今天讲一下大家遇到拆迁中最关心的问题,就是在法庭开庭的时候审查哪几个问题？就审查征收决定，在征收补偿决定当中，应不应该审查？就征收补偿方案，那么按照五百九十二零规定，在作出征收决定时候要作出征收补偿方案。对征收补偿方案也要进行实体审理。如何确定征收补偿方案合理不合理？不管是住宅还是非住宅，对土地建筑的违法性认定也要审查，这为什么？今天就给大家详细解释一下。
在法庭开庭的时候审查无非就是这五个问题。第一，先审查主体资格问题（原告被告第三人）。审查是否符合法律规定。第二，职权依据。审查被告有没有具体行政行为的法定职权。第三，程序。被告的具体行政行为，是不是按照程序，按照法定程序一步步做出的。第四，调查事实。因为必须是有证据证明的事实。第五，法律适用。
征收补偿决定是什么？是依据2011年国有土地征收补偿条例。征收补偿决定讲的是双方征收人跟被征收人协商之后达不成补偿协议。那么由任何一方向征收决定的机关，也就是说区县级人民政府申请征收补偿决定，也就是任何一方都有权利申请，不仅仅是政府有权利，反过来讲，行政相对人被征收人也有权。
谈到这么几个问题，是在征收补偿决定司法审查的时候，审查最多的也是核心内容。
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第一点就审查征收决定。在征收补偿决定当中，应不应该审查，在司法实践当中不统一，但是有一个基本的统一观点，要进行适度审查，或者讲适当审查。什么叫适当审查？首先要看征收决定作出以后，有没有被征收人进行复议或者起诉？如果有，那么可以等待征收决定判决之后，再恢复征收补偿决定的审理。因为征收决定是征收补偿决定的前置，只有先作出征收决定，最后才能对各户对待，对每个行政相对人作出征收补偿决定。
征收决定是对特定的一群人，征收补偿决定是对单个主体。那么司法实践当中就是审理，如果说有就拿来试用，没有的话要对他作出的整个的事实以及法律依据适度审视。
第二点就征收补偿方案。按照五百九十二零规定，在作出征收决定时候要作出征收补偿方案。那么对征收补偿方案也要进行实体审理。那么征收补偿方案合理不合理？在整个事实认定当中有没有错误？这都要进行审计，都要谨慎。
第三点就评估机构的选定，按照590号令的规定，评估机构应该由被征收人跟征收人共同选择，可以协商，可以抽签。那么它的立法目的是什么呢？就是说评估机构的选定一定要有公信力，双方都参与。实务当中最多的就是由征收机关单方面选定，这是错误。再进行征收补偿，诉讼审查当中也要审查这个问题。第四个就是评估报告的审批，那么评估报告是一个外延性比较复杂的过程。
选定评估机构以后，要看评估机构是否到你厂区实地勘测丈量，评估报告是不是就是征收决定发布的实力？对你的房屋的新旧程度，建筑的新旧程度是不是进行了合适的认定？选取的评估参数是不是在现有的评估办法当中所列明？这都要做，那么评估报告做出之后，对不对？还有复合以及专家委员会鉴定的权利，你可以申请复核，复核完了以后还不服从，可以申请专家委员会鉴定。这都是你的程序性权利。
那么中间就有一个环节，就评估报告的事隔性以及送达的问题，是不是按照法定程序送达给被征收人？你的评估资质，就是说有一个评估机构在上面盖了章，有两个注册评估师在上面签个字，这都是形式。有的评估报告还是有效期的，只能在一年的有效期之内。是不是有超期的情况？对评估报告的审查是实体重点审查。那么为什么要实际重点审查？因为评估报告是直接涉及到征收补偿最后的数额问题，真正的实体权利在哪？就是评估报告所确定。
第五个问题，有很多不管是住宅还是非住宅，对土地建筑的违法性认定也要审查，这为什么？有很多是超面积建设，本身有房产证是一百平方，现在是150平方，其他的50平方没有房产证，那么怎么办？要进行违法建筑认定，而不是由征收方单独说好，一百平米没有证，所以说不予补偿，而是要走违章建筑的认定法定程序。首先也要看有没有这个职权，因为征收都是由征收主体和征收实施主体，征收主体是区县人民政府，征收实施主体往往不是委托给当地的，比如征收办委托给乡镇级人民政府都有可能。
那么对国有土地的违章建筑的认定，必须依据区县级人民政府的城乡规划部门的政策，乡镇人民政府有什么权利认定国有土地？所以说这个是要单独拎出来走一套法定程序，如果没有单独立，而是直接在你的评估，或者说在认定当中。说明文件，所以不予补偿，这是不符合征收法律规定。那么第六点就要审查拟征收补偿决定书的内容。为什么要审查？第一按照征收办法来讲，给予了当事人安置跟补偿的权利。你是否在征收补偿决定书当中给予了当事人安置的权利？
第六个，补偿决定书。安置完了以后，如果还有差额，必须在你征收补偿决定书当中要体现出来。也就说这是法定选择权利。你必须把选择性放上去，至于怎么选择是由被征收人来选择。比如讲还有一个问题，按照征收补偿条例协商不成，在这个过程当中还要考虑你跟征收人与被征收人之间是否有协商过程，以前的城市房屋拆迁管理条例当中，要求协商三次以上，你不能说我做完评估报告给你送达了以后，咱俩连协商都没协商，我直接去订，那么这也是不符合政府条例当中所规定，要有一定协商过程，只不过现在没有说要特别定几次，哪怕有一次也可以。必须双方有协商。
就这几个问题是在征收补偿司法审查实体审查的时候重点审查的问题。我刚才讲的那五个问题是一个流程，是一个必然要审查的项目，要审查内容是什么，这几个内容是个重点。这就是五百九二六当中是规定。
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