春节串门，有朋友问我，您能不能预测预测，北京楼市均价能涨到10万一平米吗？
我说，不能预测！这种事情，连专家都不敢预测，我这外行，咋敢预测？
朋友说，哎哟别谦虚了您！如今这房价，真特么邪虎呀，简直越来越看不懂了！你难道不想亮亮你的本事，为俺这些老百姓指导指导，服务服务？
朋友这一说，倒提醒了我，宏观经济问题，有一些研究，曾经写过文章，专门分析房价。不过，所谓分析，说来说去，也就那么些基本道理。各位要听，俺就再说一遍吧。
北京房价，这些年确实涨得太离谱太让人看不懂了！
就说俺居住的西城区广华轩小区吧，西二环边，广安门桥。2001年单位买下时，每平米不到6000，去年一家伙涨到60000！前些天从一家中介公司路过，一打听，好家伙，超过80000了！
别的地方，也差不多。有些好的地段，每平米过10万已稀松平常！
京城房价为何涨得如此邪虎？
楼市这十多年为啥只涨不跌？
且听老詹慢慢分析——
其一、楼市为啥只涨不跌?
楼市涨跌，关键何在？
就俩字：需求。
学过经济学的人都晓得，经济学有一铁律：价格与需求成正比。
一件物品，需求越是旺盛，价格就会抬得越高。
分析中国楼市，必须也只能从需求入手。
为什么近些年中国楼市只涨不跌？根本原因，就在需求。
不妨看看咱们周围吧，举凡楼市涨风极甚的城市，什么北京啦、上海啦、深圳啦，无一例外，全是住房需求极其强烈的城市。
需求从何而来？从本地居民提高生活水平而来，从外地涌入新居民的需求而来。
说到这里，讲一故事。
两年前，老詹曾回自己从小长大的四川金沙江畔会东县看望亲朋好友。一个突出印象是，原来很小很小一县城，如今，已经膨胀成为挤满人口、呜泱呜泱的繁华闹市了！
这小县城，原建在群山环抱盆地之中，此番回去，盆地几乎被办公楼和住宅楼塞得满满登登！
人从哪里来呢？从乡下涌进来。
县级机关干部，那就不用说了。下面的乡镇干部，哪怕离城几十公里甚至更远，都在城里买房，有的当天回来睡觉，有的周末返家度假。此外，稍稍有点钱、有点手艺，或者有点头脑的农民，也在城里买了房，为自己，也为儿孙。以至县城中学一扩再扩，县城小学也是建了一个，又建一个。
仔细观察中国经济你会发现，进入二十一世纪，随着城市化进程加快，全国出现了非常明显的三个趋势：
一是乡村里的人纷纷往县城走。
二是县市里的人纷纷往省会走。
三是全国各地的人，尤其是有经济实力者，纷纷往京沪广深等特大城市走。
为什么呢？因为越是大城市，越有着广阔的发展空间，完善的医疗条件，良好的教育资源，优越的人居和生活环境。
人往高处走，水往低处流——这规律谁也阻挡不住！
为什么近些年从县城到地市，从省会到京沪广深，越是往上走，房价越是高企？越是往下走，楼市越是冷落？
甭管专家们分析了多少原因，根本一条，还在需求。
好的，我们再来说说第二个问题——
其二、 谁是涨价幕后推手？
当今中国，最希望楼市上涨者，无非三种人：
一是房地产商。
二是金融机构。
三是地方政府。
房地产商是卖房子的——天下卖家，没哪个希望商品价格下跌的，除非他是傻子，或者假装是傻子。
金融机构是搞贷款的——款贷到哪儿去了？绝大部分贷给房地产企业了。倘若房价下跌，企业还不了债甚至破产倒闭，最终吃不了兜着走的，不还是这些银行么？大笔贷款收不回来，甚至成了坏账，那么——
如何向上级交差？
怎么向储户交待？
还想不想营业了？
地方政府是靠财政养活的——收入一多半，来自卖土地。楼市疲软，价格走低，房地产商不买地、不投资，地方政府收入成了大问题，那么——
公务员奖金哪里来？
城市建设还搞不搞？
书记市长还当不当？
以上三股力量，甭管表面如何表态，暗地里，都在使劲推高楼市。
还是那句话，利益使然也。
看到一新闻，某“国”字号房企，近年来频频出手，在全国各地疯抢“地王”，价格离谱得来让业内人士瞠目结舌，连连摇头！
为何如此疯狂，不惜血本？稍一琢磨，不难明白。
最后，说说大家关心的——
其三、 楼市还要涨到何时？
既然楼市上涨是需求所致，预测楼市走势，还得从需求入手。
住房需求，是人类基本需求，人生一大欲望。
人的欲望，永不会有满足的时候。
但是，有需求是一回事，是否有能力去实现需求又是另一回事，甚至是更重要的一回事。
最近几年，为何房价在国家屡屡调控下反而频频走高，一个重要原因，就是国家银根放松，钞票印得太多。
票子多了，东西就不值钱了。
表面看，这几万亿那几万亿的，并没有直接发给居民，但是，通过各种渠道和流程，九九归一，其中相当一部分，还是到了居民手中。
看到一消息，2017年，京城居民人均年收入已突破15万元！这还不包括各种说不清道不明的灰色收入！
平心而论，近年来甭管经济走势如何，人们担心些什么，议论些什么，居民手中的票子，确实是越来越多了！
否则，你就很难解释，为什么动辄几百万上千万的房子，说买就买，说卖就卖，仿佛居民在冬储大白菜！
难怪有人感慨，不是房价涨了，而是钱不值钱了！
不信你就看嘛，五元一串的羊肉串，上面不才串着拇指大小五粒羊肉吗？
十五年前，多少钱一串呢？五毛钱。
差不多也是涨了10倍！
好了，回到本文主题，房价到底涨还是不涨？
甭管政府采取这样那样措施，甭管专家拿出这数据那数据，分析房价，九九归一，还得从三方面考量：
其一，从购房需求看，北京短期内有减缓迹象吗？
其二，从三股力量看，他们就不再推高楼市了吗？
其三，从货币政策看，如今不再增发货币可能吗？
所以，若问，北京房价到底还涨不涨？
老詹的预测是，肯定还会涨，涨，涨！
能否涨到10万一平米呢？
当然能。
什么时候？
当羊肉串卖到10元一串的时候。
来源：詹国枢
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