货需求依然冷清令上周螺纹社会库存连续三周回补。而第四轮环保督察来袭，令上周高炉开工率继续回落至76.4%，同比增速-3.8%，依然负增。当前钢市维持供需两弱格局，盈利高位对生产仍有支撑，但需求转弱、环保限产令生产受限。
水泥：上周全国水泥均价继续回升，库容比继续季节性下滑。上周全国水泥均价环比继续上行，较前一周回升0.84%，全国水泥企业库容比降至64.5%，处历年同期最低位。8月底9月初，尽管受环保督察影响，部分地区下游需求仍未恢复正常，但因企业生产同时受限，市场供需关系基本保持稳定，并在企业开展自律措施下，水泥价格继续保持上扬态势。分地区看价格，华北稳中推涨，东北继续下调，华东继续上调，中南涨跌互现，西南价格上调，西北以稳为主。
化工：上周涤纶POY价格升、库存降，江浙织机负荷率仍高。上周化纤原料价格涤纶POY涨，钾肥、纯碱、PVC、橡胶、聚乙烯平，尿素降。化纤产业链的涤纶POY、聚酯切片、PTA价格均继续回升，主要原因一是上游前期油价反弹带动，二是下游织造需求依然旺盛。上周江浙织机负荷率反弹，并创下同期新高，而江浙织机的涤纶POY库存天数则降至5天，再度创下年内新低。生产旺盛、库存低位，印证需求仍旺。而受需求旺盛带动，其上游的聚酯工厂虽然负荷率小幅回落，但仍处历年同期高位。而上周化纤原料价格钾肥、纯碱、PVC、橡胶、聚乙烯平，尿素降。
重卡：8月重卡销量增速仍高，需求淡季仍旺。8月重卡销量9.1万辆，同比增速83.8%，较7月小幅上升，前8月累计同比增速72%，环比增速回升至1%，处历年同期中等水平。而8月单月销量不仅刷新历史记录，也是今年以来连续6个月突破9万辆。今年以来重卡销售上升势头强劲，虽是淡季但需求仍旺，原因包括以下三个方面。一是物流市场供需不均助推重卡行业高速发展，二是物流公司跑马圈地，三是今年夏季异常高温，火电需求旺盛令煤炭运输市场起势。
机械：8月挖掘机销量同比翻番，需求淡季不淡。8月挖掘机销量8714台，同比增速99%，较7月小幅回落，但仍处高位，环比增速升至13.8%，处历年同期高位。3季度是挖掘机销售的传统淡季，但今年8月销量并未放缓，需求淡季不淡。从销量结构看，小挖回落；中挖保持稳健；表明地产基建投资或保持平稳，大挖走高，印证资源品价格上涨。随着4季度销量基数上升，4季度增速或面临回落风险。
电力：9月上旬发电耗煤同比因低基数大升，环比处同期低位。8月发电耗煤同比增速升至13.2%，而发电耗煤增速、制造业PMI生产指数均较7月回升，预示8月工业增速易升难降。9月上旬前7天日均发电耗煤同比22.8%，较8月下旬的15%大幅上升，主要缘于去年同期低基数（在前年低基数的背景下仍然从去年8月下旬的13.1%大跌至5.3%），而环比增速降至-11.2%，不仅季节性下滑，而且也处历年同期低位，指向9月工业生产起步偏弱。
上游行业和交运：
煤炭：上周煤价平中有升，煤炭库存天数电厂反弹、钢厂走平。上周动力煤、焦煤、无烟煤价格均平，秦皇岛港煤价格反弹。8月底9月初，发电耗煤环比下滑，电厂采购热情季节性转弱，动力煤需求略显疲软，使得上周动力煤价走平、电厂库存天数大幅回升至17天。上周钢价虽然回落但仍处高位，使得焦煤价格继续高位持平，而环保限产令生产受限，钢厂煤炭库存天数在13.5天低位走平。上周秦皇岛港煤价格反弹，库存继续回落。
有色：上周LME铜、铝价格均涨，铜库存下滑、铝库存反弹。上周美元指数走弱，基本金属涨多跌少，LME铜、铝价格均涨，并在上周五再创新高。上周LME铜库存降、COMEX铜涨，整体下滑。上周LME铝库存继续低位小幅反弹，但仍处于08年10月以来的历史低位，去库存效果显著，去产能背景下铜、铝去库存仍将延续。
大宗商品：上周油价小幅回落，CRB指数回落，美元震荡下行。上周美元震荡下行，紧张政局叠加非农不及预期令美元承压。虽然美元指数下行，但美国原油产量增加叠加OPEC产油国减产执行力度下滑令供给上升，而美国炼厂检修令需求减弱。供需失衡导致市场情绪偏空，上周原油价格回落。上周CRB指数小幅回落。
