▷ ▷ 流光溢彩的街景包藏一座城市的变化
说到郑州的商业，大家的第一感觉是生机勃勃，几乎每隔一段时间，就会有一个新的商场开业，朋友圈随机被刷一次屏。媒体喜欢用“井喷”一词来形容这种量的增长。
从2009年9月被认为是郑州首家综合体项目的郑州印象城开业，到2018年11月正弘城开业，10年的时间，斗转星移，综合体在郑州发生了一次又一次的迭代。
原本矗立着印象城的解放路与民主路交汇处已被万象城取代，曾经因为村中村改造项目而一枝独秀的新田360广场所在的花园路商圈，如今已是山头林立。放眼郑州，商圈多点开花，已不是二七商圈独领风骚的时代。
▷▷ 昙花一现的印象城一度带给郑州很多惊喜
时光之轮碾过2018，我们盘点这一年的热点流量，各个商场的开业贡献了大半个江山。一座城市的舆论狂欢基本被消费新领地承包。从某种层面上说，这一点也助攻了城市商业的活力。
近日，2018年度《中国商业地产活力40城》报告新鲜出炉，这份由两家专业机构RET睿意德与德勤中国联合发布的报告，总结了过去一年城市商业发展指数，按照零售指数、休闲指数、购物中心指数、消费力指数四个维度进行排名。上海、北京、深圳位居前三。郑州排名第19位。
这样的排名，郑州商业在2016年和2017年分别是22位、20位。在2018年，新田360广场绿地新都会店、高新区公园茂、正弘城、万科广场等城市综合体相继开业，泰德城、关照先生等项目改造完成。新增商业体量高达百万方之巨，为历年最大值。
在购物中心数量和体量激增的背后，是激烈的竞争。当商业体激增到一定阶段，同质化的俗套就很难避免。这在饱和度更高的一线城市的商业发展路径中体现地淋漓尽致，淘汰论、过剩论不绝于耳。
这份报告显示，在“二线城市2017~2018各项指标得分增幅”中，郑州增幅位于第四位。正在上升期的郑州商业，在未来可能遇到哪些挑战？
“商业综合体”时代的存量之争
报告指出，近几年来，商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词，各地纷纷涌现各种商业综合体项目。这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。
传统的单一型物业，比如零售百货以及商务楼，已经不能满足当地居民的需求，而具有多功能属性的综合体受到城市居民的欢迎，因而无论当地政府还是开发企业，对于综合体项目的开发都十分热衷。
资料上显示，从2014年开始，全国主要城市商业综合体入市速度大幅提升，较2013年增长24.47%，并且两位数增长持续到现在，至2018年，商业综合体的年供应量维持在1200个左右。
其中1.5线城市(介于一线和二线城市之间的城市)综合体规模发展势头最为迅猛。郑州就是一个很好的例子。
过去十年的整体经济形势，客观上成为“造城运动”的经济红利。城市化建设的推进，加快了城镇居民对于综合体项目的需求。包括港资企业在内的外资企业通常选择一线城市以及1.5线城市，开发体量在35万平方米左右。
而国内开发商在二、三线城市布局广泛，开发体量在45万平方米左右。国内以万达集团为例，集中在二、三线城市，是综合体开发方面扩张最为迅捷的大型开发企业。
▷▷ 中西部和长三角市场的增量图
在这样背景下，关于城市是否存在过量开发的争论一直未停止。被当作印证的是，一些城市出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难，商业综合体市场是否存在泡沫，成为众人关心的话题。
一般情况下，城市发展与商业综合体开发存在三个发展阶段，在城市发展初期，综合体的规模有一个较快增长过程，进入发展稳定期，综合体规模开发速度放缓，以消化之前快速发展带来的高存量，而进入城市发展成熟期，在经济实力等各方面条件允许下，商业综合体发展将会迎来快速发展时期。
这些几乎是城市商业发展的必经阶段。从“随便造”到“在哪造”再到“怎么造”，疯狂最终回归于理性，比造型新颖的地标更重要的是如何成功运营。郑州目前又存在于什么阶段？ 这个问题需要认真思考。
商业综合体运营面临挑战
机遇与风险并存，我们既看到商业物业大量闲置的失败案例，也看到层出不穷的标杆商业。具体而言，就是方法论的问题。
▷▷ 11.18正弘城试营业当天，15万人涌入的记录印证了城市消费潜力
业内一直流传着这样一句话：做住宅的是小学生，做商业地产的是大学生——形容商业地产这一领域所需的专业性和高水平。
综合体开发从资金沉淀能力、选址、设计规划、招商营运等各个环节，都对开发商的综合营运能力有着极高的要求。选址、业态组合、营运策略，专业的商业规划是每一个商业项目的重中之重。
定位有误，势必影响到后期招商，营运等环节，多米诺骨牌效应一触即发。
那么，打造成功的商业综合体需要的方法论，我们总结运营专家的观点做进一步探讨：
首先是专业化，商业地产行业是一个讲究经验沉淀的行业，没有经验会踩到各种坑。对商业发展规律的认识，前期规划定位、建筑设计、招商及运营管理是否专业，直接决定物业的投资回报率。而这离不开一支具备成功筹备和持续运营经验的团队，以及一整套科学的营运管理系统。
再者关于定位，城市基本面、核心商圈、竞争对手、消费者调研、品牌商调研、周边市场标杆店调研、本物业SWOT分析、眼前效益与生命力，最终决定项目的落位。
第三，业态编配。根据品牌不同特征(生命力、聚人气、先进性、利益平衡)编配购物中心的业态比例，打造购物中心产品模型，合理编配没有绝对值，只有最优化。
第四，资源整合，适合该项目的消费目标品牌明确、全国战略品牌连发和区域战略品牌连发、自营品牌开发，这些资源最终拱卫整体项目的品牌调性。
第五，新消费趋势影响下，消费者的消费观念和习惯也在慢慢发生变化，既要满足吃喝玩乐的底层需求，同时对顶端需求精准锁定。
第六，合理调整物业结构，营造区域场景。在空间设计上融合创新文化元素，借势营销。在中国这样的人情社会，专注邻里氛围、会客厅的作用等等。
▷▷ 把握规律，洞见未来趋势
近几年来，商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词，并且仍将持续。郑州商业地产爆发式发展，购物中心数量和体量激增，就是真实的写照。按照惯用的算法，郑州人均购物中心体量又预示着庞大的市场空间，长路漫漫，是坑是岸，唯有付于时间和实践。
撰文/编辑：乌衣
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