为推动城市化、促进城市发展，大多数城市积极开发新城区。定位为国家级新区的天府新区，它的一举一动尤为引人瞩目。其中，作为天府新区重点打造的秦皇寺、兴隆湖两大核心区域，在近两年发展迅速，先后有天投、万达、万科、保利、中铁等实力雄厚的开发资源进入，蕴藏着巨大的商业价值。但不可置否的是，作为新区，其商业发展初期始终蒙着一层迷雾，RET睿意德将通过对区域的深入研究，分析新区商业未来可能发展的方向，供各位参考。

一、天府新区设立背景

一带一路战略背景下

成都被赋予打造内陆开放型经济高地使命

为顺应世界多极化、经济全球化、文化多样化、社会信息化的潮流，坚持对外开放的基本国策，国家在2013年9、10月提出“一带一路”战略，高举和平发展的旗帜，积极发展与沿线国家的经济合作伙伴关系，共同打造政治互信、经济融合、文化包容的利益共同体、命运共同体和责任共同体。

在“一带一路”战略之下，国家将逐步实现由单一开放走向全面开放，由沿海开放走向沿海与内陆双向开放，成都作为中西部地区的重点城市，被赋予打造内陆开放型经济高地的使命。

原有单核结构存弊端

亟待转移城市压力

成都原有的单核城市结构存在诸多弊端，人口和建筑的高度密集；主城热岛效应突出，环境恶化；中心区交通负荷过重。

任其发展下去将会出现更严重的大城市病，最终造成人口的流失。所以成都亟待优化城市结构，承担国家重任。

地理条件优越

天府新区成为新级核

在以上背景之下，2014年10月14日，中国政府网全文发布《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》。国务院批复同意设立四川天府新区，标志着四川天府新区正式成为国家级新区。

在国务院关于同意设立四川天府新区的批复中，“内陆开放经济高地”被反复提及，这是天府新区作为国家级新区的核心目标之一。同时，天府新区的设立，改变了成都原有的城市结构，形成了双核共兴的发展模式，舒缓老城区的压力，开辟了发展新格局。

为什么向南设立天府新区？

地理条件的优势

成都是一个冲积平原，南边地势平坦。另外，南门属于下风下水的区域，城市建设、产业布局选择下风下水的位置，更有利于城市环境的保护和居民生活的健康。

产业结构的协调

成都西北方向上风上水适合发展农业。为了协调一二三产业的发展，东南方向主攻二三产业，打造新城。

保护历史的需要

成都西北方向是古蜀文明的发源地之一，开辟新城难免将造成遗迹的损害，同时也容易影响新城的开辟，南方则不存在此类历史问题。

总结：

三大层面顺势而为 天府新区成为未来新核心

1. 政策驱动

在一带一路战略的驱动之下，成都作为西部重点城市，要求打造内陆开放型经济高地，迎来新的发展契机。

2. 城市需要

成都原有的单核结构存在弊端，只有升级城市发展模式，才能担起打造内陆开放型经济高地的使命。

3. 地理条件

城南以优越的新城打造条件，成为天府新区的设立地，助力成都未来发展。

二、天府新区核心区域商业发展研判

1.秦皇寺－兴隆湖研究背景：

一城一区一带核心打造区域 构筑新城蓝图

“双核共兴”的其中一级核位于天府新区成都直管区，是天府新区发展的重中之重。根据建设目标， “一城、一区、一带”将作为重点发展区域，打造成都科学城、秦皇寺中央商务区、锦江生态带，形成产业、都市、生活三位一体的现代化新城。

秦皇寺-兴隆湖两大经济增长引擎 驱动极核快速崛起

众所周知，CBD是一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区，是城市经济发展中枢。

定位为现代化、国际化和高端化的秦皇寺中央商务区，将成为重要经济增长引擎，带动天府新区的发展。

据数据显示，2017年全球最大市值公司皆是以科技为核心的企业。科创产业作为科技含量高、市场竞争力强、带动作用大、经济效益好的战略性新兴产业，也将快速驱动城市的发展。