交通运输：上周BDI、CCFI双双下滑。上周BDI再度回落，巴拿马船市场方面，航运旺季接近尾声，煤炭需求下降，而四季度美湾粮食船运尚未启动，导致运力供给总体偏宽松，租金下降。海岬型船市场方面，两大洋市场走势各异，太平洋市场先扬后抑，大西洋市场高位回落。上周CCFI继续下滑。
澎湃：许家印与华谊兄弟成立合营公司，将共同开发旅游地产项目。
二、政策风
经济参考报头版刊文称，农村投融资体制改革是下一步“三农”工作的重点，目前农业投资的主体是财政，而未来必须要以财政作为杠杆撬动更多社会资本、金融资本投资农业。目前来看，政府在推动农业投融资体制改革的过程中，需要做好两件事。一是要保证原有的财政投入部分，二是要继续进行创新性探索。
《沪市新上市公司信息披露上岗手册》正式对外发布。这是上交所针对新公司在上市初期容易出现的“薄弱环节”和“风险隐患”，首次编制的实用性手册，是上交所强化一线监管职责，提高监管服务精度的一项重要举措。
4、深交所发布“投资者保护·明规则、识风险”系列文章称，题材概念有风险，杀跌追涨易套牢；如果对股票的基本面缺乏独立深入的思考，仅凭题材概念或者突然的上涨就追高买入股票，极有可能会成为违法主体实施操纵市场行为的受害者；投资者要谨慎决策，避免成为股价高位站岗的接盘侠。
证监会副主席李超表示，当前正处于我国养老金顶层制度设计的关键时期，中国证券投资基金业协会养老金专业委员会的成立很有必要、正当其时，将推动行业进一步提高对养老金业务的重视，为养老金融的规范和发展多做贡献。
北京市下发的《2017年国有建设用地供应计划》显示，2017年北京全市供应国有建设用地4140公顷，其中住宅用地供应1000公顷。北京市市委书记蔡奇：2017年已经确定的土地供应计划各区要完成。
国家网信办印发《互联网用户公众账号信息服务管理规定》，并于10月8日起正式施行。《规定》明确，群组建立者、管理者应当履行群组管理责任，群组成员应遵守相关法律法规；互联网用户公众账号信息服务使用者应当履行信息发布和运营安全管理责任，积极传播正能量，遵守相关法律法规，维护良好网络传播秩序。
江苏省近日下发《关于进一步推进全省减煤工作的通知》，严禁建设钢铁、水泥熟料、平板玻璃等产能过剩行业新增产能项目，加快推进重点用煤行业及其他重点用煤单位“煤改电”“煤改气”工作。严查涉煤违规行为，新上耗煤项目一律实施煤炭减量或等量替代。
河南省将加快淘汰落后产能，推进灾害多发、扭亏无望的国有煤矿依法退出关闭，将年产30万吨以下的小煤矿全部关闭；将暂停新建、扩建开采垂直深度超千米的地下开采矿山和安全距离小于300米的露天矿山，暂停新建、扩建开采规模低于30万吨/年的铝土矿、硫铁矿等。
三、全球观
欧洲央行维持主要再融资利率0、隔夜贷款利率0.25%、隔夜存款利率-0.4%不变，月度购债规模保持在600亿欧元，符合预期。欧洲央行：若前景恶化或融资环境与通胀可持续性调整路径不一致，管委会将在期限和规模方面增加QE。
2、德拉吉：很有可能会在10月就QE作出大部分决定；欧洲央行委员就退出QE的宣布时间作了简短的交流；对QE具体场景没有个人偏好；欧洲央行尚未讨论债券稀缺问题；管委会重申今年秋天将作出决议。
3、美国9月2日当周初请失业金人数29.8万，增幅创2012年以来最大，因受飓风哈维影响，预期24.5万，前值23.6万；8月26日当周续请失业金人数194万，预期194.5万，前值194.2万修正为194.5万。
4、美国总统特朗普：在六个月内不会对“追梦者计划”付诸行动，DACA计划中涉及的人群在六个月内不用担心。
5、美国财长努钦：我们绝对不会让政府出现债务违约；今年完成税改仍是可行的；今天将与众议院自由党团就税改计划进行会面；在我们的规划中，税改计划将绝对是赤字中性的；目标是尽量将企业税维持在15%附近；我们的目标仍是全面税改，而不仅是减税；美国总统特朗普还未就美联储官员任命问题作出任何决议。
6、美国众议院议长瑞安：计划今年秋天拿出税改方案，目标是今年完成税改。22.5%上下的公司税率会是比较现实的目标；计划在国会就移民法案达成一致。
7、外媒：美国白宫在考虑至少6名美联储主席人选。所考虑的范围将涉及经济学家、有银行业从业经历的经理主管和其他商界人士。
