最近，北京房租上涨，很多人怪罪“资本机构”，认为中介公司推高了租金。

这是典型的“现代文盲”，如果中介公司这么黑，为什么还有人高价租房呢？

旁观者的说法不重要，他们不需要为错误的言论负责。

每个人的投资决策很重要，因为这关系到命运的走向。

特别是，如果你在北上广深生活，有条件买房，或者努把力可以买房，应该怎么办？

最近，有个朋友找我聊。他目前结婚了，在深圳定居，没买房，在老家四线城市有两套房，未来想把父母接到深圳来住。

他问我，是不是可以卖掉老家一套房？

是，越快越好。

过去20年，很多人在房地产市场中挣钱，但他们并不知道原因。

未来20年，这些人可能会把挣到的钱赔掉，因为房地产市场已经天翻地覆。

一线城市：泡沫没破灭，反落地了

人们只看到了房价上涨，却忽略了另外一面：一线城市长期租金低，导致租售比畸形。

深圳南山海岸城附近的一套房子，80平米，单价11万，总价将近900万。如果把这套房子租出去，月租金大概是9000元，每平方米的租金相当于112元。

国际上有个通用指标，做租售比，用每平方米月租金除以房价。南山这套房的租售比，112/110000=1:982。

按照这个租售比，如果房租不变，买这套房子，要982个月才能收回成本，相当于81年才能回报。

总体来讲，北上广深的租售比在1：500-1：1000之间。在很多发达国家，租售比一般在1∶200至1：300之间。

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因此，这些年来，一直有人拿租售比说事，认为房价是个泡沫。如今，这些人又转过身，说房价涨得太快了。

其实，过去的高租售比，如今房租快速上涨，都很符合经济规律，它正在表达一个趋势：

中国一线城市房地产市场，正在经历从“成长型投资”到“价值型投资”的转变。

房子是一个城市的股票。城市的前景，就是股票的基本面。城市的GDP、人均收入增长速度，就是公司的增长率。

如果用股市来做比喻，把租售比按年来计算的话，租售比就相当于市盈率。上面的房子，市盈率是80倍。

当一项资产的增长速度非常快时，人们给予它高估值，尽管它当前盈利状况不算特别好。

比如亚马逊，这些年经常处在轻微亏损阶段，但股价一路猛涨，市盈率常年在200-300左右。

过去20年，一线城市的房地产就处在这样的状况，从国家到城市，一路高歌猛进，人们买房，不是指望租金，而是看好长期前景。

但公司、城市和人一样，有生命周期。高速增长以后，就是平稳发展。

青春期的男生一样，身高一节一节地往上长，但到了一定阶段以后，增长速度慢下来，甚至停止。人们的评价标准就开始改变了。

孩子小时，人们说：看他长得多机灵，以后会有大出息。当孩子毕业以后，人们会问：你今年挣多少钱呢？

一个公司，如果增长速度变慢，盈利稳定，就进入了“价值投资”的阶段。比如巴菲特投资可口可乐，就是基于这样的逻辑。

房子也是如此。未来，中国城市化速度会变慢，一线城市高歌猛进的阶段过去了。但它的租金会涨上来，给投资者带来可观的利润。

如果说一线城市房市从前是“泡沫”，如今，这个泡沫正变成坚实的沙土，落地生根了。

Zillow，美国权威的房地产数据公司，市值超过70亿美元。我在上面看到这样一句话：

纽约房价在过去一年上涨了7.8%，预测明年的房价将上涨6.6%。

一线城市每年房价涨15%的时代过去了，它的增长速度，未来会和纽约相近。

不过，因为买房用了2-3倍杠杆，所以你依然能享受到15%-20%的投资收益。

如果不买房，拿到手的工资贬值了，而房租却涨得飞快。好资产，是抵抗通胀、产生复利的最强大武器。

别被“衰老城市”套牢

大道相同。房地产和股市投资的逻辑是一样的。

在投资中，最核心的是“价值”，但人们往往更关注“价格”。

在股市里，新手最爱问两类问题。第一种：最近中美贸易战，股票跌了，是不是要卖掉？ 第二种：某个股票涨疯了，听说有利好消息，要不要买入？

投资高手考虑另外一套逻辑：这家企业的基本面怎么样？有没有护城河？未来持续盈利的前景好吗？

基本上，看一个股民平时关注什么话题，就能判断出他的投资业绩。

房地产投资也是如此。90%的人关心“价格涨跌”，10%的人关心“价值增长”。

大多数人的问题是：这个城市这两年涨得很快，适不适合买？

投资是反人性的，它需要你抵御“及时反馈”的诱惑，关注真正创造价值的因素，并且能容忍短期的价格波动。

如果你要在一个城市买房/买房，最核心的，其实就两个问题：

第一，在这座城市，你能找到好工作吗？

经济和产业前景很重要。好工作多，人们抢着去。虽然在北上广很苦逼，但外地年轻人依然跑步前进。

第二， 你愿意下一代生活在这座城市吗？

环境、教育、医疗等生活条件也重要。人们富裕以后，会更考虑这些因素。这两年，很多人从北京移居到深圳，和雾霾密切相关。

如果两个答案都是肯定的，毫无疑问值得买。比如深圳，如果想在这里长期生活，首套房一定要早买。

如果两个答案都是否定的，马上卖。即使这座城市的房价短期在上涨，但长期也会跌落悬崖。这几年，三四线城市的房价大涨，未来会套牢一大批人。

人有生命周期，企业有周期，城市也是。中国绝大多数三四线城市，都处在衰老期。

天道有轮回，没人能抵抗。人口聚集是房价上涨的原因，而不是结果。

事到如今，还在相信“只要压控房价，北上广房价就会大幅下跌”，可能需要换换脑子了。

经济学千变万化，但核心只有一个词：供需。供给越多，价格越便宜；需求越多，价格越贵。

房价上涨，是因为想买房的人多。房租上涨，是因为需求猛烈，有人愿意用更高的价格租房。

最近看到一条信息：从2018年起，深圳新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。

越来越多的人来深圳，可供自由买卖的商品房越来越少，你猜房价会怎样呢？