兴隆湖作为成都科学城起步区，未来将成为天府新区经济增长的重要环节。

2.秦皇寺-兴隆湖区域研究：

PART01：秦皇寺-中央商务区

成都CBD发展史：从混合型到专业化 秦皇寺CBD将再升级走向国际化

从成都老城区CBD的繁华、金融城CBD的发展，到秦皇寺CBD未来的崛起，成都CBD的发展经历了三个阶段。

秦皇寺定位布局：大面积土地用于商务及配套设施 打造城市新兴CBD

位置：位于天府新城正公路以南、铁路货运外绕线以北。

定位：秦皇寺板块将会建设成为具备会展会议、总部经济、商业商务、医疗教育、公共服务和酒店等现代都市功能的现代化、国际化和高端化的中央商务区。

布局：规划面积约8平方公里，秦皇寺中央商务区将会用22%的土地用作的商务商业用地、11%居住用地、24%公园绿地，43%的土地用来建设公共配套。

秦皇寺CBD规划优势：内外开放的交通体系 方便全球商务往来

对内：区域内规划包括地铁1号南延线、6号、11号、18号以及19号线等5条地铁途径秦皇寺、多条有轨电车以及若干条快速通道与中心城区紧密相连。

对外：距成都双流国际机场和天府国际机场均只有半小时车程。其中，天府国际机场定位为国家级国际航空枢纽、丝绸之路经济带中等级最高的航空港，将负责成都出港的全部国际航线。

形成天府府商务区四通八达的立体化交通体系，便于全球商务往来。

秦皇寺CBD规划优势：“城市绿洲 ”升级CBD形象  与国际接轨

天府新区中央公园位于成都中轴线天府大道两侧，地处天府新区核心区内，总面积约2.3平方公里。中央公园将以CBD核心区公园为特征，突出生态功能与城市生活的紧密联系，强调运动、娱乐、游览、艺术等都市功能。将成为天府新区核心区内一座名副其实的“城市绿洲”。

CBD核心区公园凭借其稀有性，地理位置特殊性，不仅能提升整体城市形象，吸引人流，更能促进城市经济的可持续发展。

秦皇寺CBD规划优势：打造前沿地标性建筑 比肩世界之最

中国第一高楼--天府中心

在大城市发展中，摩天高楼被视作都市经济繁荣程度的象征。秦皇寺开始酝酿打造中国第一高楼，名为天府中心，高度达到677米，共157层，集观光、旅游、酒店、办公为一体的大型城市综合体，项目预计于2017年底开工建设、2023年竣工投用。建成之后将成为中国第一、世界第二高楼，仅次于世界最高楼——迪拜的哈利法塔。

西部国际博览城

西部国际博览城是四川省重点项目，是中国西部国际博览会永久会址，大型会展主办场地和大型高端商务活动中心平台，是成都会展经济的“核心载体”，将打造成为西部地区与“一带一路”沿线国家交流合作以及沿线国家拓展中国西部市场的展示交易平台  。

设计亮点：

国内首个大规模展馆与公路隧道穿插的建设；

全场馆无柱子设计，获国家钢结构行业最高奖项；

抗八级强震设计，可成为大型避难场所；

绿色建筑，屋顶配备雨水收集系统，满足水、电需求。

秦皇寺CBD规划优势：发展会展引擎经济 驱动区域快速崛起

中国会展业对相关产业的带动系数约为1∶9，即若某一次会展的直接收入为1，则对如餐饮、交通、酒店等相关产业的带动收入为9。据官方预测，西部国际博览城2017年11月到18年11月将为该秦皇寺带来2000万的人流。

西部国际博览城的启动将直接带动秦皇寺其它相关产业的发展，驱动整个区域的经济崛起，焕发新区活力。

海关打造展会物资通关快车道 打开世界新窗口：2016年12月，毗邻西部国际博览城的天府新区海关开关运行，为新区企业提供一体化通关的便利，营造新区最优通关环境。在推动高端制造业集聚落户天府新区的同时，也为西部国际博览城的展会物资打造了通关快车道，推动会展经济更快、更好的落实。