8、外媒：美国总统特朗普与美国参议院民主党领袖舒默同意寻求通过一项法案以永久废除债务上限。
9、美国国会参议院以80-17票批准特朗普和国会参众两院民主党领袖所撮合的措施，将推迟债务上限和政府融资至12月8日，并将向飓风哈维灾后救援提供152.5亿美元资金，修订版措施将返回众议院。预计众议院将在周末之前针对参议院修正案进行投票。
10、萨德剩余发射车运抵星州，韩国正式完成萨德反导系统部署。韩国总理：朝鲜可能将在9月9日发射导弹。中国外交部：已就此向韩方提出严正交涉！再次敦促美韩立即停止有关部署进程。
11、韩国总统文在寅：寻求通过外交途径对朝鲜施加制裁，朝鲜半岛不会发生战争。
12、俄罗斯总统普京与日本首相安倍晋三会面。普京称，朝鲜的导弹计划和核计划对地区和平、稳定造成了威胁；朝鲜半岛危机只有通过政治途径解决。安倍晋三表示，如果朝鲜维持当前的做法，那么就不会有光明的未来。
IBM宣布，计划未来10年投资2.4亿美元，与其长期合作伙伴麻省理工学院（MIT）合作，开设一间人工智能（AI）实验室。
4、TechWeb援引外称，富士康出价超过184亿美元竞购东芝闪存芯片业务，而东芝董事会的部分成员也倾向于接受富士康的高报价。
5、新浪援引外媒报道，消息人士称，京东将首次进入海外联贷市场，寻求总额为5亿美元的贷款。
6、浙江省政府、浙江大学、阿里巴巴集团共同建立的之江实验室，该实验室将聚焦网络信息、人工智能，布局未来网络计算、泛化人工智能、泛在信息安全、无障感知互联、智能制造与机器人等五大方向。
7、就在FDA批准制药公司诺华使用新的癌症治疗技术CAR-T一周后，该机构暂停了后面的试验，原因是用这种技术治疗的病人出现首例死亡病例。
四、商品价格
国内商品期货夜盘涨跌不一。铁矿石收跌0.18%。焦炭、焦煤、动力煤分别收涨1.27%、1.01%、0.91%。菜油、豆油、棕榈油分别收跌0.34%、0.25%、0.11%。豆粕收跌0.15%，菜粕收涨0.09%。
5、郑商所：下一步将已有探索试点的基础上，做实功、求实效，多管齐下，持续推进国际化发展进程；继续推进特定品种对外开放、推进保税交割、积极谋划设立境外办事处，加强与境外金融机构、产业客户、投资者的沟通联系。
12、上海有色网：随着锂的需求不断增加，伦敦金属交易所正在考虑设立锂期货合约。这意味着，近来最火的金属有望实现“金融化”。
13、美国能源信息署（EIA）：截至9月1日当周美国原油库存增加460万桶，终结了此前9个星期的连续下降趋势。分析师此前平均预期该周原油库存增加270万桶。
五、外汇
美国三大股指涨跌不一，金融股拖累道指收跌。道指收跌0.1%，报21784.78点。纳指收涨0.07%，报6397.87点；标普500指数收跌0.02%，报2465.10点。高盛收跌1.47%，摩根士丹利收跌2.22%。
2、欧洲三大股指全线上涨。英国富时100指数收涨0.58%，报7396.98点；法国CAC40指数收涨0.26%，报5114.62点；德国DAX指数收涨0.67%，报12296.63点。
美国COMEX 12月黄金期货收盘上涨15美元，涨幅1.12%，报1354美元/盎司，创一年来收盘新高。欧洲央行会议后欧元兑美元汇率走强，提振了市场对于黄金的投资兴趣。
2、纽约商品交易所10月原油期货收跌0.05美元，跌幅0.1%，报49.11美元/桶；ICE布伦特11月原油期货收涨0.3美元，涨幅0.55%，报54.50美元/桶。美国国内的原油库存10个星期以来首次出现了单周增长。
3、伦敦基本金属多数下跌。LME期铜收跌0.12%，报6915美元/吨。LME期铝收跌0.05%，报2114美元/吨。LME期锌收涨0.92%，报3134美元/吨。LME期镍收跌0.53%，报12185美元/吨。LME期铅收跌0.21%，报2347.5美元/吨。LME期锡收跌0.14%，报20755美元/吨。
六、资金和价格
9月8日，今日资金面依旧宽松，早盘大行融出大量，股份制银行和大中型城商农商也融出积极，市场内隔夜有少量融出，午后充足，加权价格平稳向下，7-14天资金有一定供给。跨季资金有少量供给，价格较高。
