存在历史遗留问题的房屋难以办理产权证
城市在发展过程中，预先规划往往难以适应时代变迁和观念革新，于是企业搬迁、旧房改造等问题几乎遍及全国。在物权法确立的不动产权法定程序的要求中，房产登记不仅作为公示手段，还作为房产合法性保障，然而在工作粗暴、思路不够细致的城市改造中，房产登记确权并没有切实做到。随着法律要求逐渐严格明晰、城市变迁触及居住基本权利，征用、拆迁将矛盾和问题集中引爆时，人们发现一套自己已经居住数十年的房屋在法律上竟然没有“名分”，或者根本就是“违法建筑”。在民生上追索思考，我们悲悯百姓，但在法律上进行追责，我们却履遭困境。本文试图通过案例总结破解历史遗留问题的经验，作为学习心得整理成文。
案例1.成都市成华区“北改”的细致工作模式
成都市成华区曾经是东郊国企的聚集区，此前该范围布局多为工业、铁路和仓储用地。在企业搬迁后，留下了大量年代较久的企业宿舍、房改房、集资房，也遗留了不少产权办理问题。据报道，目前已成功为269户因各种历史原因迟迟不能办理房屋产权证的群众解决了遗留产权办理问题。（成都日报2012年8月24日第6版.历史遗留问题不能再留给历史——记成华区房管局）
总结成华区工作经验，主要有：1.房管局牵头成立专门工作小组，通过走访问需于民，获得群众好评，起到积极正面的安抚作用；2.既考虑当时的历史原因，也尊重现在的法律法规。办证资料缺失的原因多种多样，进行摸底排查、抽丝剥茧、逐个击破；3.多方协调，获得市、区规划、房管等部门的支持配合。
案例2.沈阳沈北新区改造的灵活工作模式
沈北新区位于沈阳东北部，地处东北经济区核心地带，辽宁环渤海经济圈的重要产业集群聚集地。为了进一步配合沈北新区大踏步的发展，2011年沈北新区预计征收房屋面积200万平方米，涉及被征收户达3000多户。（唐殿洲.我国城市房屋被征收人补偿问题研究）
总结沈北新区工作经验，主要有：1.依法依规，注重征收补偿程序合法。向市政府提出征收项目申请报告，经讨论通过后，征收项目才依法启动。2.进行前期调查登记，科学设计征收补偿方案，公开征求意见。3.通过招投标委托第三方评估机构评估房产价值。4.签订补偿协议，可选择“货币补偿”或“产权置换”，并且可以“新旧房面积相抵”+“货币补偿”，方式多样而灵活。5.重视“历史遗留问题”的个殊化解决，因历史原因形成“未登记”的房屋建筑，城市行政执法局不认定为违法建筑。
案例3.湖南株洲的“倒逼机制”工作模式
经房产部门摸底，株洲市共有17305户、267万平方米房屋发证历史遗留问题亟待解决，拆迁安置房未发证户数为8426户，占了总数的近一半，时间长的拖了20多年。株洲市制定下发《关于解决城区房屋发证历史遗留问题工作方案》，按照“四不发、其余全部发”的原则，房屋质量和消防不合格的不发，有司法纠纷的不发，房屋权属不清的不发，纳入征收和棚改范围的不发，其余全部补发。根据“公开办理、倒逼机制”的原则，对符合条件的房屋，房产管理部门先办房产证，其他有关部门后补办相关手续。截至目前，共完成入户权属调查12542户，测绘10874户，安排102个项目15378户房产证办理计划，已经办理产权证392本，株洲也成为全国解决房屋发证历史遗留问题首个发证的城市。（光明网《光明日报》，湖南株洲：“倒逼机制”破解历史遗留问题）
以上的三个案例要么见诸报端，要么被用作研究素材，他们的工作模式都有值得肯定的地方，但并不是说十全十美。笔者曾在成华区某部门实习，对征用补偿方面的行政案件略有耳闻，不敢轻易对报道予以认可，而沈北新区和株洲两处案例，也一定存在很多截至目前都未能解决的问题。
一个新的工作模式被创造出来，其作用是解决普遍存在的现实问题。正是由于其普遍性，才足以引起局部的不稳定，也才容易引起重视。而在这些工作模式的背后，往往是在政策和方案执行的过程中，一旦遇见新情况就默认地选择跳过，于是导致了“大问题基本解决，小个体得不到正义”的结果。我想，大张旗鼓的“工作模式”或“座谈意见”只是解决问题的操作性比较强的方案，而在方案上方，应当还有更为深层的原则，只有在为人民服务、切实解决百姓困难的原则指引之下，才能处理好剩余的个体困难，让历史遗留问题彻底得到解决，彻底成为历史。
一方面，解决历史遗留问题仍然应当坚持“过错原则”。过错原则是民法中用以划分责任、平衡利益的重器，在解决历史遗留问题的时候也可以多方搜集材料，综合判断当事人对于形成该历史遗留问题的过错占比，从而决定补偿份额，坚决不能将存在历史遗留问题的无证房屋一视同仁地视为“违法建筑”予以强制拆除。如果尚不涉及补偿，仅仅是要求补办相关权证，我们完全可以学习株洲经验，考虑个体困难预先补办，之后再补交相关材料。如果是因为质量不合格，可以限期在政府帮助之下予以修整再补办产证。但在这里需要注意的是，株洲经验仍有不当之处，比如确定了“四不发”的原则，但“不发”仍然解决不了问题，更为细化的操作方式没有看到，仍然有可待提升的空间。
另一方面，应严格审计征用补偿款账目，防止贪污、挪用等犯罪行为。在市政重大工程征用拆迁中，将存在历史遗留问题的房屋认定为违法建筑予以强制拆除可以节省出大笔补偿费用，相关政府负责人一旦动了贪念，问题的重心就发生移转了：不在于如何解决历史遗留问题，而在于如何强拆、如何做账。严格审核账目不应是偶发式、运动式的，而应该是从款项划拨的第一步就开始上报备案。
在预防历史遗留问题继续发生时，新任行政首长应着力解决前任任期的遗留问题，纳入新型政绩考核，防止粗暴的朝令夕改；注意新旧法律更替的衔接、过渡，扎扎实实处理好接轨问题，不回避、不退让，不把问题留给历史、留给后人。
2015.10.5
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