秦皇寺发展总结：立足全球视野 秦皇寺CBD与国际高度接轨

秦皇寺规划发展立足全球视野，比肩世界级CBD发展特色，与国际高度接轨。未来秦皇寺CBD将形成以会展经济、高端商务经济为主的国际化CBD，秦皇寺CBD的发展或将把成都推向世界更高处。

3.秦皇寺商业发展预判

秦皇寺商业现状简析：秦皇寺处于建设阶段 商业雏形未显

筹备阶段（2013-2014年）

规划筹备秦皇寺建设，期间决定其规模、位置、主要功能、空间规划、定位等战略性问题。

建设阶段（2015-2020年）

这个阶段将大量的基础设施投入，重大项目、配套设施逐步建成落实，人口的涌入，商业雏形将初显。

发展阶段（2020-2025年）

随着区域高端商务经济的发展，需要有与之配套的公共服务设施和商业，高端综合型购物中心、休闲娱乐场所、医疗服务设施涌现。

成熟阶段（2025年后）

秦皇寺进入相对独立的发展阶段，各项指标均已成熟，商业氛围完全成型。

高端商务人群聚集 未来或成国际化品牌进入成都的第一窗口

上海陆家嘴，其商业发展随着CBD的成熟，经历了从中档、中高档、高档的过程，最终成为全球知名的高端繁华商圈。

同样定位为国家级新区CBD的秦皇寺也将随着区域发展的日益成熟，高知高品高消费商务人群的稳定，呈现出CBD商圈高端繁华的特性。

未来高端商业将在此诞生，高端的酒店集群，顶级的商业项目，这里将成为国际化品牌进入成都的第一窗口。

案例：上海陆家嘴CBD商业发展史

CBD

起步期

商业氛围不成熟，以中档为主。1997年正大广场开工，因商业氛围不成熟，历经5年的调整和建设，于2002年开业。

CBD

建设期

随着交通、市政配套的完善，以及CBD商务写字楼的发展，商业氛围随之浓厚。1999年金茂大厦落成，成为当时上海第一高楼，金茂旗下的高端商业——J-Life时尚生活中心，成为当时高档商业的代表。

CBD

成熟期

随着CBD的发展，商务氛围成熟，商业档次随之提高。2010年国金中心亮相，首层引入25家全球一线品牌旗舰店。

会展经济吸附全球人群 打造文化地标塑造城市精神

文化地标往往不仅将本土文化带向世界，更将世界的先进文化带回本土，是一座城市与世界交流重要的大门，将文化元素搬入商业形态中，而是现代经济发展的趋势所在。

随着秦皇寺会展经济的推进，全国乃至全球人口将涌进秦皇寺，全世界的经济实体、文化、生活方式、价值观念、意识形态等精神力量将在秦皇寺交流、碰撞与融合。

打造文化地标，将现代化与传统文化、文化与商业、艺术价值与使用价值完美演绎，诠释经济全球化背景下秦皇寺特有的城市精神。

台北101曾经是世界第一高楼，虽然已经退居二线，但仍然是台北的文化标识，全世界最受欢迎的流行品牌、国际一线品牌旗舰店、全球美食汇聚在此。

纽约曼哈顿洛克菲勒中心（ Rockefeller Center）是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层是相通的。这里餐厅、药店、理发店、银行、电影院、书店、溜冰场、音乐厅、购物中心样样齐全。

Part02：兴隆湖-成都科学城起步区

兴隆湖定位布局：环湖滨开敞式空间 打造西部创新第一城

规划提出时间：2015年1月

位置：兴隆湖成都科学城起步区位于鹿溪河生态区以南，科学城中路以北，益州大道南二段以东，利州大道南二段以西，距离天府广场约28km。

定位：成都科学城以“创新为魂、科技立城”为建设理念，目标剑指具有国际知名度和影响力的“西部创新第一城”。

布局：兴隆湖规划打造面积为25平方公里，环湖规划研发兼容居住、商业、商务用地，包括互联网产业、金融产业、科技设计研发、产业孵化等板块。在兴隆湖东部规划创新转化园，专门用于科研成果转化。