资金市场
1、央行动态
央行今日公告目前银行体系流动性处于较高水平，9月8日不开展公开市场操作。今日公开市场无到期。
回顾这一周央行的操作，全周共回笼资金2215亿元，分布情况如下：
2、线上资金情况
今日资金面继续维持宽松的态势，各期限资金价格纷纷下跌，但跌幅较小，均在10BP之内，且由于资金价格最近走低，今日开始出现1Y期资金的成交。
从成交量上来看，今日成交普遍有所下降，这可能是因为前几日部分机构趁资金成本较低，已经融入了长期限的资金，今日总成交2.72万亿，较昨日下降818.5亿元，降幅主要来自7D资金。
跨月以来，尽管央行持续回笼资金，但资金面一直就保持较为宽松的局面。本周央行重启了28D逆回购，又在周四超额对冲MLF，有明显的维持跨季资金稳定的意图，本周还处在月初的时间段内，央行已经开始出来维稳月末资金，可见，央行对本月底资金面可能的紧张比较重视。
本月既是三季度跨季的时点，又面临国庆长假，加上例行的下旬缴税缴准，下旬资金面面临的压力不可忽视。
七、利率和债券价格
今日国债期货弱势收跌。10年期国债期货跌幅区间在0.0740%-0.2222%，其中主力合约T1709跌幅最大，为0.2222%；5年国债期货跌幅区间0.0461%-0.872%，其中主力合约TF1709跌幅为0.0514%。
利率债市场：今日利率债整体上行。10年国开活跃券17国开10早盘开在4.3575%，一路上行，尾盘收至4.39%，高中债估值4.3598%（3.02BP），全天波动区间为3.75BP，波动范围4.3525%-4.39%。
信用市场
今日短融、超短融成交区间4.2%-6.95%，收益上行。其中久期在1个月以内的AAA券种成交较少，区间在4.2%-4.6%；久期1个月以上的非两高一剩的AAA收益成交集中在4.25%-4.72%，两高一剩的AAA品种成交在4.75%-5.08%；AA+成交在4.78%-5.45%；AA成交收益率在4.99%-6.95%。
中票成交区间在3.06%-6.5%，收益上行偏多。
1个月以内到期存单成交区间集中在3.45%-4.35%；剩余期限在1个月以上的存单成交区间在4.2%-4.97%，收益上行。
八、策略报告
“租购同权”推出的背景、影响及政策建议
近期，广州市提出的“租购同权”引发了市场广泛关注，中山、沈阳等城市也明确跟进“租购同权”。住建部有关负责人称将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这更加激发了市场对“租购同权”的热烈讨论。基于此，本文分析了“租购同权”出台的背景，对比梳理国内外相关做法，并进一步探讨其对市场的影响，最后给出相应的政策建议。
一、“租购同权”的内涵及推出背景
所谓“租购同权”，是指租房人和购房人同样享有子女就近入学等公共服务资源的权益。相关市场热议主要始自广州市今年7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》（下称《方案》），该方案要求加快构建租购并举的住房体系，在出台的16条具体措施中最引人注目的就是“租购同权”相关规定。《方案》提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。我们认为“租购同权”的推出主要基于以下四方面背景。
（一）房价过快上涨的同时，租房需求日益旺盛
近年来房地产市场出现一些新变化。一方面，自2015年底开始我国房地产市场进入新一轮的上涨周期，其中学区房备受追捧。例如，北京西城区中学区较好的区域二手房挂牌价格达到10-20万元/平方米，有的甚至超过20万元/平方米，而有些区域只有5万元/平方米左右。在资源有限的情况下，教育等资源通过与房产捆绑进行分配，既推动了房价的不断上涨，也进一步促进了房价看涨预期的形成。另一方面，一线城市租房需求日益旺盛。随着我国城镇化的推进，地区间流动人口规模较大，特别是发达地区，北京、上海、广州、深圳这4个一线城市是人口流入的密集区（图1）。而目前房价经过多次快速上涨已处于历史高位，热点城市限购政策的不断收紧提高了购房成本和购房门槛，会减少具有购房能力的人口规模。加之，随着年轻人群消费观念的改变、晚婚晚育趋势的发展，购房年龄会有所推迟，这些都会带来较大的租房需求。在此背景下，租赁市场就成为政府促进房地产市场合理降温和稳定发展的重要切入点之一。
