这是灯叔第4次为你说书
这些年发现一个现象，两个陌生人在一起，如果实在没话题聊了，就开始聊房子，肯定聊的很嗨，各种酸甜苦辣咸都来了，仿佛两个发小在互诉衷肠。
估计房子这个话题还会热很多年。
今天跟大家说一本比较新的书《城市里的房子》，作者是北大教授徐远，长期研究中国经济，对国内外城市房价的演进做过深入研究，对楼市有独特见解。这本书集中叙述了他对国内外房价变化的研究，以及对国内房产价值的判断，最后对买房这件事给了很多具体的指导，可以说既有理论高度又有接地气的操作建议。
接下来会用分几次跟大家分享这本书的核心内容。
今天首先来说一下，在徐远教授眼中，中国的房价到底有没有泡沫，这个问题所有关注房产的朋友都会关心，不管是要买、持有还是要卖。
1 目前看起来很高的房价到底有没有泡沫
首先把作者的观点抛出来——没有泡沫。
看到这个观点很多还没买房的朋友可能要骂街了，一线城市动折10万起步的价格，没有泡沫？
且听作者慢慢道来。
书中拿纽约的房价作为标尺（美国是一个发展稳定的大经济体，可以作为对比标准），对比了真正有楼市泡沫的1990年的日本，当时东京房价是纽约房价的8倍，而2017年北京的房价是纽约的一半，得出结论：北京房价虽然贵，但远没到泡沫阶段。
另外，其他发达国家，当年处在我们现在这种经济快速发展阶段的时候，房价也是飞快上涨，我们并不是特例。
综合收入水平、城市化率、老龄化率等方面的因素，我国房价目前相当于日本70年代、韩国80年代的水平，随着经济增长和城市化率进一步提高，房价还有很大上涨空间，并不存在明显的泡沫。
那为什么整个社会都感觉房价很高呢？
2 房价为啥这么高
首先作者给货币超发平了反，2000年-2016年我国的平均通货膨胀率是世界水平的2/3，并不是房价上涨的主要原因。
房价快速上涨的根本原因是经济增长过快、城市化速度过快。
大家吐槽的土地供应不足导致房价上涨也站不住脚，作者举例三四线城市土地供应很多，但房价也一直在涨，纽约土地都是私有的，供应没有管制，但市中心房价一直涨。
结论是，决定房价高低的不是土地，而是位置。
位置好的房子价格才高，这里的位置指的是哪个城市和城市中哪个板块，位置就代表这个房子附带的医疗、教育、商圈、交通等配套资源。
比如灯叔所在的杭州，市中心有优质学区配套的老破小，单价比郊区宽大敞亮的新房要贵两三倍，大家觉得房价高，很大程度上是因为那些位置好的房子往往更受关注。
然后就是房价收入比的问题了，这个最戳心，媒体形容房价高经常用的文案“某地房价要一个普通白领70年不吃不喝才能买得起”。
作者的观点，房价是对未来收入的提前反应，这其实跟股票的价格一样，是对未来盈利状况的预期，未来预期增长快，那现在的股价就高，估值几十倍很正常。
房价高，实质是对未来人们的收入高速增长的预期，那这个收入应该是谁的收入呢？
随后作者把房价收入比的定义明确了一下，这里的收入，不应该是现在城市居民的平均收入，而应该是未来中高收入群体的平均收入。
为什么这么说呢，徐教授抛出了一个更戳心的论据，处于成熟期的发达国家，超过50%的人是一辈子不买房的，也就是说只有一部分中高收入者才能买得起房。所以，现在的房价是对我国中高收入群体未来收入快速增长这个假设下的提前反映。
发达国家之所以房价收入比不高，正是因为他们的经济发展速度已经很慢，收入增长慢，房子的“估值”（房价收入比）就低。
灯叔看到这里，虽然感觉这个逻辑没啥问题，但悲催的实际情况是，我们这个房价的“估值”被提前透支太多了，就像2007年的股市，很多股票到10年后才恢复到当时的价格。
这个提前的透支，就成为了今天我们买房的巨大压力，让大部分人觉得房价高不可攀。
那么对于未来的房价走势，作者是怎么看的呢。
3
楼市未来会怎样
作者首先又戳一下心：政府调控房价，调的不是价格高低，而是过快的增长速度。
这么多年，N次“史上最严调控”政策，房价却一路上涨到今天，也从侧面证明了这个观点。
未来楼市会怎样，价格涨还是跌，还是要回到供求关系的本质：供给少，需求大的地方，房价就会涨，反之，房价就会跌。
总体上，我国居民平均收入水平是美国的1/7，相当于日本40年前的水平，经济还在较快增长，城市化还未结束，人口虽然增速下滑但基数仍然大，所以房价还会进一步上升。
作者一直生活在北京，书中对房价的论断多半以一线城市举例，多少忽略了二三线及以下的情况。
灯叔自己的观点来看，未来一线城市和部分强二线城市，会因为产业集中、人口持续流入导致房价继续上涨（但幅度和速度不会像过去10年那么高），而近几年因棚改货币化安置推高的三四线甚至更后面城市的房价，会随着年轻人口的持续流出、生育率的继续降低等因素而变得很危险。
下期预告
灯叔有一些朋友是不买房的，一直租房生活，因为觉得租售比（房屋租金与房屋售价之比）太低，买房不合算，这个观点有没有道理呢？
先到这里，下回分解
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