生态规划：庞大的绿地生态系统 渗入区域打造的每个环节

生态系统是兴隆湖重要发展优势。依托4500亩的兴隆湖，以环型放射状态将绿色生态系统渗入到区域的居住、办公中。除兴隆湖之外，区域未来还将建设４处社区公园和２处中心公园，生态用地比例占到科学城规划面积的1/3。

交通配套：塑造环湖道路景观 复合型交通可触达性程度高

外环：串联各功能组团及主要活动节点。

内环：串联湖滨休闲空间。

免费公交线路：目前可从华府大道免费乘坐T1路公交车直达兴隆湖。

地铁：地铁1号线南延线三期、11号线、18号线、19号线途径兴隆湖区域，配套2两大换乘点，4个普通站点。

轨电车：环湖有轨电车加强公交网络。

依托兴隆湖打造内外环交通，地铁、有轨电车、主干道打通新旧城区交通脉络，提高交通便捷性的同时，塑造了优美的环湖道路景观。

项目落实：沿岸项目逐步呈现 未来依水而作、傍水而居景象跃然眼前

依托完善的配套设施规划建设，以及政策的大力支持，从2015年提出兴隆湖成都科学城起步区概念起至今，不到3年的时间里，共签约104个项目及企业，总投资额达1110亿元。

目前沿湖岸而建的天府菁蓉中心A、B、C、D 区已经陆续建成投用，另外还有9大重点项目正在建设中。重大项目的落实让兴隆湖未来的发展有了更明确的方向，依水而作、傍水而居的景象跃然眼前。

入驻企业：IT/高科技占主导 落实第三产业绿色发展

兴隆湖目前已入驻/已签约的单位有诺基亚通信成都分公司、超星电子、启明星辰、清华四川能源互联网研究院、北航创新研究院、英特尔、中德天翔研发中心等，从企业质量来看，成都科学城可谓高位起步。据统计，目前兴隆湖已入驻单位25家，已签约单位79家，其中IT/高科技企业占45%，逐步形成了以高新科创为主导的产业布局，未来将呈现一个坚持绿色可持续发展的生态智慧之城。

兴隆湖发展总结：生态与产城极致融合 以景区模式打造科学城将成世界新标杆

兴隆湖斥巨资打造庞大绿色景观生态系统，犹如依靠自然山水景色打造的风景旅游胜地，集观光、休闲、防洪、灌溉、生态于一体。将生态和产业高度融合也是目前众多全球知名企业所追求的模式。例如苹果总部、谷歌总部、华为总部等。

虽然生态花园式办公起源于西方，但对比世界知名高新科技区域绿化率后发现，兴隆湖生态绿化覆盖率已经跃居第一。将生态与高新科创产业极致融合的模式，将成为全球知名高新科创企业的向往之地，也将成为高新科技区域打造的模范标杆。

3.兴隆湖商业发展预判

兴隆湖商业现状简析：暂未形成商业氛围 亟待完善商业配套满足日益增长的消费需求

由于天府菁蓉中心A、B区是最早建成投入使用的项目，所以底商零星分布在该区域。底商业态主要以餐饮为主，引入中国农业银行、中国银行、中国电信、中国移动等生活配套业态，除此之外还有运动健身会所和理发店，满足办公人群的基本消费需求。

兴隆湖成都科学城起步区从2015年规划的提出到目前配套设施的雏形初显，以及大量项目的落地和企业的入驻，仅用了不到3年的时间，发展速度快。

目前兴隆湖商业仅处于满足基本消费需求阶段，商业氛围并未形成，亟待完善商业配套，满足日益增长的消费需求。

兴隆湖商业预判：未来社交型商务场所在此兴起 形成特有的文化交流商业氛围

硅谷除了科技贡献闻名世界之外，咖啡也成了硅谷特有的商业文化。

散布硅谷地区的诸多咖啡馆，已经成为硅谷民众日常生活中一个必不可少的活动场所，他们在这里介绍自己的创业项目与理念，切磋交流讨论彼此遇到的项目挑战。不少咖啡品牌也在硅谷收获了机遇，其中Philz Coffee融资2300万美元，Blue Bottle融资1.2 亿美元。与硅谷有着相似发展特色的兴隆湖，未来或将形成以商务社交为核心的商业场所。