（二）承租人合法权利难有保障，难以平等享受市民化权利
目前来看，我国住房租赁市场仍处于自发状态，其发展相对滞后。国家统计局第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。有统计显示我国目前规模化住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右，远低于发达国家成熟市场20%-30%的比例。这就使得房屋租赁市场发展不规范，部分群体的住房租赁需求没有很好地得到满足。由于缺乏相应法律法规的保护，租客处于相对弱势地位，面临随意被驱逐、租金随意上涨等情况。一些租房中介机构也存在不规范、无序竞争等问题，通过发布虚假信息吸引客户，甚至有“黑中介”乱收中介费、骗取中介费，承租人的合法权益难以得到保障。同时，在中国许多市民化权利与房产挂钩，拥有房产的市民在子女上学、落户等方面有明显优势，甚至在享受优质教育资源方面有绝对优势，这也一定程度上使得有房产者在医疗、就业、养老等方面能享受更多权利，而租房者难以平等享有公共服务资源。
（三）政策调控思路有所调整，更加注重供给端管理和长期制度建设
与过去限制政策不同，近年来房地产调控政策开始更加注重供给侧的调整和长期制度的建设。早在2015年年底召开的中央经济工作会议就提出“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”等去库存措施，2016年初政府工作报告进一步明确了这一做法。2016年底中央经济工作会议指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。今年政府工作报告进一步明确和提出房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。总的来说，目前地方调控措施已经开始有所转变，增加土地供应、完善住房租赁市场已成为当前政策的重要方面。
（四）城市间人才竞争激烈，完善租房市场成为吸引人才的举措之一
《方案》中提出租购同权的适用范围除了具有本市户籍的适龄儿童少年，还包括人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。这反映出吸引和留住人才也是此次政策出台的一个考虑。在2016年3月广州市就出台了《关于加快集聚产业领军人才的意见》及4个配套文件，突出“高精尖缺”导向，计划5年投入约35亿元，在重点产业领域内支持500名创新创业领军人才（含团队成员），每年支持1000名产业高端人才、2000名产业急需紧缺人才。这与地区间人才的激烈竞争密切相关，特别是广州紧挨深圳，在人才引进方面存在较大竞争压力。
二、“租购同权”的国内外做法比较
广州此次推出的“租购同权”政策，虽然市场讨论较多，但其实并不新鲜。不仅国内部分城市，其他国家和地区也有类似做法。
（一）国内城市：承租人排位靠后，房产是子女入学的重要保障
深圳市在2013年就出台《关于义务教育公办学校试行积分入学办法的指导意见》，提出对深圳户籍和符合市就读条件的非深户籍儿童入学实行统一积分。此后深圳市各区小一、初一学位申请开始探索并全面实行积分入学办法，目前已相对成熟。深圳十大区域入学积分方法大致分为两类（表1），一类是以福田、南山等5个区为代表的“基础分+加分”法，根据户籍、房产等情况进行分类并分配基础得分，根据购房或租房时间、计划生育、社保等情况进行加分，最终依照总积分从高到低进行排位。学位更优质的福田区、南山区更看重房产，有房产的积分具有较大优势。第二类是以罗湖区等5个区为代表的“先类别后积分”法，根据户籍、房产等情况进行分类，按学位类型顺序录取，一般学区内有户籍和房产家庭的儿童位于第一顺位，相同类型按积分从高到低依次录取，直至公办学校招生计划录满为止。未录取的则自主选择到政府委托的民办学校申请学位。
