V=E/I
这是一个最简单的资产定价模型。虽然看似简单，但只要真正读懂了这个公式，个人理财基本就够了。
V是一项资产的价值，E是该资产每年带来的收益，I就是利率。资产价格与宏观经济是正相关的。
用这个公式分析房产，V就是房子的价格，E是房租，I则是利率。E/V叫租售比，在这个公式中E/V=I就是利率。V、E、I这三个变量就通过这个简单的公式相互影响。当E不变的时候，升I就将降低了V——所以升息是打压房价的最有效的手段；在V不变的情况下，升I就意味着E将提升——所以现在房租的提升其实是升息预期，也就是通货膨胀的反映；在I不变的情况下，E上升意味着V将上升——如果本轮房租的上升确实不只是房屋中介炒作的结果，则今后如果不升息的话房价必然还要涨上来以反映其租金的上升，因为租金一般是不会降的，就像物价一般是不会降的一样。
比如市场经济国家的租售比一般在5%左右，那是因为这些国家的利率在正常的经济情况下就是（因此长期平均的情况下也就是）5%左右。如果，我们的经济在正常情况下，利率被定在2.5%左右，那么我们的租售比也就应该在2.5%左右。如果我们一定要质疑租售比那么低是否合理，我们首先应该质疑的是利率那么低是否合理。
利用房租与房价的关系，我们还可以分析二手房价格和新房价格的关系。一套已经使用了若干年的房子与同地区同样类型的新房的差价，就应该等于该房子过去若干年房租的收益折算到今天价值的总和。
举例来说，某地一套有10年房龄的房子价格是200万元。而该房产过去10年的租金回报率一直是3%（为了计算简化我们还要假设该房产过去10年房价的上升速度与利率同步），则该房产过去10年租金收益的现值和就是200×3%×10=60万元。则该地区一个同样类型、同样环境、同样设计、同样大小的新房的价格应该比10年的老房子要贵30%，在260万元左右。
以上海目前现实的情况来看，同地区的新房价格要比10年的老房子高30%～50%，超出30%的部分可以解释为新房在设计和环境上改进的体现。从这个例子来看，我们现在房价和租金的回报比反映了国内利率的真实情况；而新老房子的真实价格比也说明用上述资产定价模型分析中国的房产价格也是比较有效的。
盯紧利率
对资产价格影响最大的是利率。一般来说，宏观经济景气与否或者税收政策对资产能够产生20%～30%的影响已经很大了，但利率升降对资产价格的影响却可能达到数倍。利率从2%升到8%，理论上，资产的价值应该下降四分之三。
所以，在我们老百姓的个人理财中，要做的就是眼睛紧盯着利率。
过去，我常常告诉客户：在中国获得财富成功的关键在于要拥有产权而不要拥有债权。也就是有了钱，要将其变成资产（股票、房产、私募股权等），而不应该借给别人（比如存钱、买债券就是将钱借给了银行和债券发行人），其根本原因还在于我们的利率太低了。
利率高低的分水岭是多少？大约就在4%～5%的水平。
利率在4%以下，我们前面介绍的很多理财原则都可以继续实行。利率到了这个水平之上了，就要小心了。
投资理财的人都很关心国家的宏观经济政策。而国家的宏观经济政策和手段也非常多，但要说最直接、威力最大的政策，核武器级别的政策就是调整基准利率。
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