兴隆湖商业预判：产业与商业相结合 打造以科技为标签的体验性商业

近年来，虽然随着经济的发展和科技的进步，科技智能类产品已经较为普遍了，但科创产业于普罗大众依旧保持着神秘感和距离感。

数据显示，我国科技馆数量分布不均，集中在东部，西部则是科技馆数量最少的区域。就成都来看，目前有5个科技馆，其中包含一个大型科技馆，4个中小型科技馆。分布于城北、城东和市中心。

从兴隆湖已入驻的企业来看，未来将会诞生一系列前沿创新的科技成果，科技作为兴隆湖的特有资源，利用产业优势，打造以科技为标签的体验性差异化商业。例如日本筑波科技园，在园区内设立国土地理院地图与测量科学馆；筑波植物园；筑波宇宙中心，供游客参观、游玩。

兴隆湖商业预判：依托生态资源文旅地产成重点发展方向 添补城南空缺

据统计，在多重利好因素影响下成都出发旅游人次实现高速增长，成都人喜爱休闲度假胜过观光血拼。

从成都近郊游景点分布情况来看，成都近郊游集中在东、西、北三个方向，南边出现了明显的缺失

兴隆湖除了自身拥有的生态系统外，还毗邻鹿溪河生态区，拥有得天独厚的生态系统和自然风光，依托独有的优势优势打造休闲娱乐商业，不仅可以聚集人气，同时可促进区域消费。例如，台湾新竹科技园，由于其历史古迹保存完善，加以人行道将古迹串联，形成新竹的观光资源。

三、新区商业的策略提示

不能否认的是，新区的建设是一个漫长而又充满挑战的过程，据数据显示，一般新区开发建设周期大多介于10到15年之间，这段期间，市政建设及服务配套都处于发展阶段，交通混乱、设施不齐全、环境较差成了新区前期发展的主要现象；另一方面，由于新区处于起步阶段，无论是从市场还是投资者对新区发展都处于观望态度，导致了商业氛围较差，消费力不足等情况。

通过RET睿意德对新区商业的服务以及深入研究，新区商业中存在着许多成功的商业案例，我们将新区商业分为三种类型：规模取胜型、城市名片型及顺势而为型，这三大类型的产品都拥有各自独有的策略。

模式一：规模取胜型

以大规模效应取胜，位置核心化、体量庞大化、业态丰富化、品牌集合化，成为区域内难以复制的商业项目，引领区域商业整体发展。

例如华润万象城，体量大、档次高、业态全、功能多、辐射光。在万象城所选择的新区发展中，往往它是占据着核心位置的。

策略要点：着眼未来，先发制人

深入了解新区整体规划，拿地选址优先选择新区核心区域或临近未来城市主干道；开发体量范围在18-25万平方米之间；提早启动招商工作，主力店、特色业态店及核心店优先，以大品牌的品牌效应吸引更多品牌入驻。

模式二：城市特色型

以产品独特的气质形象成为项目特有“标签”，赋予项目文化属性，拉动区域的发展，成为城市必达的目的地之一。例如太古里，已经不仅仅是一个商业街区，更是成都的标签。

策略要点：文化混搭，独具匠心

合理利用周边独有景观、自然、历史建筑等资源，将其整合，创造出项目自身独有特点；深挖区域及历史文化属性，配以现代文化氛围，形成亮点。

模式三：顺势而为型

正确的选择商业入市时间，待新区人口基础达到一定规模，可以考虑商业入市。

作为保守型产品，对商业项目入市时间的把控尤为关键。可以从新区的住宅、酒店、写字楼等投入情况，预判新区人口入驻量。

策略要点：保守稳健，步步迈进

一般而言，商业入市的时间待区域住宅整体规模达60%时，商业可以考虑入市。