成都在2011年公布实施《成都市义务教育阶段学生按户籍所在地就近入学的实施意见》，坚持户籍与居住地一致的入学原则实行就近入学。这意味着“租房入户”与“购房入户”享受同样的教育服务。不过，该《意见》也指出“个别学位紧张的学区，暂按一套房屋就近优先解决一个家庭的适龄儿童、少年就近入学，其他迁入的适龄儿童、少年由教育行政部门统筹安排入学”。据媒体报道，上海、天津、长沙等城市部分区域可以租房读学位，需要提交住房租赁合同、社保等相关材料，还需要与房东协商，排名一般也靠后，承租人子女也基本无望进入较优质学校。总的来说，即使在这些有政策的地区，房产仍是子女入学的重要保障，特别是在优质教育资源区域，“租购同权”较难真正实现。
（二）其他国家和地区：实际居住地等因素是重要考量，而非房产
香港的学位分自行派位和统一派位两个阶段，50%的学位将面向社会公开招生，宗教信仰、家庭成员与学校的关系等是录取的重要考量，有兄姐在该校就读或父母在该校任职的小孩必获录取。统一派位则根据就近入学原则，以实际居住地而不是拥有产权的房产进行派位，申报的居住地址应是申请儿童的唯一或主要居所，租约、税单、水电煤气费都可以作为证明文件。美国、加拿大、新加坡等国家也基本采取就近入学原则，划片入学与户籍、是否拥有房产等并没有关系，而是与是否居住在本学区有关，家庭成员与学校的关系、是否是本国人也是优先排位的重要影响因素。对比来看，与中国看重房产、户籍等条件不同，这些国家和地区教育资源主要根据实际居住地、家庭成员与学校关系等来分配。
（三）经验总结与启示
在梳理国内外其它地区关于“租购同权”做法的基础上，可以总结一些值得借鉴的经验和启示。
一是将房屋产权与公共服务资源适当松绑，有利于房地产市场的健康发展。学区房并不是中国独有，其他国家也都存在，学区房房价和租金往往要高于一般房屋价格。但房产与资源的过度捆绑会加快推升学区房价格，加剧房地产市场的扭曲。在中国，由于能否上好学校与户籍、房产等密切相关，学区房价格涨幅明显更为夸张。与中国大陆不同，其他如香港、新加坡等地区的学位不看产权，而是看实际居住地、家庭与学校间的紧密程度等，这在一定程度上有利于减缓学区房价格的上涨。
二是“租购同权”的具体方案和落实更值得关注。广州等城市虽然提出采取“租购同权”措施，但如何实施仍有待具体方案的出台。如深圳在学位安排上探索积分入学办法，不仅需要考虑对户籍、房产的分类情况，还考虑购房或租房时间、社保等情况。实施方案不同，其效果也可能会有差异，其中如何确定教育资源分配方式是重点，是“租”与“购”能否同权、在何种程度上实现同权的重要决定因素。
三、“租购同权”的影响及前景：长期意义大于短期意义
（一）短期对房价影响有限，可能抬升学区房租金，但长期将缓解房价上涨压力
从短期来看，房价并不会因“租购同权”政策的出台而快速、大幅回落，当前一、二线城市房地产市场的供求紧张状况仍然存在，且“租购同权”政策落地难度较大，相关的配套细则与措施仍有待进一步完善。此外，“租购同权”改变的只是资源分配方式，而不能改变优质教育资源稀缺的现实状况。学区房供给有限的背景下，在购房入学基础上增加租房入学的需求，将大概率推动学区房租金的上涨。
从长期来看，“租购同权”一定程度上能缓解房价上涨压力。住房兼具投资与消费双重属性，当前的高房价是这两种属性的综合反映。房屋产权上绑定的附加值越多，其投资属性越明显，买房的投资需求甚至投机需求越强，进而抬高房价。“租购同权”政策旨在剥离房屋产权上绑定的附加值，有助于回归住房的基本居住功能，稀释住房的投资属性，从而抑制房价上涨。
（二）有助于培育和发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度
2015年中央经济工作会议就提出，要大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。此次广州发布的《方案》中“租购同权”便是政府发展住房租赁市场众多措施中的一条。“租购同权”实现后，租房与购房一样可以享受教育等公共服务资源，因此会有众多家庭选择租房，大大提高租房需求，促进住房租赁市场发展。除广州市出台“租购同权”政策外，住建部等9部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。无锡等多个城市明确“租房落户”政策，进一步将房屋产权与户籍松绑，从中央到地方均密集出台政策推动住房租赁市场快速发展（表2）。这些政策皆体现了政府鼓励租赁的导向，我国房地产市场正逐步向“购租并举”的模式过渡，多层次房地产市场供应体系正加快形成。
（三）有助于租房者子女享受优质教育资源，实现公共服务权利均等化
就近入学的招生安排使得教育资源与房屋产权紧密捆绑，在优质教育资源稀缺的情况下，只有购买名校附近的住房才能拥有名校入学资格。“租购同权”政策则旨在改变这一现状，将房屋产权与教育等公共服务资源相分离，不拥有房屋产权不再成为获取公共服务权益的障碍，使符合条件的承租人子女同样享有就近入学的权利和机会。这实质上是以住房为抓手，谋求公共服务权利均等化，让租房者和购房者一样可以享受公共服务资源。
（四）有助于缓解年轻人的购房压力，促进房地产市场平衡健康发展
近年来房价的过快上涨，给城市里的众多外来年轻人带来巨大压力。一是受“无房不能结婚”的世俗观念影响，“丈母娘需求”使购房成为刚需；二是房产与教育资源的绑定，使大量年轻夫妻为孩子上学而竞相追逐学区房。实现“租购同权”，将有利于完善房地产市场的“租买选择机制”，人们可根据自身经济实力进行由租到买、由小到大、由旧到新的梯次消费选择，推迟年轻人的购房时间，甚至引导更多人选择终身租房。这既能分流一部分购房需求，又有利于培养更为理性的住房消费观念，促进房地产市场未来的平衡健康发展。
四、相关政策建议
（一）完善相关配套细则，使“租购同权”尽快落地
住房上附加的教育、医疗等公共服务资源不平等问题，涉及到社会的诸多方面。要让“租购同权”真正得以实现，需要多个部门形成合力、共同推动，后续应尽快出台相关配套细则和规范，包括用地规划、税收征管、融资贷款、承租人管理制度等相关措施的细化，使“租购同权”政策更具可操作性。要加快立法、完善租赁环境，明确出租人与承租人双方权利义务关系，规范相关行为；政府在税收、融资方面提供相应支持；提高国有企业参与积极性，积极发挥国企带动作用；搭建房源交易平台，为租赁市场健康稳定运行提供便利和保障。近日，住建部表态，将通过立法逐步明确“租购并举”的房地产市场供应体系，便是相应政策深入细化的一个重要信号。
（二）加大公共服务资源有效供给，平衡区域差异，逐步放宽承租人的门槛限制
目前广州市出台的“租购同权”政策对承租人仍有较严格的门槛限制，其他城市也对承租人进行了条件限制。在当前我国城市公共服务资源有限的情况下，对承租人设置一定门槛有助于阶段性目标的实现，防止对现有资源尤其是优质资源的无序竞争。未来要实现真正意义上的“同权”，则需要加大教育、医疗等公共服务资源的有效供给，缩小区域间的差距，不仅要分好“蛋糕”还要做大“蛋糕”。要充分发挥市场机制作用，动员社会力量参与，构建多层次、多方式的公共服务供给体系。加强公共服务人才队伍建设，从培训体系、激励机制和福利待遇等方面促进公共服务队伍的长效运行。通过教师交流轮岗制度等方式，缩小区域差距，实现公共服务资源的均衡配置。
（三）保障充足、优质的租赁房源，防止房租的过分上涨
一是政府提供更多的租赁房源，对租赁性用地乃至相关公共服务进行统一规划。北京、上海今年公布的土地供应规划中，将租赁住房与商品房进行了区分，且提高了租赁住房的比重。近日上海以“招拍挂”方式公开推出位于张江和嘉定新城的两块租赁住房用地，明确所建物业“只租不售”，均是这方面的有益探索。二是充分利用好当前的存量市场，鼓励国有企业进行厂改住、商改住，通过税收、融资等优惠提高社会化方式提供租赁房源的积极性。三是积极探索租赁运营融资新途径，借鉴国际经验，充分发挥房地产信托投资基金（REITs）的作用，吸引社会资金的参与，提高市场运营效率。
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